学文网摘要：本文结合今年初沪、渝两地对个人住房试点征收房产税实际情况，阐述了征收房产税的的重要意义，分析了试点征收方案的欠缺，提出了下步在全国推广征收房产税税收要素设计的若干建议。
Abstract:at the beginning of 2011, Chinese government implemented the levy of house property taxes in Shanghai and Chongqing City which as the pilot cities. According to the actual situation of the house property taxes levy, this article describes the significance of house property taxes levy, analyze the advantages also the disadvantages of the levy excogitation, make the suggestions for the essential factor of the house property taxes levy excogitation, also make the suggestions for the further promotion of the house property taxes levy as nationwide.
关键词：房产税 征收意义 要素设计建议
Key words:house property taxes
经***批准，从今年的1月28日起，上海、重庆两地正式对个人住房试点征收房产税。虽然两地的征税对象、税率等有所区别，两地征税办法也存在诸多不完善甚至是不合理的地方，但其通过财产税调节楼市需求的目的却是一致的。对住房持有环节征税，是楼市调控***策的重大突破，对房地产市场的影响显著，尤其是对于地方税体系的变革和财***管理体制的完善具有更加深远的意义。
我国房产税的征收历史可以追溯到上世纪50年代。1950年在全国开征了城市房产税，1951年原***务院颁布《城市房地产税暂行条例》，将房产税、地产税两种税合并为一种税。上个世纪80年代，鉴于城镇土地属于国家所有，使用者没有土地所有权，我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。这部条例规定对个人所有非营业用的房产免征房产税。上个世纪80年代颁布这部房产税条例时，我国还没有进行住房市场化改革，人们普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以，对个人自住房给予免税。自 1998年，我国实施住房市场化改革，住房开始货币化，随着住房改革不断深化，我国的房地产市场也日趋活跃。 在1998年我国住房制度改革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30％，而现在，这个比例已达到70％。短短十多年，房地产市场的快速发展，亟待房产税改革与之相配套。而作为我国税制改革的一个重要内容，“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税改革。
财产税可以调节社会成员的财产收入水平。财产也是测量社会成员纳税能力的一个尺度，即有财产者就有纳税能力，这一点与所得税是相同的。所以，不论按财产价值征税，还是按财产的收益征税，都与社会成员的纳税能力相适应，都能体现平等负担的原则。在调节纳税人财产收入方面，财产税可以弥补流转税和所得税的不足。所得税以所得额为征税对象，有所得的就要征税，无所得的不征税。若不同的纳税人以同等价值的财产投入生产经营活动，善于经营的人有所得就纳税，不善于经营的人无所得就不纳税，这在客观上起了奖懒罚勤的作用。财产税则是对财产价值课税，不论其有无所得，有所得的不多纳，无所得的也不少纳，所以财产税促进增产的作用优于所得税。
近年来，与私人购房大量增加相伴随的，是房价的大幅上涨。在北京、上海等发达城市，房价已经是住房制度改革之初的10余倍。房产价值大幅提升，房产成为个人财产的重要组成部分。更重要的是，房产还成了一些人的生财之道。“近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。
房地产税除了为地方财***提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价，减少资源浪费和环境污染，所以，人们也把房地产税叫“生态税”。因为房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。而房地产市场上之所以投资投机成风，造成房价过快上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。其结果不仅放大了房地产市场的供求矛盾，而且导致大量房屋空置，二手房市场发展缓慢，房屋租赁市场供应短缺，房价和房租都居高不下。2003年以来的数次房地产市场调控，税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节，如对5年以内的二手房交易征收营业税等。这种“重交易环节、轻保有环节”的税收工具，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在房地产市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。尽快开征房产税，增加住房保有环节的成本，可以有效遏制投机，控制房价飚升的房地产市场。
从去年开始就对房产税征收问题进行了诸多议论，有支持征收的，持反对的议论也不少。第一个异议就是认为购房己交了土地出让金预付了70年土地租金，现在又收房产税，这是对购房者重复收税。
第二个异议就是认为我国商品房所占土地属于国家所有，房主只具有70年的土地使用权，也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权，所谓的“房产”还能剩下什么？对于剥除土地产权后皮之不存毛将焉附的“房产”，征税理由何在？ 其实，对于任何一种物品或财产来说，其产权都是各种权能综合体，这些权能可分离，也可集合在一起。如果说一种财产基本权能够发挥得淋漓尽致，那么以不拥有土地所有权为借口是站不住脚的。比如，假定当前住房土地产权是70年的使用权，在70年没有期满时，房主则不仅拥有土地使用权，而且拥有住房的自由转让权、剩余索取权等基本权能。这些年来，北京、上海等城市房价飚升，新房飚升，转让的二手房也在飚升，从二手房的升值实际也主要是房屋所占的土地的升值，房屋本身建筑重置价升值很小甚至还逐渐在折旧的,这种事实不就充分说明了这一点，以此看来，用没有土地所有权而反对征收房产税的理由是不能成立的。
但沪、渝房产税征收试点方案尚存在以下若干欠缺：上海版房产税征收试点方案中最大的欠缺是只对增量房征收房产税，而不对存量房征收房产税，也就是说过去买了七套、八套都可以不征税，新购房超过人均60平米则征收房产税，这显然是不公平不合理。重庆征收对象是拥有独栋住宅和新购高档住宅，对于已购老独栋住宅，免征面积高达180平方米，对于新购独栋住宅免征面积高达100平方米，能够进入这个范围的人群相当少征收范围很局限。
尽管沪、渝房产税征收方案存在一些缺陷，但房产税征收试点对楼市调控起了一定作用。以上海为例，房产税***策以及“沪九条”调控措施先后出台，让不少购房者放弃购房计划，上海年后楼市成交量出现明显下滑。部分开发商也因此延迟了推盘计划，春节后近20个待入市项目选择延期，上海已连续两周出现“零开盘”现象。重庆实施房产税后高档房消费遇冷。在高端住房销售遇冷的同时，普通商品住房市场也不景气。重庆网上房地产的统计数据显示，1月27日，重庆主城区商品房销售为905套11万平方米；在28日实施房产税的当天，主城区商品住房成交919套8.3万平方米。而到了29日，商品房销售急转直下，仅售出406套3.3万平方米。这表明，房产税对楼市的调控是立竿见影，***策效应明显。
重庆和上海已经启动房产税试点,本月数据显示，重庆新建住宅环比回落0.1%，上海环比上涨0.9%,显示房产税是促进房地产市场健康发展的有力武器。但从两城市的试点和全国房地产调控情况来看，一方面需要加大房产税征收力度，另一方面，有必要尽快向全国推行。
参考文献：
【1】扬志勇：对个人自用住房征税要考虑多重因素，载《中国税务》杂志，2010年第9期
【2】覃丹：刍议物业税的开征，载《经济师》杂志，2010年第11期