学文网作者简介：王刚，男，湖北仙桃，1988年2月生，现就读于昆明理工大学法学院 2009级硕士研究生
摘 要：地役权能最大化的提高土地的利用率。而登记制度作为地役权制度的重要内容之一，其完善与否关系到地役权功能的能否正常实现。本文介绍了香港地役权登记的内容、效力、公示以及注册日期等，旨在借鉴香港地役权登记制度中合理的内容，进而完善内地地役权的登记制度。
关键词：地役权；登记；土地契约注册制度
一、香港的地役权登记制度
（一）香港的土地登记制度
土地契约注册制度是指由土地注册处对土地契约进行登记注册并予以保存记录的一项制度，它是香港目前实施的土地登记制度。根据《香港法例》第128章《土地注册条例》的规定，对所有契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，包括会影响契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，以及会影响在香港的任何一幅地、物业单位或处所的文书和判决，进行登记和注册。①可见，在土地契约制度下，土地契约和其他与物业交易有关的文件和资料都必须送交到土地注册处进行登记，文件资料的具体情况会记录到土地登记册上。土地契约注册制度以“当事人主义“为行事原则，登记只是对抗要件，并不影响物权的变动。香港现行的土地登记制度是香港***府几十年积累的经验总结。
（二）香港的地役权登记制度
1．香港地役权的概念
香港地役权是为行使自己土地及土地上的权益，而对他人土地享有使用和利用的权利，即是以此土地供彼土地之役。地役权可分为方便地役权和收益地役权②。
2．香港地役权登记制度
(1)登记记载的内容
《香港法例》第585章第51条规定，设立地役权或证明地役权存在的文书须指明─ (a) 该地役权的性质、所授予的该地役权有效期及用意是影响该地役权的享用的任何条件、局限或限制；
(b) 负担着该地役权的注册土地或注册长期租契；如处长要求，亦须指明该土地上负担着该地役权的特定部分；及
(c) 享有该地役权利益的注册土地或注册长期租契；如处长要求，亦须指明该土地上享有该地役权利益的特定部分。
(d) 任何地役权的注册，须藉在业权注册纪录上，就负担着该地役权的注册土地或注册长期租契及受益于该地役权的注册土地或注册长期租契而记入设立该地役权或证明该地役权存在的文书的详情而达成。③由此可见，地役权登记记载的内容不仅包括地役权的目的、性质、范围和有效期间，而且还需要记载负担或享有该地役权的注册土地或注册长期租契。
(2) 登记的效力
香港的土地契约制度奉行的是当事人主义原则，所以当事人一旦达成地役权设立、变更或终止的合意并记载于书面契约上，地役权成立并即时生效。登记注册只是对抗要件之一，并不影响物权的变动。因此，当事人对地役权进行登记仅产生对抗第三人的公示效力，并不是影响地役权变动的决定因素。
(3) 登记的公示
查阅土地记录是香港土地注册处向市民提供的一项公共服务，服务内容包括：
1）可公开查询的各类土地纪录
在香港，可以公开查询的土地纪录就有五种，主要包括土地登记册、注册摘要、注册摘要日志、***府租契、集体***府租契。因此，香港的普通市民想要了解某一物业的地役权的登记信息，只需缴纳一定的费用，就可以通过柜台查询、自助查询和网络查询等多种方式获得自己想要的登记信息。
2）查册的种类
香港的土地登记处将查册取得的资料信息按照电脑土地登记册、文件影印本和纸张三种形式保存和记录下来，以方便市民可以按照自己的喜好选择查册的种类。
3）查册的方式
a.柜位查册和自助查册，根据土地注册处的提示规定，香港市民可以前往金钟道土地注册处客户服务中心及新界各处查册中心，使用柜位查册服务和自助查册服务，查阅相关土地登记册，以及订购全港各区物业的土地文件影像副本等。
b.网上查册：香港市民可以通过登陆土地注册处的“综合注册资讯系统”，查询相关的土地及物业信息。此外，市民还可以通过“综合注册资讯系统”以***、电邮、传真、邮递及柜位领取等方式索取土地文件相关副本。 由此可见，在香港，地役权登记公示的服务对象为全体公民，香港市民只需缴纳一定的费用就可以查阅相关的地役权信息资料。而地役权登记公示的内容包括土地登记册、注册摘要、注册摘要日志、***府租契、集体***府租契等，所以，只要与地役权有关的以上资料，公众便可以自由查阅。此外，香港***府还提供了多种多样的查阅方式和种类，从各方面满足了公众的查阅需求。 --!>
4．登记的注册日期
《香港法例》第128章第5条规定，“所有在下述各有关时间内妥为注册的契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，即：在签立后一个月内分别注册的所有契据、转易契及其他书面形式的文书，以及在登录或记录后一个月内注册的所有判决，须各别地以同样方式享有优先权，并且分别地只依照各有关日期生效，其方式犹如本条例并未通过一样。”④可见，在香港，地役权的注册日期分为优先注册日和实际注册日。
三、香港地役权登记制度对我国的启示
1．扩大查询主体的范围，维护当事人的合法权益
从《土地登记资料公开查询办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定可知，在内地，土地权利人和利害关系人可以查询土地登记资料，但只有土地或房屋权利人、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检***门才有资格查询原始登记资料。主体范围受限无形中增加了当事人的交易成本，也给当事人的交易带来了不可预知的法律风险。因此，笔者建议应扩大地役权查询主体的范围，尤其是应将律师纳入到查询主体的范围，以较少交易主体的法律风险，维护当事人的正当权益。此外，《律师法》赋予了律师调查取证的权利，所以当持有合法律师执业证和律师事务所证明的律师进行查询取证时，土地登记部门应当积极予以配合，而不是相互推诿职责。
2．增加登记查询的种类和方式，为市民提供更方便优质的服务
在香港，土地登记处以计算机、微型缩影和纸张三种形式记载和保存登记资料，而普通市民可以通过柜位查册、自助查册和网上查册三种方式查询登记信息。多种多样的查询方式和种类为市民提供了方便快捷的查询服务。而在内地，当事人的查询方式只有一种，即亲自到相关的土地或房屋登记部门进行查询，这种单一的查询方式不仅不便于当事人进行查询，而且如遇到登记部门记载不一致的情形，还会给当事人增加额外的交通负担。因此，应当借鉴香港的查询服务机制，增加内地的查询方式和种类，尤其是应该充分利用便捷的网络技术，为公民提供更高效方便的查询服务。（作者单位：昆明理工大学法学院）
注解：
① 《香港法例》第128章《土地注册条例》第2条 为影响土地的文书注册而设立土地注册处
② 冯心民：《港澳民法概论》经济科学出版社，2007年版第30页
③ 《香港法例》第585章《土地业权条例》第51条 地役权
④ 《香港法例》第128章《土地注册条例》第5条 文书签立后须予注册的期限
参考文献：
［1］ 冯心民：《港澳民法概论》，经济科学出版社，2007年版
［2］ 赵开勇. 浅议香港土地登记公示制度及其对内地的启示. 济南市律师优秀论文
［3］ 沈琳. 地役权物权变动模式论――以比较法为视角.法制与社会.2009年9月
［4］ 《香港法例》第128章《土地注册条例》第2条、第5条，第585章《土地业权条例》第51条
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