学文网商品房销售管理办法篇1
第一条、为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条、商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条、房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条、***建设行***主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民***府建设行***主管部门负责本行***区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民***府建设行***主管部门、房地产行***主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行***区域内商品房的销售管理工作。
第二章、销售条件
第六条、商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条、商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条、房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条、房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条、商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三章、广告与合同
第十四条、房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条、房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条、商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条、商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为***产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条、按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面***。平面***应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计***纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计***纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝————————————－×100％
同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条、房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第四章、销售
第二十五条、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条、受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条、商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章、交付
第三十条、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条、销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条、房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行***主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行***主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章、法律责任
第三十六条、未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民***府工商行***管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条、未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条、违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第三十九条、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条、房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条、房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行***主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条、房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十三条、房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条、国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行***处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章、附则
第四十五条、本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行***主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条、省、自治区、直辖市人民***府建设行***主管部门可以根据本办法制定实施细则。
商品房销售管理办法篇2
第二条、本办法所称商品房预销售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋或已建成并通过竣工验收的房屋，预先出售或销售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
本办法适用于自治区内城镇（包括工矿区）商品房预销售的管理。
第三条、自治区建设厅主管全区城市商品房预销售管理工作。
县级以上人民***府房地产行***主管部门按照分级管理的原则，负责本级开发经营企业商品房预销售管理。
第四条、商品房屋预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；经国家或自治区批准的经济适用住房、安居工程，按国家有关规定，以行***划拨方式供应的土地，应取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证、施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（六）已办理预售登记，并取得商品房预销售许可证明。
第五条、商品房屋销售应当符合下列条件：
（一）房屋竣工验收合格证明；
（二）房屋所有权证书。
第六条、商品房预销售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预销售，应当向同级房地产行业主管部门办理预销售登记，取得商品房预销售许可证。
第七条、开发经营企业申请办理商品房预售登记应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预销售申请书；
（二）开发经营企业的营业执照和资质证书；
（三）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（四）工程施工合同；
（五）由***府房地产评估机构或其他已取得自治区建设厅颁发的房地产价格评估机构资质证书的评估机构评估验证，完成工程建设投资总额25％以上的评估证明；
（六）工程施工进度计划；
（七）由***府房地产主管部门与价格主管部门共同对经济适用住房或安居工程的售价审定、指导意见；
（八）商品房屋预售方案。主要内容应包括商品房的位置、结构、面积、装修、设备、售价、环境条件、预售总面积、交付使用日期和交付使用后的物业管理等内容，并附预售商品房总平面***；
（九）商品房预售款专用户证明（开户行、帐号等）；
（十）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条、开发经营企业申请办理商品房销售登记应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预销售申请书；
（二）开发经营企业的营业执照和资质证书；
（三）房屋竣工验收合格证明；
（四）房屋所有权证书；
（五）需向境外销售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
商品房预销售申请书、商品房预销售许可证由自治区建设厅统一印制。
第九条、房地产主管部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发商品房预销售许可证。
需向境外预销售的，应当在商品房预销售许可证上注明外销比例。
第十条、房地产开发经营企业进行商品房预销售，应当向承购人出示商品房预销售许可证。预销售广告（包括其他的传媒方式，下同）必须载明许可证的编号。
未取得商品房预销售许可证的，不得进行商品房预售和刊登广告。
第十一条、商品房预销售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预销售合同。全区统一使用自治区建设厅会同有关部门印制的《内蒙古自治区商品房预售合同》或国家工商局与建设部共同制定的《商品房购销合同》（以下简称购销合同）。各级房地产市场主管部门监督执行。
第十二条、购销合同签订后，双方当事人应当在30日内持商品房购销合同等有关材料向房地产交易市场主管部门办理鉴证、登记手续，未经鉴证、登记的购销合同，不作为房地产权确权依据。
商品房预销售可以委托中介机构，但必须签定委托书。中介机构预销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房预销售委托书、中介机构资质证书。
第十三条、房地产开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于该建设项目的建设，已预售的商品房不应设定抵押。
第十四条、预销售的商品房交付使用后，承购人应自交付使用之日起三个月内持有关凭证到县级以上人民***府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十五条、违反本办法规定，预售商品房的，由县级以上人民***府房地产管理部门，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》有关规定予以处罚。
商品房销售管理办法篇3
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。
售房市场和工作人员版权所有
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本；认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐（包括序号、合同号、签约日期、对方姓名），做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。版权所有
商品房销售管理办法篇4
为加强我市内销商品房销售管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，我局制定了《北京市内销商品房管理暂行规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市内销商品房预售契约
附件二：北京市内销商品房买卖契约
北京市内销商品房管理暂行规定
一、为加强北京市内销商品房管理，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，制定本规定。
二、各房地产开发企业在本市开发建设的内销商品房，适用本规定。
三、商品房内销实行许可证制度。房地产开发企业内销商品房，须向北京市房地产管理局（以下简称市房地局）申请登记，取得《北京市商品房销售许可证》后，方可销售。
四、申请预售内销商品房须符合以下条件：
1.有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件。
2.已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件。
3.取得建设工程规划许可证和建设工程开工证。
4.有纳入市建委销售计划的证明文件。
5.按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期。
五、预售商品房还须提交下列文件：
1.在北京的银行开立代收房屋预售款的专门帐户，并和银行订立了预售房款的监管协议。
2.已确定的商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容。
3.商品房预售总平面***。
六、申请现售内销商品房须符合以下条件：
1.建筑物已竣工，取得《工程质量竣工核验证书》，并已具备住用条件。
2.取得《国有土地使用证》，并已办理房屋产权登记。
3.已确定房屋售后管理服务单位，并已制定房屋售后维修管理公约。
七、房地产开发企业的售房广告、宣传资料均应载明销售许可证号，其销售许可证应放置在售房场所的显著位置。
八、房地产开发企业须按批准的用途、销售范围销售商品房。
九、购买内销商品房的单位或个人须分别提交下列证件：
1.中央在京单位（含部队）、省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区驻京办事处购买商品房须有市建委批准的文件；
2.市属单位及外省市驻京联络处购买商品房须有市计委批准的文件；
3.区、县属单位购买商品房须有区、县计委批准的文件；
4.个人购买商品房须符合京***（88）82号文的有关规定并提交相应的证件；
5.本市其他经济组织、社会团体须有其权力机构或主管部门批准的证明文件。
十、内销商品房价格按（94）京建开字第356号通知的精神执行。
十一、商品房的预售、销售，买卖双方均应签订由市房地局统一印制的《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。
买卖双方签订的契约，可以办理公证。
十二、中央、市属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到市房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房买卖契约》后三十日内，须到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十三、区（县）属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房买卖契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十四、在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理买卖登记、立契过户手续，申领房地产权属证件。
十五、下列情况，须报市房地局批准：
1.商品房预购后需转让的；
2.商品房内销改为外销的。
十六、内销商品房的用地应交纳的地价款，按国家有关规定执行。
十七、内销商品房的预售、销售均须按规定交纳税费。
十八、内销商品房的预售、销售须使用北京市地方税务局统一监制的北京市房地产开发企业专用发票。
十九、凡不按本规定办理商品房销售许可证、预售登记、立契过户手续、申领房地产权属证件的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处理。
二十、单位建设自用的住宅及生产、办公等用房（含单位之间的合建、联建），因特殊原因对社会销售的，按本规定执行。
二十一、本规定具体执行中的问题由市房地局负责解释。
二十二、本规定自之日起施行。
附件一
北京市内销商品房预售契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿，自＿＿＿年＿月＿日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿月＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途＿＿＿＿建筑面积为＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件一），土地使用面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以房地产管理部门实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿元）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿％以内的，不再结算；误差超过＿％的，超过部分按房屋售价进行结算。
付款方式见附件二，乙方按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
第三条 甲方须于＿＿年＿月＿日前，将房屋交付乙方，除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第五条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第六条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第七条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第八条 本契约由双方签字，在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京＿＿＿＿＿＿局交易管理部门办理。
第九条 本契约生效后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因需转让，须报北京市房地产管理局批准。
第十条 双方同意房屋交付后三十日内共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续，并按有关规定申领房地产权属证件。
第十一条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十二条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十三条 本契约未尽事项，在不违本契约的前提下，双方可签定补充协议。
本契约的附件和双方签定的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十四条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本＿份，房地产交易管理部门一份。＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮***编码： 邮***编码：
人： 人：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
预售登记机关：（章）
经办人： 年 月 日
附件二
北京市内销商品房买卖契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿＿＿＿年，自＿＿年＿月＿日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面积为＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地使用面积＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述面积已经＿＿＿＿房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在本契约签定＿＿日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿年＿月＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契约过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第七条 本契约生效后，除不可抗力（人力不可抗拒的自然灾害和其他事故；非甲方所能控制的原因并须有关部门证明）外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充契约，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约在履行中双方如发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式二份，甲乙双方各一份，副本＿＿份，房地产管理部门一份。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮***编码： 邮***编码：
人： 人：
身份证号码： 身份证号码：
商品房销售管理办法篇5
第二条 凡在我市从事各类房地产开发经营的企业（以下简称开发企业，含“三资”企业），向境内外销售（含预售）商品房的，均适用本规定。
第三条 开发企业境内预售商品房，必须完成商品房建设总投资的20％以上或完成基础工程，方可向市房地产市场管理处申请预售，办理《商品房预售许可证》后，方可预售。
第四条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，须提交下列证、件：
（一）营业执照；
（二）《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》；
（三）《建设工程开工许可证》；
（四）计划部门签发的项目批准文件；
（五）建设用地规划***、出售商品房总单元数、总建筑面积、各单位的单线平面***；
（六）已完成建设总投资20％以上的证明；
（七）房地产市场管理部门要求提供的其他证、件。
第五条 开发企业已竣工的商品房内销，几未获《商品房预售许可证》的，开发企业须持本规定第四条（一）至（五）项规定的证、件向市房地产市场管理处申领《商品房预售许可证》后，方可销售。
第六条 开发企业向境外销售商品房（含预售），必须向市房地产市场管理处申领《商品外销许可证》后，方可进行；预售的，还须按本规定第三条规定同时申领《商品房预售许可证》。
已竣工的商品外销，开发企业须提交本规定第四条（一）至（五）项规定的证、件申领《商品房外销许可证》。
规定外销的商品房不得转为内销。
第七条 申请办理《商品房外销许可证》，必须具备下列条件之一并提交相应证明：
（一）土地使用权出让合同规定向境外销售的；
（二）经市***府有关部门批准向境外销售的。
第八条 开发企业须将许可证悬挂在售房场所，否则不得销售；在国内外售房广告的，须载明许可证的号码。
第九条 经批准销售（含预售）的商品房，售房单位与购房者须签订《商品房买卖合同》，已竣工商品房和预售商品房买卖双方应在签订合同之日起十五日内到市房地产市场管理处办理登记、鉴证和交易手续。 购房者须在房屋交付使用后三个月内，凭交易证明到市房产产权管理部门办理房屋所有权证。
第十条 商品房在预售期间转让的（含外销），由转让双方凭经鉴证的《商品房买卖合同》，到市房地产市场管理处办理转让交易手续，原合同规定的权利义务随之转移，开发企业不得为预购房者办理更名。
第十一条 住宅小区的商品房，许可证分期发放；单体项目的商品房，许可证一次性发放。开发企业申领许可证时，须交纳抵押金。 房屋销售完毕的，由市房地产市场管理处收回许可证，返还抵押金。
第十二条 已取得售房许可证的开发企业，由市房地产市场管理处定期公告。
第十三条 凡违反本规定的开发企业，由市房地产市场管理处责令其停止销售、限期改正；逾期不改的，吊销其许可证，并视情节按有关规定予以处罚。
商品房销售管理办法篇6
第一条、为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。
第二条、凡在四川省行***区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条、本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入***府建设计划、行***划拨建设用地、享受***府优惠***策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条、商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条、商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。
第二章、价格构成
第六条、商品住宅的成本构成
1.征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行***划拨方式供应，免交土地出让金；
2.前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；
3.房屋建筑安装工程费。按建筑施工***的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；
4.基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；
5.公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程，如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用（凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用，在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用）；
6.管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准，根据房地产开发企业资质等级，按成本1？5项之和的3％以内计取。其中，经济适用住房管理费按成本1？5项之和的2％以内计取。具体标准由省物价局和省建委另行制定。
7.贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率，按投资总额的70％计算。贷款利率计算时间一般以半年为限，最多不超过一年。
8.其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费，方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条、商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条、商品住宅的利润。
1.经济适用住房可在成本1？5项之和的3％以内计加利润。
2.经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况，自行确定利润。
第九条、商品住宅的差价。
1.商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2.商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条、商品住宅销售价格＝商品住宅成本＋利润±商品住宅差价。
第十一条、商品住宅价格构成以外的代收代付费用，必须严格按规定标准代收；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及***府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。
第三章、价格管理
第十二条、商品住宅价格根据不同住房类型，分别实行***府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条、经济适用住房实行***府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县（市）的指导价，由市（地、州）物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后，报物价、建设主管部门审核批准，作为当地经济适用住房最高限价；其它县（市、区）的城市指导价由市（地、州）物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后，由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率，并填制经济适用住房价格申报表，连同按工程设计标准编制的工程成本决（预）算表或在建工程成本预（概）算表及有关文件资料送审，按财务隶属关系由物价、建设及房地产管理部门审查核准后，建设、房地产管理部门再行办理销（预）售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格，应当向社会公布，接受群众监督。销售价格一经确定，任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条、经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价，由开发企业按本办法的规定根据市场供求，自定销售价格。必要时，城市***府可以实行最高限价。
第十五条、商品住宅销售应明码标价，使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条、未列入经济适用住房建设计划的商品住宅，销售时一律不得冠以经济适用住房名称，误导、蒙骗消费者。
第四章、罚则
第十七条、对有下列行为之一的，由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1.不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
2.不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的；
3.对经济适用住房越权定价或擅自提价的；
4.擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的；
5.其它价格违法行为。
第十八条、有下列行为之一的，由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1.采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的；
2.在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记，擅自销（预）售商品住宅的；
3.销售商品住宅，不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
4.经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售，而销售给高收入家庭的；
5.商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。
第五章、附则
商品房销售管理办法篇7
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部
十
一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十
二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十
三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十
四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十
五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十
六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十
七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。
十
八、结合公司发展计划，制订商品房营销计划和实施方案，充分调动营销人员的积极性，提高经济效益。
商品房销售管理办法篇8
关键词：商业银行；住房开发贷款；在建工程抵押登记；抵押权；优先受偿权
中***分类号：F832.45
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2007)09-0086-03
所谓住房开发贷款是指贷款人(商业银行)向借款人(房地产开发商)发放的用于商品房及其配套设施开发建设的贷款。近几年来我国房地产业发展迅猛，住房开发贷款已成为房地产项目开发融资的主要方式。由于住房开发贷款抵押同时涉及开发商、施工单位、银行、购房者、保险公司、税务和抵押登记部门等多方当事人，各环节之间关系复杂，潜伏着许多法律风险。本文根据已颁布并将于2007年10月1日施行的《物权法》等有关法律法规的规定，结合海南省商业银行住房开发贷款发展的现状，对商业银行住房开发贷款法律风险进行深入剖析，并就如何防范和化解风险提出建议。[1]
一、当前海南省商业银行发放住房开发贷款面临的法律风险
1.未办理在建工程抵押登记的法律风险。目前商业银行向开发商发放住房开发贷款，抵押登记手续方面，仅在土地管理部门办理土地使用权抵押登记就发放贷款。由于海口、三亚等地没有开办在建工程抵押登记这项业务，致使商业银行无法待土建工程轮廓出来后办理在建工程抵押登记手续。《城市房地产管理法》第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”也就是说，商业银行办理土地使用权抵押登记后发放住房开发贷款，仅对建设用地使用权拥有抵押权，对开发商借款用于建造的建筑物、房产却没有优先受偿权。《物权法》第一百八十七条的规定更为明确：“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”如果不办理在建工程抵押登记，商业银行住房开发贷款对房产的抵押权不曾设立。在我国现行司法制度下，由于土地对房产的依附性，商业银行的住房开发贷款实际上面临着抵押物悬空的巨大法律风险。目前，海南省整个银行业估计有40多亿元的住房开发贷款面临这一法律风险。
2.商品房预(销)售环节的法律风险。现行法规要求土地使用权随已完工部分的在建工程抵押，先已设定土地抵押的应转为在建工程抵押，由于海南省大多地方没有开办在建工程抵押登记这项业务，办理土地使用权抵押登记后无法办理在建工程抵押，而且在实践中也根本无法做到在开发商取得房产总证后重新办理抵押登记。[2]土地和房产抵押(转让)分开由两个部门分别登记，房产管理部门不管土地是否已设定抵押都给予办理转让预告登记，这就给开发商留下钻法律空子的机会。有些项目开发商办理住房开发贷款后，为逃避银行债务，在取得《商品房预售许可证》后，未经贷款银行许可或者在贷款银行完全不知情的情况下，将全部商品房预售出去，甚至假预售出去，并与客户签订《商品房买卖合同》，办理商品房销售网上登记手续。在目前这种仅办理土地使用权抵押登记而未办理在建工程抵押登记的状况下，贷款银行根本无法控制。而根据《物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”、第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，开发商与客户签订的《商品房买卖合同》是具有法律效力的。发放住房开发贷款的商业银行的抵押权悬空，给房地产市场监管和贷款风险控制带来困难，开发贷款面临无法收回的巨大风险。
3.未按比例扣收开发贷款风险。土地使用权抵押不能与按揭同时并存。但在预售时，预售是一种转让行为，由于土地使用权已经抵押给银行，如果银行同意开发商预售，作为抵押物的土地连同房产将被逐步地分割出去，如果银行的债权尚未获得清偿，银行的抵押权也就悬空。信贷实践中往往是未解除土地使用权抵押就办理预售按揭贷款，这一期间开发贷款实际上处于无抵押状态。销售款回笼后未按比例偿还开发贷款，按揭贷款发放后未偿还开发贷款或未按比例偿还开发贷款，商业银行的住房开发贷款风险凸现。
4.预售专存账户监管不到位风险。预售实际上为期房销售，房子未建成就已卖出收回销售款，存在着收了款未能建成交房或逃债的风险。在办理预售许可证时，房产管理部门一般都要求银行出具预售专存证明，银行为了自身贷款安全，也建立了预售专存账户管理制度。但预售款未能全部进入预售专存账户，预售定金、首付款、现金付款方式及他行拼盘按揭贷款等售房款很难监控，预售款支付管理难以到位，存在被开发商挪用的风险。[3]
5.住房开发贷款抵押优先权存在的风险因素。如交付全部或大部分购房款的消费者权利优先于银行抵押权，建设工程价款受偿权优先于银行抵押权，划拨土地使用权出让金优先于银行抵押权，税收优先于无担保债权，设定抵押前欠税的税收优先于抵押权。[4]
二、防范和化解海南省商业银行住房开发贷款法律风险的对策建议
1.办理住房开发贷款在建工程抵押登记。以《物权法》的颁布施行为契机，准确理解在建工程抵押的定义，要求登记管理部门按有关规定设定在建工程抵押登记业务，确保银行抵押权合法有效。《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……正在建造的建筑物。”这是我国第一次以法律的形式确立了建筑物在建工程抵押的法律地位，对完善我国的担保物权制度，维护商业银行信贷资金的安全具有重要意义。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”因此，在《物权法》施行前，商业银行在办理住房开发贷款业务时，不仅要在土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续，还更应该在房产管理部门办理在建工程抵押登记手续，这样才能有效防范和化解住房开发贷款的法律风险。
2.依法规范房地产权属登记程序。《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”因此《物权法》施行后，将改变目前海南省县市土地和房产抵押(转让)分开由国土资源管理局和房产管理局两部门分别登记的做法，实行土地和房产抵押登记合一制度，有利于信息共享，防范重复抵押。但这是一个庞大的系统工程，要在实践中得到有效执行难度较大。
对于商业银行来讲，办理住房开发贷款抵押登记手续后，应先解除抵押才能销售商品房，这样操作，既能有效维护银行的权益，又不违反法律规定。但在实践中却难以落到实处。究其原因，是因为如果开发商每销售一套商品房之前都要求抵押权人(商业银行)办理解除抵押手续将会很繁杂，而如果在开发商销售前就要求商业银行一次性地解除全部抵押，那么商业银行的抵押权就形同虚设，因为如此一来，开发商卖出多少商品房，是否按比例偿还贷款，商业银行根本无法控制。这些也是导致有些房产管理部门不开办在建工程抵押的原因之一。如何解决此类问题，海口市房产管理部门做出有效的尝试。2005年海口市房产管理局为规范商品房销售管理，实行开发商与房产管理局联网及商品房销售网上预告登记制度，对防范一房多卖起到了关键性的制约作用，有效维护了消费者的合法权益。
因此，笔者建议，在《物权法》生效前的过渡时期，作为抵押权人的商业银行可申请加入房产管理局网络。房产管理局在网络中增设抵押权人角色，作为抵押权人的商业银行对开发商每销售一套商品房，在预售款进入专存账户后，可在网上解除抵押同意开发商预告登记。这既有效维护了商业银行的抵押权，又方便开发商销售和房产管理登记，为《物权法》生效前后依法规范房地产权属登记，更好地维护商业银行的抵押权奠定了基础。总之，商业银行要牢牢抓住“买房人所购商品房，已被开发商设定住房开发贷款抵押的，应先解除抵押才能销售”这一关键点。
3.注意防范房屋预(销)售环节抵押权悬空的风险。为了防范开发商通过预售将作为抵押物的土地连同房产被逐步地分割出去导致抵押权悬空，银行在办理预售按揭贷款时要注意：一是与开发商约定用房屋销售款作为还款资金来源，避免不能按期还款或造成项目偿债能力不足。二是要求开发商支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，才解除预售部分的抵押关系，如此反复，分次解押、预售、还款，实现良性循环。
4.加强预售款监管。银行向预售许可证审批部门出具了预售专存证明即意味着银行接受承担预售款监管的责任，银行为了自身贷款安全也要求规范预售款管理。银行在预售款监管过程中要注意：一是向预售许可证审批部门出具预售专存证明前必须要有开发商的书面申请并与之签订预售款监管协议，明确双方的权利和义务。二是对项目的自筹资金、银行贷款、售房款进行全过程封闭管理，掌握项目投资总额，确保项目建设资金来源落实到位，根据工程进度情况合理支付贷款资金和售房款。三是实行专户专人管理，项目建设资金来源和使用必须通过专户进出，明确项目管理责任人，深度介入销售过程，掌握销售进度情况，定期盘点库存商品房，向房地产管理部门查询验证销售情况，确保项目资金监管的有效性。四是约定售房款还款起点和还款比例，当售房回笼款达到原计划用售房款作为项目投资来源的额度时，开始要求此后的售房款按约定比例偿还开发贷款。
5.防范住房开发贷款抵押优先权因素风险。一是选择好的企业和项目，特别是要选择一些实力雄厚、信誉好的房地产开发商开展合作发放住房开发贷款。在发放贷款之前，银行应要求开发商提供其与工程承包商签订的工程承包合同，并具体了解开发商的工程款支付情况，在建房地产的评估价应适当减去房产商拖欠的工程款及费用后，银行再根据相应的抵押率发放抵押贷款。二是以建筑在国有划拨土地上的建筑物进行抵押申请贷款，银行应当按抵押物估价并减去该土地出让金的款项后，再乘以相应抵押率确定贷款金额，并按照规定履行法定审批手续后才可发放抵押贷款。三是信贷调查过程中通过各种渠道获得企业是否欠税和欠税的时间、金额，把企业缴税情况作为信贷调查的重要内容。四是要求建筑承包商出具放弃建设工程价款优先受偿权的承诺。
6.依法实现抵押权及时清收贷款本息。
《物权法》完善了担保物权实现的途径，对商业银行实现抵押权清收贷款本息作出了比《担保法》更加灵活的规定。《物权法》第一百九十五条规定：“……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”不论是住房开发贷款还是个人按揭贷款，只要办理了抵押登记，商业银行就可以请求人民法院通过对抵押权登记等证据的审查直接裁判实现抵押权，强制拍卖抵押财产清收贷款本息，比《担保法》的规定减少了向人民法院提讼的程序，效率高。商业银行要用足用好这一法律规定及时清收贷款本息。[5]
此外，应引起高度关注的是《物权法》第二百零二条关于“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”的规定，这是《担保法》所没有的，商业银行要在主债权诉讼时效期间行使抵押权清收贷款本息，以免过诉讼时效期造成损失。
参考文献：
[1] 隆俊.房地产在建工程抵押贷款操作风险探讨[J].广西金融，2006，(5).
[2] 徐文利，张弘。浅谈在建工程抵押贷款的法律风险防范[J].济南金融，2006，(5).
[3] 王凌仙.浅析在建商品房抵押之弊端[J].淮南职业技术学院学报，2006，(4).
商品房销售管理办法篇9
一、检查目的
开展本次检查工作是贯彻落实国家及省市有关文件精神的具体措施，也是维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场平稳健康发展的需要。通过这次专项检查，使房地产交易环节的违法、违规行为得到有效遏制，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
二、检查对象和范围
全县范围内所有房地产开发企业（含外地在临有房地产开发项目的企业）和开展了商品住房业务的各房地产经纪机构；对所有在建商品住房特别是2009年以来已经准予预售许可的商品住房项目进行逐一排查，准确掌握已经预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况。
三、检查内容
1、是否存在违法违规预售行为。主要检查：（1）未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用；（2）不具备预售条件，擅自房地产广告等行为，广告有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容是否虚假等。
2、是否存在隐瞒房源行为。主要检查：（1）是否按规定制定销售方案，备案商品房预售合同；（2）取得预售许可证后10日内公开全部待售商品房；（3）是否虚假销售信息，是否存在炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作；（4）是否采取虚假的认购手段营造楼盘旺销氛围，是否纵容工作人员或雇佣他人炒作房价，扰乱市场秩序行为等；（5）撤销合同的房屋是否再次公开该房源。
3、是否存在未按规定在销售现场公示有关证件及销售情况的行为。主要检查：（1）是否公示“五证”；（2）是否公开全部房源、销售价格、商品房的基本情况、销售进度、权利状态（如查封、抵押、在建、已售）等预（销）售信息；（3）是否实行“实名制”购房。
4、是否存在商品房买卖合同欺诈行为。主要检查：（1）商品房销售人员是否接受过专业培训并持证上岗；（2）商品房买卖合同格式或条款是否有免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人权利的行为；（3）已按规定计入房价的水、电、气、有线电视、对讲系统、安防系统以及防盗门等配套设施是否重复收费，其他收费项目是否在合同中有明确约定。
5、是否违规使用商品房预售款行为。主要检查：（1）商品房预售款是否及时足额存入监管账户；（2）是否存在未按规定擅自挪用商品房预售款行为；（3）申请拨付商品房预售款是否存在开具虚假供销合同，虚假票据等行为；（4）是否未按规定要求擅自设立监管账户网上银行等违法违规问题。
四、检查时间与检查方式
县住房和城乡建设局将组织检查组成员于2010年5月20日至30日对各房地产开发企业进行检查，本次检查采取实地检查的方式，到各房地产开发企业对商品房预售项目进行实地查看，到施工工地现场勘查。对存在违法违规行为的，责令限期整改，作为房地产开发企业考核的一项内容，并暂停商品房预售合同备案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将在媒体上曝光公示。
五、有关要求
1、对未取得商品房预售许可证预售商品房的，要立即停止销售行为，尽快将有关手续补充完整后及时办理商品房销售许可证；对未按预售许可证批准的范围和申报价格及浮动比例销售商品房的，要严格按照商品房预售许可证批准的范围和申报价格及浮动比例对外销售，不得随意涨价，对未取得商品房预售许可证而收取的各种形式的“预定金”，要在10日内退还。
2、不具备预售条件，擅自房地产广告的，立即停止所有广告。具备预售条件已房地产广告，但广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假的，要立即更正。
3、未办理商品房预售款监管擅自预售的商品住房项目，要将商品房预售款纳入监管范围；已经办理商品房预售款监管的商品住房项目，要将监管银行对账单、项目按揭贷款放款明细表、项目销售明细表等相关业务报表于每月10日前及时上报交易房改科。
4、取得预售许可证后10日内未公开全部待售商品房的，要立即公开所有房源及价格，并在售楼处公示。
商品房销售管理办法篇10
一、团购的定义
商品住房团购（也称团体购买或集体采购），是指一定数量的购房消费者，由相关媒体或街道社区等组织，通过招标采购或与房地产开发企业协商谈判等方式，以低于市场成交价格购买商品住房的行为。
积极利用拆迁安置补偿资金公开采（团）购普通商品住房，用于拆迁改造中产权调换的拆迁安置，以加快拆迁进程，更好地保障被拆迁人的权益。
二、团购的组织
（一）市广播电视总台、“新闻网”等相关媒体或街道社区等组织（以下简称“团购组织单位”），可通过广播、电视、报刊、网络等渠道《团购公约》，发起团购活动。拟购买第一套自住性或第二套改善性住房的购房消费者需团购商品住房，响应《团购公约》的，可报名参加团购活动，并委托授权团购组织单位通过公开招标、竞争性谈判、协商谈判等方式与房地产开发企业达成团购协议，签订《商品住房团购协议书》。
（二）团购组织单位应当在制定商品住房《团购公约》，并报市工商局审查备案后，方可组织团购活动。《团购公约》应明确团购参与条件、团购程序、选房规则、购房款交缴与监管、风险承担、退出机制、交验房办法、委托授权团购组织单位的权限和范围等。在公开招标、竞争性谈判、协商谈判前，团购组织单位应充分听取参团成员的意见，维护大多数人的利益。参与团购的购房消费者有权就拟购买商品住房的户型、面积、价位、装修标准、附属设施、功能配套等发表意见，必要时可采用表决的方式决定有关事项。
三、开发项目的团售条件
拟通过团购出售商品住房的房地产开发企业其开发项目，应当取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且经验收完成基础施工后，方可进行开发项目团售宣传推介、参与团购投标、竞争性谈判、协商谈判和签订《商品住房团购协议书》。
鼓励房地产开发企业开展商品住房团售营销。
四、团购住房的销售管理
团购商品住房应严格执行国家支持自住性和改善性住房消费，遏制投机投资性住房消费的差别化税收、信贷***策，并按照有关商品房销售管理的法规加强销售管理。
（一）《商品住房团购协议书》自签订之日起10日内，团购（售）双方应持《团购公约》、《商品住房团购协议书》、参团购房人名单及清册、委托书、身份证明等材料，向市房管局办理《商品住房团购协议书》登记备案。市房管局应将商品住房团购的相关信息在“网上房地产”网站进行公示。
（二）对已签订《商品住房团购协议书》的开发项目，房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在预售方案中载明清楚；取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应根据《商品住房团购协议书》的约定和购房清册，按照《市商品房销售合同网上登记备案管理办法》的规定，与参团购房人签订《商品房买卖合同》。
（三）签订《商品房买卖合同》和办理《商品房买卖合同》网上登记备案后，预购人（参团购房人）转让商品房的，应当申请房屋转移登记并领取房屋权属证书后，方可上市交易；禁止预购人（参团购房人）将购买的未竣工预售商品房再行转让。
五、团购资金的管理
商品住房团购资金应由购房人承担，严禁利用单位或财***性资金（基金）购买商品住房。团售商品住房的开发项目，在未取得《商品房预售许可证》前，原则上不得收取任何形式的预订款，但《商品住房团购协议书》约定需支付团购订金或购房价款的，参团购房人可按照《商品住房团购协议书》规定缴款。参团购房人缴存的购房资金应按照《团购公约》规定的资金监管方式监管，或通过设立银行、房地产开发企业、团购组织单位三方共管账户的方式监管；按照《商品住房团购协议书》的约定或工程进度支（拨）付资金。资金依约支（拨）付到位后，房地产开发企业须向每个参团购房人开具发票。
六、团购工作的监管
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