学文网张甲、张乙系姐弟俩，2007年合资建造房屋一“幢”，上下两层各四间，约定各半所有。土地使用证、建设工程规划许可证载明的主体均为张乙。张甲要求张乙协助办理房屋登记相关手续，张乙予以拒绝。张甲于2012年向人民法院提讼，要求确认房屋的西侧四间（上下各两间）归其所有。法院经审理认为，张甲出嫁后户口并未迁出，仍属当地集体经济组织成员，合资建房的约定符合法律规定，受法律保护，遂判决确认房屋的西侧四间（上下各两间）归张甲所有，在执行过程中并将东西两侧砌墙予以隔开。土地管理部门根据法院判决为张甲、张乙分别办理土地的分割变更登记，现张甲申请房屋登记。对于张甲的申请应当如何办理，登记机构产生了分歧。一种意见认为，张甲与张乙合资建房，并得到了法院的确认，张甲作为房屋的建造人之一，可以直接办理初始登记；另一种意见认为，房屋的批建手续中的合法建造人为张乙，张乙自房屋建成时取得全部物权，张甲根据法院判决继受取得部分房屋的物权，该物权来源于债权的约定，应当先办理张乙的初始登记，然后再办理张甲的转移登记。
合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。
一、合资、合作建房的表现形式
合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。
合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。
1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。
2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。
3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。
4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民***建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。
5.多个自然人共同出资，通过委托咨询机构全权运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。
二、合资、合作建房的权属分析
合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。
1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。
2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。
3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。
4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照协议要求分割产权的，应当判决被批准建造人协助履行转移登记手续，而不宜直接确权。但大部分人民法院在处理此类案件时往往只重结果，而不注重说理分析。有的调解案件甚至只有调解结果，而无任何事实方面的描述。
三、合资、合作建房的登记问题
通过对合资、合作建房的权属分析，对于登记机构而言，只要把握“合法建造主体”这个关键，即可顺利进行登记。
1.对于一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房的，因为土地使用权属于其中一方，相关的规划等许可文件也只能属于该方。登记机构只能为相关文件载明的建设主体办理初始登记，再根据双方的申请办理相应的房屋转移到另一方名下的转移登记。
2.对于土地使用权为各方共有、各合作方均为建设工程规划许可证载明建设主体的，可以依据合资、合作协议为他们直接办理初始登记。
3.对于新型的个人合作建房模式，由于一般是委托房地产开发企业进行，仍须按照房地产开发的模式办理相关登记。对合作人来说，享受的仅仅是价格方面的优惠。
因此，对《房地产登记技术规程》中合作（联建）房屋办理初始登记要作全面的理解，不能理解为合作（联建）房屋只能办理初始登记，只有一定条件下，经批准的合作（联建）房屋也就是土地、规划文件中的主体就是合作各方的前提下，才能为他们直接办理初始登记。
另外，合资、合作建房的登记中，还需要注意以下几个问题：
1.基本单元问题。当事人对于房屋的分割约定不一定符合房屋基本单元的规定，当事人应当对原约定进行变更，以满足登记的要求。对于无法分割的房屋，可以依约定登记为按份共有。
2.转移登记的税收问题。***、国家税务总局[2000]4号批复明确，“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税”。对于登记机构而言，应当要求提供契税完税凭证，至于如何征收、征收多少，由税务部门依法核定。
3.法律文书的审查问题。人民法院、仲裁委员会对合资、合作建房从出资的角度进行确权，登记机构不应当进行实质性审查，而应当根据其内容进行相应的登记，登记时仍然要注意查看相关批准文件载明的主体。至于何种登记类型，人民法院并不能进行干涉，一般也不会干涉。如本文所举的案例，规划许可的合法建造人为张乙，张乙尽管未登记，但自建造完成时已经取得物权，法院判决并未说明是原始取得还是继受取得，而是直接判决张甲取得部分房屋物权，登记机构应当先办理张乙的初始登记，再办理张甲的转移登记，也可以予以合并办理。如法院或者张甲认为自己符合建房条件，属于原始取得，规划部门许可手续有误，可申请规划部门变更规划许可证。如规划部门变更规划许可证主体为“张甲、张乙”，登记机构可直接为张甲、张乙办理初始登记。
4.批准文件不一致问题。因职能部门原因，有时会出现土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收文件主体不一致的情况。登记机构应当严格审查，发现上述问题可要求当事人补正，不能补正的可以“申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致”为由不予登记。
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