学文网建设用地容积率管理办法篇1
长期以来，购房业主因违规变更规划、调整容积率问题与开发商的纠纷源源不断，不少纠纷是既打民事诉讼，又打行***诉讼。去年年底，住房和城乡建设部、***联合就加强容积率管理和监督检查发出通知，今年又联合就治理违规变更规划、调整容积率再次发出通知，可见国家对此问题极为重视，因此，切实治理违规变更规划、调整容积率问题是当前和今后的一项重要任务。
违规变更规划、调整容积率之所以多发，主要有两个原因。其一是利益驱动，开发商为了获取高额利润，未经规划行***主管部门许可擅自变更调整，这可谓是违规变更规划、调整容积率的利益诱因。其二是有关制度目前尚不完善，操作机制不够严密健全，导致违规变更规划、调整容积率存在空间。
众所周知，容积率是一个体现土地使用强度的指标，是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。同样一块建设用地，容积率提高少许，即意味着开发商可以建设多面积的房屋和赚取更丰厚的利润。因此从利益角度考虑，开发商为获取高额利润而不惜违规变更规划方案及调整容积率。
应当说，容积率对开发商的利润固然重要，但对于商品房小区业主和整个城市规划更为重要。容积率是控制性详细规划和修建性详细规划的实质内容。容积率高低与小区居住舒适度成反比，高的容积率导致楼层高、楼间距近、绿地比例低、小区内道路狭窄、光照通风条件差、停车位置不足等，还会对小区内的休闲健身场所、儿童活动区域形成挤压，并且会对楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，加剧设施老化。同时，高的容积率也会影响城市整体规划，影响城市面貌与持续发展，造成市***配套设施与资源供应紧张。因此，对容积率的调整应当慎重和严格。
根据《省房地产开发领域违规变更规划、调整容积率专项治理工作实施方案》有关精神，为提高规划管理依法行***水平，有效控制违规变更规划、调整容积率行为，促进城乡建设和房地产市场健康发展，我们提出以下几点工作思路：
一、房地产开发企业取得国有土地使用权后，必须严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定和规划行***主管部门确定的容积率等规划条件进行开发建设。如需调整容积率的，除应当符合国家和省有关规定和技术规范要求外，还必须符合下列条件：
1、因城市规划要求需要提高容积率的；
2、建设用地所在规划区域内可以提高开发强度的；
3、建设用地所在规划区域内可以满足建筑总量整体平衡条件的；
4、增加容积率后收取的增容地价可以满足外部配套建设投资要求的。
二、土地出让前，规划建设部门要根据总体规划对宗地深入研究，科学下达规划条件；土地出让后，如无特殊理由不得调整容积率。确需调整容积率的，应按下列程序办理：
1、属城市规划要求需要提高容积率的，由规划部门提出报告，经***府研究并下发抄告单，有关部门按抄告单原则办理手续。
2、属建设单位要求提高容积率的，应按以下程序办理：
（1）建设单位向规划行***主管部门和国土资源行***主管部门提出书面申请，并附规划设计方案；
（2）规划行***主管部门对调整容积率申请报告进行初审，组织对规划设计方案进行论证、评审，并告知国土资源主管部门，对符合调整条件的，报***府或规划咨询委员会批准后下达《调整容积率告知书》；
（3）建设单位持《调整容积率告知书》与国土资源行***主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，由国土资源行***主管部门按规定计算和下达“国有土地出让金补交清单”，开发建设单位持补交清单向***门补交土地使用权出让金；
（4）规划行***主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同》和补交出让金后开具的《省国有土地有偿使用收入专用票据》，审批发放或换发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
三、房地产开发企业取得土地使用权后，报规划行***主管部门，规划咨询委员会批准已调整容积率的，规划部门应书面告知国土资源行***主管部门。国土资源行***主管部门按照开发项目调整后的容积率计算收取应补交的土地出让金，规划建设、房管等部门依据补交土地出让金的票据办理相关手续。
四、经规划、国土部门验收后，对超过土地批准容积率的用地项目，在扣除因城市空间设计需要，市***府鼓励由出让条件中规定的多层建筑（在符合国家规范的前提下）改成高层建筑的九层以上建筑面积（以***府抄告单或协议为准），应按有关规定确定并收取应补交的土地出让金。
五、调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、降低绿地率。
六、鼓励利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算。
七、房地产开发企业违反《国有建设用地使用权出让合同》的约定，擅自提高建筑容积率、建筑密度等任何一项指标的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积或按现行市场地价补交土地出让金。
房地产开发企业违反《城乡规划法》第四十三条规定，擅自改变建设用地规划许可证的，相关***部门须对其违法行为立案查处，在对超容积率的加建部分不影响总体规划允许保留的前提下，开发建设单位应根据相关部门的处理决定，补交土地出让金及相关规费，并接受相应罚款。
建设用地容积率管理办法篇2
一、指导思想
以科学发展观为指导，坚持规范运作，严格执行国家法律法规和相关***策，增强城乡规划决策与审批的科学性、严肃性，提高规划行***效能，建立调整建设用地规划指标规范化制度，加强城乡规划管理，保障城乡规划的实施。
二、规划指标的分类
建设用地规划指标分为强制性指标和引导性指标。
1．强制性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建的公益性公共设施及市***公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制等；
2．引导性指标包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素；
对于特定意***区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容。
三、土地出让前调整规划指标的情形
（一）经营性建设用地出让前，市城乡规划主管部门应当依据批准的控规，确定出让地块的位置、使用性质、容积率等各项规划指标，出具规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
（二）对已出具规划条件的，尚未出让的地块（用于土地储备），需调整规划指标的，如调整的规划指标不符合控制性详细规划的，首先按照《市人***府关于严格控制和加强规划变更管理的规定》（澄***发〔2010〕25号）文件调整控制性详细规划；如调整的规划指标符合控制性详细规划的，由镇（街道）或市土地储备中心向市城乡规划主管部门提出申请，市城乡规划主管部门按照控制性详细规划重新确定各项规划指标，出具规划条件。
四、土地出让后调整规划指标的情形
（一）土地出让后不得调整规划指标的情形：
1．对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的；
2．申请单位在签订土地出让合同起两年内未动工建设的；
3．建设单位或个人在地块内有违法建设行为，未查处完毕的。
（二）土地出让后已经建成并投入使用的建设项目，拟进行改建、扩建可以调整除用地性质外规划指标的情形：
1．不影响规划实施的位于工业集中区的工业项目；
2．具有功能性且建设主体自持未进行分割销售的商业项目（如酒店、大型商场等）因增加城市服务功能需要改建、扩建的项目；
在符合已批准的控制性详细规划中各项规划指标要求下，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向市城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权出让事项的，应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。
（三）土地出让后在建或未开工项目可以调整除用地性质外规划指标的情形，必须符合以下前置条件：
经营性用地出让后，建设单位应当按照市城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率等规划指标，也不得依据***府会议纪要调整规划条件确定的容积率等规划指标。容积率等规划指标确需调整的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，必须符合下列条件之一：
1．城市总体规划、分区规划、详细规划和专业规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；
2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；
3．国家、省和市的有关***策发生变化的。
（四）调整程序
强制性指标走一般程序，引导性指标走简易程序。
1．强制性指标调整的程序：
（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；规划指标的调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；
（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
（3）在市规划网和建设项目现场进行公示，征求利害关系人的意见，公示时间不少于三十日，必要时应组织听证；
（4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门将专家论证意见、公示（听证）结论等相关材料上报市***府批准；
（5）经市***府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续；
（6）建设单位或个人应根据变更后的规划条件与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费；
（7）建设单位持《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件，向市城乡规划部门申请办理建设用地规划许可证、规划设计方案的变更，市城乡规划部门按照有关规定予以办理；
（8）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市***府批准调整规划指标的批复办理规划许可变更后，应当将变更后的行***许可决定及时抄告市***门；
（9）涉及规划指标调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案馆移交备查。
2．引导性指标调整的程序
（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；
（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
（3）在市规划网和现场进行公示，公示时间不少于三十日；
（4）经专家论证、征求利害关系人意见后，市城乡规划主管部门依法提出规划指标调整建议并附论证、公示等相关材料报市人***府；
（5）经市***府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续。
3．划拨用地调整除用地性质外规划指标可参照以上简易程序程序执行。
五、工作要求
（一）市城乡规划主管部门要依据建设单位或个人提交的《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件、土地价款补缴凭证、市人***府同意变更建设用地规划指标的批准文件等资料办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。
（二）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市***府批准调整规划指标的决定办理规划许可变更后，应当将变更后的行***许可决定及时抄告市***门。未经市城乡规划部门按规定办理规划许可变更的，市国土部门不得办理（变更）土地使用权属登记手续。
（三）市建设主管部门要依据建设工程规划许可核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工***进行施工。
（四）市住房保障管理部门要严格按照建设工程规划许可批准的建筑红线范围、建筑规模、建筑层数和建筑使用性质办理商品房预售许可，未取得建设工程规划许可证正本和行***处罚未执行到位的建设项目，房管部门不得进***屋产权登记。
（五）市城乡规划主管部门进行建设项目规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。经房管部门测绘后计算容积率的总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的计算容积率总建筑面积的，按照以下规定处理：
1．建设项目按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的***纸和规定事项施工，由于计算和测量误差造成的竣工实测面积大于该项目建设工程规划许可证副本核准面积的在允许的3%范围内的，免于补交土地出让金，但需补缴超出部分面积的其他相关规费；
2．建设项目未按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的***纸和规定事项施工的，按照《无锡市城乡规划条例》第五十一条的有关规定依法查处。
建设用地容积率管理办法篇3
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现***地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试***在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行***法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行***管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民***府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民***府土地管理部门核实，由同级人民***府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民***府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民***府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民***府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民***府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民***府土地管理部门核实，由同级人民***府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民***府确定，县级以上地方人民***府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民***府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则
》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行***管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与***府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
***府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
***府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向***府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按***府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，
当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、***的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，***建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在***府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和***府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法***办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经***府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行***管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得***的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行***管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。***府房地产行***管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了***府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，***府房地产行***管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得***府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进***地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现***地产法律制度的缺陷，源于***府房地产行***管理机关对房地产市场行***管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现***地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行***法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给***府房地产行***管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行***管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的***策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页
③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。
建设用地容积率管理办法篇4
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行***法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行***管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民***府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民***府土地管理部门核实，由同级人民***府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民***府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民***府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民***府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民***府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民***府土地管理部门核实，由同级人民***府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民***府确定，县级以上地方人民***府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民***府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行***管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与***府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
***府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
***府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向***府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按***府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、***的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，***建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在***府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和***府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法***办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经***府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行***管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得***的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行***管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。***府房地产行***管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了***府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，***府房地产行***管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得***府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进***地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现***地产法律制度的缺陷，源于***府房地产行***管理机关对房地产市场行***管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现***地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行***法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给***府房地产行***管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行***管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的***策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。新晨
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页
③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。
建设用地容积率管理办法篇5
20*年是我市城市管理体制改革得到进一步深化的一年。全市市容市***管理部门在市委、市***府的正确领导下，以科学发展观统领全局，认真贯彻市委、市***府的决策部署，围绕城乡环境“洁化、美化、亮化和序化”目标，凝心聚力谋发展，团结拼搏求创新，全力以赴抓落实，在环境卫生管理、市容环境整治、基础设施建设、市***设施养护、行******效能提升等方面取得了明显成效，为维护和创造整洁、优美、文明和有序的城市环境做出了积极的贡献。
（一）以深化市区城市管理体制改革为契机，积极完善和优化市容市***管理工作机制
市委、市***府实施市区城市管理体制改革以来，城市长效管理工作机制得到不断完善，市容市***管理工作取得了长足发展。
一是市区城市管理体制改革得到有序推进和落实。根据市委、市***府《关于深化市区城市管理体制改革的实施意见》精神，“市城市管理局”和“市市***公用局”两局人员迅速将思想统一到市委市***府的重大决策和工作部署上来，在市编办的大力支持下确定了职能、编制及内设机构，并根据干部提拔使用的有关规定，坚持民主、公开、竞争、择优，按照德才兼备、注重实绩、群众公认原则，做好科级干部的选拔任用工作和调配工作，做到了人事相宜，使机构、职能、人员实行了比较合理的配置，实现了两局合并后的平稳过渡。积极推动平江、沧浪、金阊三区城市管理体制改革，成立市容市***管理局，归并了环卫、保洁等职能。与市规划局制订《关于加强市区违法建设管理工作的意见》，进一步明确市区违法建设行***处罚工作的职责与范围，切实加大对市区违法建设的管理力度。协助市***府召开城市管理委员会第一次会议，初步建立起城市管理高位综合协调机制。认真修订《*市城市管理相对集中行***处罚权试行办法》，按照***及省***府批复要求，逐步落实相对集中行***处罚权。
二是规章制度建设得到进一步完善和加强。制定并印发了《*市城市管理相对集中行***处罚权自由裁量实施细则（试行）》，对城市管理行******部门相对集中行使的72大项行***处罚权、138种违法行为，设定了303种情形及相应的处罚标准。制定并报市***府出台了《*市市区市容环卫责任区管理办法的实施意见》，明确了市区用三年时间全面落实市容环卫责任区制度的步骤、目标和要求。认真开展《*市市***设施管理条例》地方性法规和《*市餐厨垃圾管理办法》、户外广告三个规范性文件等的起草工作。目前，《*市餐厨垃圾管理办法》已经完成面向社会公开征求意见工作，进入市***府常务会议审议阶段；《*市市***设施管理条例》已经列入明年市人大立法计划。修订突发公共事件应急处置、反恐应急处置和地震应急等预案。
三是市容市***长效管理工作机制得到进一步巩固。在市区22条道路、火车站等4个路段和高速公路出入口3个片推行路、段、片长负责制，将城管***、市容管理、环卫保洁、市***养护等管理资源进行捆绑联动，强化了路面管控能力。成立局综合协调处理中心，集中处理和快速解决各类市容市***管理问题，共受理5467件，办结5099件，办结率达93.4%，解决了一大批热点难点问题。坚持“早发现、早制止”的原则，加强对违法建设易发地段的巡查，侧重点从拆违变为防违，将违法建设遏制在萌芽状态。尽量采用疏导的办法，定点、定时、定规范管理无证摊点，保持无证摊点在可控的范围内。沧浪区在庄先湾路率先探索夜排档长效管理试点模式，取得了较好的社会效果。
四是城市管理工作重心不断向基层下移和延伸。按照“以城带乡、城乡联动、整体推进”的思路，各市、区城市管理部门加快推动城市管理重心下移，推进城市管理向乡镇、社区延伸，城乡统筹发展和管理无缝对接工作掀开崭新一页。张家港市围绕城乡垃圾无害化集中处理的要求，加快推进城乡垃圾集中处理配套设施的建设步伐，建成乡镇中转站17座，添置大型密闭运输车13辆，城乡生活垃圾集中处理率达100%。*市成立了虞山等6个城管中队，城乡环境一体化管理初步实现。*市建立了“组保洁、村收集、镇转运、市处理”的垃圾集中收集处理系统，城乡环境长效管理的水平不断提升。吴中区向苏苑街道、龙西街道、市场周边和环太湖路派驻城管中队，加强了对主次干道、居民住宅区、市场周边及环太湖路地区市容环境的日常监控和管理。相城区全面启动“部级卫生镇”和“*省卫生村”的创建工作，从整体上提升了镇、村卫生基础设施的档次、卫生管理水平和整体环境质量。
（二）以开展环卫百日行动为抓手，全面加强环卫体系建设和环境卫生管理
加强环卫基础设施建设、环卫队伍建设和管理制度建设是不断提升道路保洁水平的基础。
一是有效应对大雪冰冻灾害天气和积极投入抗震救灾工作。1月26日至2月5日，按照市委、市***府《关于切实做好大雪灾害天气下各项安全工作的紧急通知》及市***府紧急会议精神，我局紧急启动恶劣天气应急预案，严密组织，科学部署，连续作战，全力保证市区环城高架、地面道路、主次干道桥梁、燃气供应、城市照明等市***公用设施良好运行和市民的正常生活，受到市委、市***府领导的高度肯定和市民群众的普遍赞扬。5月12日，四川省汶川县等地发生里氏8.0级地震，全局上下情系灾区，广大***员干部职工积极行动捐款捐物赈济汶川地震灾区。5月19日，根据省建设厅统一部署，我局紧急援助35万元购买环卫车辆和移动公厕设备，支援四川地震灾区。
二是大力开展环卫百日竞赛行动。从7月18日至10月26日，我局开展了“战双高、迎奥运、创文明”环卫百日竞赛行动，进一步规范作业行为，按照城区道路“无垃圾、无积尘、无污迹、无抛撒、无泥沙”的“五无”保洁目标，加大巡回保洁频率，提升城市道路保洁和垃圾转运处置水平。以提升环卫整体服务质量和服务形象为目标，开展年度“十佳标兵、百名优秀工人、五百名先进工人、七家先进作业单位”评比活动，在市财***的支持下，安排150万资金对610名环卫工人进行了奖励，极大提高了环卫工人的工作热情。
三是不断优化环卫作业机制和垃圾综合处置。修订《环卫作业质量考核管理办法》、《环卫作业质量考核标准》，进一步完善了监督考核体系；落实了领导督查制、协管员巡查制，并将考核结果直接与奖金补贴挂钩，实现了良好考核效果。着力改善环卫作业和装备水平，机械化作业覆盖城区全部高架、52条地面道路和3座跨线桥，高架道路机械化保洁率达100%，城区道路机械化作业率达到52%，减轻了环卫工人劳动强度，改善了作业条件，提高了环卫作业效率。积极试点市区生活垃圾上门收集工作，初步实现城区范围内10余条主次干道、商业街道沿街店面垃圾“每日两清”及上门收集工作。巩固并拓展垃圾分类收集试点工作。联合市教育局、市健康办等五部门，制定了平江、沧浪、金阊三城区小学校开展关于垃圾分类收集试点与推广的计划。目前试点总数达到44家，全年可回收垃圾15吨。优化垃圾处理运输调度方案，全面挖掘与整合垃圾处理终端设施处理能力。全年七子山填埋场处理垃圾70.63万吨；垃圾焚烧发电厂累计处理垃圾48.95万吨，发电13373万度，上网电量11080万度；福星粪便处理厂处理粪便1.59万吨，实现100％无害化处理目标。
四是环卫基础设施建设稳步推进。按照市***府年度目标任务要求，我局大力推进环卫基础设施建设。按期完成新改建公厕33座和垃圾转运站4座。完成2768.55万元环卫设施设备采购，其中包括271台环卫作业车辆、7套机械化除雪装置、2600只果壳箱、1000只垃圾桶、4000件“黄马甲”和68辆环卫作业车辆；同时完成三城区305辆垃圾运输车、机械化作业车、742辆电瓶垃圾车以及344辆人力垃圾车统一车容车貌工作。粪便场技术改造项目总投资363.71万，目前完成絮凝脱水设备（中标金额：121万元）安装调试、絮凝脱水车间和中间水池的主体建筑工程建设工作。填埋场扩建工程，完成货币工作量约1亿元，目前已累计完成货币工程量约1.68亿元，其中库区工程主体工程已竣工。焚烧厂二期扩容工程，目前完成约70%工作总量，合同支付约2.1亿元，完成主厂房主体工程建设、气机扣盖、主要锅炉设备水压测试、电器低压部分安装等工作。沼气二期工程已于5月14日获*省经贸委核准，完成投资1500余万元，目前工程竣工并完成并网发电手续并正式并网，同时还建成尾气热能综合利用项目（年设计供应热水能力6万吨）。
（三）以老城区为重点，不断提升市容环境品位和层次
紧紧抓住平江、沧浪、金阊三城区作为工作重点，切实加大检查考核力度，积极开展环境综合整治，市容环境水平得到明显提升。
一是大力开展“红旗街道”和“市容管理示范路”创建工作。修订了市容环境卫生红旗街道考核内容和标准，大幅减少了先进名额，提高了奖励标准。每季度由市、区市容市***管理局相关人员组成联合考核组，对各区红旗街道创建工作进行全面考核评比。在检查考核和评比中，坚持公平、公正原则，所有考核组成员公开打分，一个标准，一把尺子，不搞平衡，使竞赛活动真正起到鼓舞先进、带动中间、鞭策后进的作用。继续深入开展“天堂杯”市容管理达标创优竞赛活动，对各市、区上报的示范路逐一进行路面踏勘、把关和验收，全年共新创建成功市级“天堂杯”市容管理示范路22条。吴中区东吴南路、张家港市杨舍西街、*市前进西路被评为“*省市容管理示范路”。
二是继续开展“洁净家园、美化城市”活动。针对市容环境中存在的突出问题，积极开展市容环境专项整治行动。2月底，在市区组织开展了以堵源头、清积尘、净马路、纠违章为主要内容的突击整治活动，共发现并整改问题114个。4月份，开展了市容环境集中整治月活动，对市区主要道路、重点地区、各类工地沿线（周边）进行不间断巡查，共发现并解决市容环境突出问题76个。5月中旬，开展了“迎20*北京奥运火炬传递、迎七•一市区七项市容环境专项整治活动”，分别就落实市容环卫责任区制度、规范户外广告（店招店牌）设置、取缔无证摊点、清理乱涂乱贴等7个方面提出了明确的整治目标、措施和要求。不间断地采用“清、查、停、扰、疏”等多种手段综合整治城市“牛皮癣”，共清理乱涂乱贴1877481张（处），依法停机4366只。督促供电、广电、交警、城市照明、邮***等有关部门和单位，对其产权所有的309只公用设施箱体进行了油漆见新。沧浪区在胥江华庭地区、***东路原殡仪馆周边、薛家村、双桥村等地区深入开展环境综合整治，市容面貌明显改观。金阊区建立无主垃圾清运工作机制，市容环境管理水平得到有效提升。
三是切实加强户外广告管理。全面加强与规划部门的合作，认真制定*市市区户外广告设置专项规划。继续加大户外广告监督***的力度，全面梳理违法和到期的户外广告。切实抓好户外广告安全管理，严格执行户外广告安全鉴定制度。积极开展北环路、劳动东路、苏站路、广济路延伸段、西中市、南环路户外广告集中整治，共拆除破旧广告设施1600平方米，重新安装1970平方米。先后组织5场大型户外广告经营使用权专场拍卖会和一次使用权公开出让招标会，共计成交23个标的，拍卖金额1236.46万元。统筹安排创建全国文明城市、迎奥运圣火传递、第*中国*国际旅游节、寒山寺除夕听钟声活动三十周年等30多项重大活动的公益宣传，累计看板广告67面5262平米，三面翻71面15354平米，高炮20面2160平米，灯杆旗5100多杆，大型电子显示屏累计5475小时。
（四）以实施***府实事工程为龙头，继续抓好市***基础设施建设和街巷、街景综合整治工程
按照完善基础设施、改善市容环境、促进社会和谐的要求，全面抓好街巷整治、景观提升和市***基础设施建设。
一是继续实施街巷综合整治工程。街巷综合整治工程是20*年市***府重点实事工程之一。按照市街巷整治工作领导小组的统一部署，市整治办认真履行好组织、协调、监督、服务职能，及时解决工程建设中遇到的各种矛盾和困难，会同各区抓好方案会审、招投标、工程进度安排、经费审核与拨付等工作，为工程顺利施工提供有力的保证。制定出台了《城区街巷综合整治工程考核办法（试行）》，对组织机构与制度建设、资金管理与项目审批、工程质量与进度控制、安全作业与文明施工、社会监督与舆论宣传五个方面进行检查考核，并将考核结果与各区的工作经费挂钩。认真贯彻落实市领导小组“一巷一案”、“会办会审”的工作要求，在保护街巷原貌特色的基础上，把街巷整治的各项任务内容融合进来，为居民创造良好生活环境。全年共完成200条街巷综合整治任务，总长度44390米，面积217268平方米，涉及居民28270户。此外，西中市地区27条街巷属于新增项目，由于开工较晚，目前正全面抓紧施工。葑门横街因市领导和相关专家十分重视，方案经多次修改完善，要跨年度实施。
二是全面做好市***养护大中修工程的建设和管理。按照《全面提升道桥大中修养护工程管理水平行动方案》要求，根据每条道路实际，细化方案，做到“一路一案”；进一步强化质量管理制度，全面落实ISO9001标准，施工前，认真编制施工组织方案；施工中，严把质量关；施工结束，做好竣工交验工作。通过健全各项管理机制，细化落实各项措施，强化质量过程控制，严格现场施工管理，努力打造精品工程，全面实现了工程一次验合格率达100%。注重新材料、新工艺运用，提高工程施工质量，提升市***设施品质。在采用***A13（木）改性沥青，进行“灰改黑”试点改造取得一定效果的基础上，20*年在所有的专项大修道路沥青面层进行推广使用，以提高道路建设标准和沥青路面质量，减少道路车辙，延长道路使用周期。架空砼合路灯灯杆全部改造为地埋管线、金属大尺长灯臂灯杆。除白塔东路因交通原因延期动工、将在2009年1月份完工以外，20*年计划大修的11条道路已全部完工。
三是积极实施主次干道景观提升工程。20*年市区主次干道市容环境整治工程主要包括北环路、苏站路、劳动东路、广济路北延和南环路。目前，北环路、苏站路、劳动东路、广济路北延整治已经全面完成，南环路市容环境整治工程已进场施工。劳动东路完成砌设景观围墙约60米；苏站路砌设分隔围墙和景观围墙1250米，粉刷破旧建筑立面34幢75600平方米；南环路安装声屏障约3000米，总投资约900万元；广济路北起阳澄湖西路，南至清塘路，新建景观围墙1919米，新建施工围墙1409米，围墙加顶1458米，整治沿街房屋27幢89500平方米，概算为481.9万元。
（五）以强化市***公用行业管理为基础，不断提高市***设施现代化管理水平
市***公用管理水平直接影响一个城市的管理水平。加强停车、照明、燃气、道路等市***公用行业管理才能不断提升市容市***现代化管理水平。
一是继续抓好市区临时占道停车泊位管理。协同公安交警部门共同做好文明交通环境整治、停车泊位撤消和恢复工作，全年共对26条路段2023个停车泊位复线，确保了泊位线完整清晰。新增停车泊位572个，调整撤除停车泊位155个，目前，市区临时占道停车服务路段43条，停车泊位3531个。全面加强停车管理收费队伍的培训和管理，严格按“五个一定、三个严禁”进行考核，不断提高广大收费监管人员的文明素质。
二是继续实施照明节能改造和景观灯光建设。积极协调和配合两级灯光办推进灯光建设，完成了工人文化宫、东凌商务大厦、佳福国际大厦等7个城市夜景主要视轴和景观节点上的地标性建筑物灯光建设，大大提升了城市景观灯光亮化水平。积极做好照明设施维护工作，将8个老新村的架空合杆全部改为地埋管线、金属灯杆，及时抢修损坏和被盗的设施，全年共维修路灯16915盏，修复被盗设施663处，年均亮灯率99.72％，设施完好率95.68%。继续实施节能照明改造，新建路灯全部安装了变功率镇流器；环古城风貌带中桥柱上能耗高的冷光杯灯改为LED灯，三座环城高架道路及立交桥的70瓦嵌入式诱导灯改为3瓦LED诱导灯，楼宇灯光升级改造中原能耗较高的投光灯大量改为LED灯。年初计划节能改造路灯1032套，实际完成了3563套，年节电300余万度。继续实施照明盲区新装灯工程，逐步消灭照明盲区，共解决照明盲区51处、装灯449套。
三是切实加大市***设施管养力度。按照按级管理、分片巡视、责任到人的原则，全面实行网格化管理，以增强发现问题、解决问题的及时性、主动性，保障和提高设施完好率。积极开展市***设施集中维护双月行动，组织专门人员对市区141条主次干道人行道缺损情况进行了“地毯式”排查，并制定了具体的实施方案，进一步提升市***设施养护维修标准，提高设施完好率，完善基础设施功能，保障市容市***设施安全运行，江宙路工程被评为*省“文明工程”。全年共维修沥青路面185230平方米，人行道41064平方米，平侧石7805米；疏通雨水管道296.27千米，疏挖窨、边井24116座，改造窨、边井（含新建、抬升、补缺）1028座；清理高架路伸缩缝4333米，泄水井2367座，清洗钢护栏47350米，修复声屏障2307.24平方米，安装落水管1350米。
四是继续加强燃气行业管理。加大清理占压燃气管道建筑物工作力度，清理占压燃气管道建筑物321处，组织市区222起占压燃气管道的建筑的拆除工作，保护了燃气管道的安全运行。完成燃气发展规划编制和报批工作。认真落实《*省燃气管理条例》，建立健全燃气安全长效管理机制，开展应急预案的演练，确保燃气市场的规范、安全运营。全年共查处各类燃气违章76起，取缔无证供应站点22个，没收过期钢瓶250多只，保证了燃气安全供应。
五是认真做好道路管线开挖审批工作。以健全和完善管理机制为保障，严格实行管理程序，对道路开挖做到规范申报、按章受理、现场查勘、跟踪监管、文明施工、考核到位。对存在疑义和影响重大的审批事项，通过召开协调会议、现场反复踏勘等多种方式，提出整改意见，严格把关。加大巡视力度和密度，轨道交通及大中修项目施工管线做到一天一巡视，一天一记录，一天一通报。全年共审批开挖管线428件，查处无证开挖、违章开挖115件。
（六）以开展***中队规范化建设为载体，不断提升***队伍整体素质和依法行***能力
大力加强城管***队伍建设，不断提高***队伍整体素质，适应城市管理和行******工作新要求。
一是继续开展全市城管***队伍规范化建设工作。在全市城管***局（大队）全部成为省建设系统***队伍规范化建设达标单位的基础上，继续抓好基层城管***中队规范化建设工作。全面建设***案件网上审批系统，严把违法案件的立案、审批关，规范操作流程，从源头上杜绝人情***、随意***等不规范***行为的发生。围绕组织建设、***保障、队伍管理、行******等方面对申报20*年度*市城管***规范化建设达标中队的36支基层中队进行了现场考核验收并评选出了6个示范中队。张家港市城管***局被省建设厅命名为首批“全省建设系统行******队伍规范化建设活动标兵单位”，并被评为“全省城市管理行******示范单位”。
二是认真开展***人员法规业务知识培训。根据年初制定的培训计划，按照不同岗位的要求，本着贴近***工作实际的原则，切实加强了***队伍法律业务知识培训工作。4月15日至4月24日，连续举办了二期市区城管行******中队长培训班，各区城管***局和市局直属大队的111名中队长参加了培训。8月18日至9月6日，市局及各区新招聘的46名***队员在*进行了为期20天的封闭式岗前培训。12月16日至31日，举办了两期市区***队员培训班，直属大队和三城区的170名一线***队员参加了培训。张家港市组织开展“百日***竞赛”活动，*、*、*、*市分期分批组织开展了形式多样的各类培训活动，进一步提高了城管***队伍的凝聚力和战斗力。
三是不断加大城管***工作力度。围绕群众反响强烈的热点、难点问题，开展了以查处违法建设、工地不规范施工、运输车辆抛撒滴漏为重点的专项整治行动。特别是针对市区新一轮城市建设高潮全面展开，为保证不因施工建设影响城市环境、扰乱群众正常生活，全市城管***队伍思想上高度重视，按照“严字当头、细字为本”的要求，强化对重点路段、地区的巡查和管理，有效遏制施工工地未按规定设置围挡，运输车辆带泥行驶、抛撒滴漏污染道路等现象的发生。圆满完成了创建全国文明城市、迎奥运圣火传递、第*中国*国际旅游节、寒山寺除夕听钟声活动三十周年等30多项重大活动的现场保障任务。20*年，市、区两级城管行******队伍共纠处各类违章70余万起，立案查处46728起，罚没款总额1200余万元。
（七）以“数字城管”建设为依托，进一步提高便民服务效率和城市管理水平
积极推动“数字城管”建设，运用信息化技术加强城市管理工作，整合城市管理资源，提高城市管理科技水平。
一是城市管理信息化建设不断取得新成果。全面完成“数字城管”一期项目建设，并通过省里的验收。张家港市数字化城管监督指挥中心硬件设施已全部安装调试到位，城管通采购及无线网络接入工作已全面完成，系统软件也已进入试运行阶段；*市“数字城管”通过国家住房和城乡建设部验收。抓紧科技项目的落实，完成《*市城市桥梁检测评估辅助决策系统》、《垃圾压缩转运对垃圾焚烧等处置模式的研究与示范》并通过专家验收。同时，地下管线普查探测工程及信息管理系统项目获得了20*年测绘科技进步奖三等奖和中国GIS优秀工程评比中获得银奖。成功申报了省、市科技项目《城市生活垃圾无害化处理与资源化利用技术集成应用与工程示范》、《*市便民服务中心业务系统与信息资源综合利用研究与示范》，获得科技持助资金315万元。开始启动“*市环境卫生综合管理信息系统”建设工作。“*市城市道路桥梁管理信息系统”基本数据模块、检测数据模块、评估分析模块、性能预测模块、预算编列模块、优选排列模块、维修资料模块等七大功能模块功能的研发基本完成。完成环卫机械化作业车辆GPS定位系统试点工作，环卫机械化车辆信息化管理更加走向科学化。
二是便民服务中心工作不断迈上新台阶。按照“健全网络，完善机制，增强素质，加快创新”的要求，积极开展*市便民服务工作。拓展人口计生便民服务功能，开通“12356人口计生阳光服务热线”，推出英语服务，开通全国文明城市创建专线，先后与轨道交通公司、老新村及街巷改造办等重点建设单位建立联动工作机制，不断增强服务能力；完善协调解难机制，健全综合监督体系，拓展信息报送功能，开展服务竞赛考评，不断提高服务质量；坚持以教育培训为核心、以规范管理为抓手、以优质服务为根本，大力加强便民服务队伍建设，不断提升服务水平。20*年，“12345”便民服务热线共受理各类有效服务需求303715件，同比增加了66.76%，办结率99.65%，及时处办率99.72%，群众抽查满意率99.18%；年内荣获“全国工人先锋号”、“省工人先锋号示范班组”、“*省建设系统和谐劳动关系模范企业”等荣誉称号。
三是行***服务中心窗口工作不断取得新成绩。按照标准化服务窗口的要求，规范窗口展示，优化审批流程。认真贯彻落实全市深化创新***务公开暨行***权力网上公开透明运行工作推进会精神，全面推进审批事项“十公开”，实时更新已公开的办事信息，确保行***许可项目的公开与透明。窗口全体同志紧紧围绕中心开展的“双十佳”活动，始终以高昂的工作热情和严谨的工作态度实施行***许可审批工作。全年共受理行***许可申请5499件，办结5331件，提前办结率99.8％。我窗口获得双月流动红旗6次，并荣获“十佳窗口”称号，位列各窗口榜首。
（八）以依法行***为出发点，切实加强机关作风和效能建设
深入开展各种主题社会宣传活动，不断深化机关作风和队伍建设，努力提高市民对市容市***管理工作的满意度。
一是深入开展宣传教育活动。组织举办“发现•城市之美”摄影大赛，以群众的视角反映我市城市管理的整体成果和市民不断提高的人文素质和精神风貌。积极开展城管法规搭载千场数字电影进社区、城管知识趣味小课本在课堂等活动，进一步普及城市管理法规知识，宣扬城管和谐***理念。继续深化与新闻媒体的合作，在《*日报》、《姑苏晚报》、《城市商报》、《江南时报》刊出专版44期，全年累计新闻信息总量达3504篇次。特别是围绕路长片长负责制、综合协调处理中心、环境老大难重拳整治、庄先湾路夜排档规范试点、环卫行业争先创优百日竞赛、市***设施维护双月行动等题材的集中宣传报道在社会上引起了强烈的反响。
二是不断深化机关作风建设。以学习贯彻***的*精神和同志在中纪委二次全会的讲话为契机，在***员领导干部中开展“坚定理想信念、践行廉洁从***”主题教育活动，筑牢思想道德防线，提高***员干部拒腐防变、廉洁从***意识和能力。积极组织广大***员参加抗震救灾，共缴纳特殊***费60407元。坚持民主、公开、竞争、择优，按照德才兼备、注重实绩、群众公认原则，严格按程序操作，做好干部选拔任用工作。认真贯彻《***府信息公开条例》，按照“外网受理、内网办理、外网反馈”的行***权力网上公开透明运行要求，对行***许可（审批）和行***处罚各环节进行同步网上监督。认真做好59件“两会”建议、提案的办理工作和“回头看”工作，做到了件件有交待，事事有落实，见面率、满意率、落实率和提前办结率都达到了100%，我局又被市***府办公室评为建议提案办理工作先进单位。认真做好工作，全年共办理市委书记信箱17件、市长信箱147件、局长信箱307件、公众监督投诉713件、群众来访99件、来信120件、来电9501件，切实把社情民意和群众心声作为改进工作、提升服务质量的动力。
建设用地容积率管理办法篇6
。
一、深入开展“作风建设年”活动
认真贯彻落实王通林书记在全县干部大会暨作风建设年动员会议的讲话精神和县委县***府颁发的《关于在全县开展“作风建设年”活动的实施意见》，成立了**县规划建设局作风建设年活动领导小组，制定了《**县建设系统“作风建设年”活动的实施意见》，领导班子在作风建设上向社会作出了六项承诺，制定了为民服务十件大事，开展了“纠歪风，树新风”大讨论，踊跃为农村低收入农户捐款，在边查边改阶段，发出征询意见表400多份，向社会各界征询意见，作风建设年活动不断深入。***员干部的作风建设紧密地和廉洁自律工作结合，与***风廉***建设、效能建设等结合，与建设系统的各项工作结合起来，有力的促进了建设系统各项工作的顺利开展。
二、城乡规划进一步深化
1、积极开展各种规划编制。编制完成了海口组团城镇总体规划、仁庄镇城镇总体规划、油竹新区控制性调整规划、县城近期建设规划、东山区块详细规划、旧城改造修编规划；委托编制了县域总体规划、戈岙湾经济适用房详细规划、水南村头区块详细规划、阜山乡集镇总体规划、石溪乡集镇总体规划、阜山历史文化村镇保护规划。完成了太鹤大桥1：500地形***修测、刘基广场1：500竣工地形***的测量。
2、加强了规划审批管理。规划审批管理工作进一步加强，上半年县***府出台了《**县私人建房管理暂行办法》、《**县旧村改造管理暂行办法》，我局和国土资源局共同出台了《非法占用土地及违反建筑行为查处暂行规定》，规章制度的出台有效地规范了管理。半年来，县城共核发建设工程选址意见书19件，办理建设用地规划许可证70件，建设用地面积21.2万平方米，办理建设工程规划许可证138件，建筑面积42万平方米；村镇共收件898件，共核发建设用地规划许可证174本，建设用地面积4.6万平方米，共核发村镇规划选址意见书333本，建设用地面积18.8万平方米,共核发建设工程规划许可证158本，建筑面积18.2万平方米，共核发村镇规划建设许可证243本，建筑面积8.6万平方米。“一书一证”和“一书两证”的发放率进一步提高。
3、为企业入园建设提供服务。今年上半年，油竹、温溪、海口、船寮、高湖、腊口等乡镇工业企业招商引资势头良好，为使工业企业早日入园开工建设，编制了各个工业小区控制性详细规划，及时为企业办理选址手续，共审批工业企业项目选址32个，共计用地面积36公顷。
4、深化实施“阳光规划”。深入实施阳光规划各项内容，进一步完善城乡规划方案事前公示、城乡规划方案调整公示、城乡规划方案事后公布制度，建设项目批前公示、批后公布制度，实行城乡规划听证制度，建立了城乡规划信息咨询及查询制度，以热线电话12319为服务载体，充分吸收人民群众的意见和建议，进一步改进了城乡规划工作。
三、城市建设有序推进
上半年，我局继续加快组团城市之间的市***公用基础设施建设，计划投资1.2亿元，上半年完成基础设施投资4760万元，较好地完成了年初建设计划。
1、城市道路广场建设：完成了东山道路的项目建议书及可行性报告、49省道过境桥与临江路互通工程的立项、江南一号区块市***配套设施工程的方案、泥湾区块市***配套设施工程的初步设计；开工建设了泥湾区块市***配套一期工程；完成了刘基广场建设工程。
2、城市给供水管道建设：完成了新建岭景山道路排水工程的立项及初步设计、塔山大桥至温溪沙埠自来水管网建设工程；开工建设了温溪至温溪供电所自来水管网建设工程；完成了太鹤公园高位水池建设工程。
3、重点项目建设工程。投资2500万建设水厂二期扩建工程，现已完成工程总投资的85%；投资5400多万，建设中部组团城镇供水工程，日供水量3万吨，现完成工程总量的35%；污水处理厂项目主体工程、污水收集系统已完成65%，管网安装全面展开，9月份全面投入通水。
4、环境卫生建设：完成了油竹垃圾中转站设计方案的施工***；完成季庄无害化垃圾处理场二期扩建工程并已投入使用；
5、城市亮化建设：完成了“三桥一带”亮丽工程的建设，对老城区老化线路及时维修。
6、燃气网点管理：对全县100多个经营网点进行整顿和规范，督促5个燃气企业完成了气瓶库的建设，基本撤除了城区范围的销售网点。
四、房地产业健康发展
坚持培育与规范并举，既认真落实房地产市场调控***策，又积极扶持开发企业发展，房地产业管理进一步加强。上半年房产开发完成投资4.63亿元，施工面积68.69万m2，总预售面积15.03万m2。
一是抓好经济适用房建设。为切实解决中低收入者住房问题，加快了水南农贸市场经济适用房建设，完成了经济适用房分配资格审查工作；认真做好戈岙湾1000套经济适用房前期准备工作，完成了规划设计方案，现正在出施工***阶段。二是认真实施城镇廉租房制度。去年出台了《**县城镇廉租住房保障实施办法》以后，今年扩大了受益范围，以发放住房租赁补贴形式对特困户实行补助。同时，又在建设经济适用房时，拿出一定比例的房子用于廉租住房，切实解决了一部分困难群众的居住问题。三是加强了发证、房产交易管理。今年上半年共办理房地产交易1116件，计建筑面积14.4万平方米，交易金额52914万元。存量房地产交易方面，今年共办理房屋交易425件，计建筑面积4.9万平方米，交易金额21142万元。办理抵押登记2605件，抵押金额149529万元。办理商品房备案登记971份,计建筑面积12万平方米。
五、建筑业监管力度不断加大
上半年，全县在建工程102个，建筑施工面积达80万平方米（不包括私人建房），建筑业共总产值达6.33亿元。
一是抓建筑工程安全生产，严把安全关。认真落实安全生产责任制，层层签订安全生产责任状，严格执行安全开工条件资料审查制度，共核发建设工程许可证38件，建筑面积63万平方米，竣工备案项目44个；认共签订安全生产责任书48份，审查办理了开工条件工地48个；加大巡查力度，坚持日常巡查、重点检查和专项检查相结合，积极开展每季度一次的质量安全生产大检查和“安全月”活动，发出责令整改通知100份，提出整改意见800余条。对安全生产经费投入不足，制度不健全，管理不到位等存在安全隐患的工地，视情节轻重，该罚则罚，绝不手软。积极推行安全生产质量例会制度，及时传达文件精神，交流管理经验，表扬先进企业，通报管理差的企业，提高了质量安全意识和管理水平。
二是加强建设工程质量监督，严把质量关。一是落实质量监督计划，在建设工程开工前均进行监督交底，使监督工作有的放矢，共制定监督计划117份；二是以抽查预防为主，科学的测试手段为辅，对工程地基基础主体结构的质量进行重点监督，发出质量隐患整改通知书106份，预防质量事故20起，有效地确保了工程质量；三是试验室材料检测工作逐步规范化、标准化，不断提高了服务水平。
三是逐步规范建筑有形市场，提高工程公开招投标率。2007年上半年，我县的房屋建设和市***工程建设招投标工作在公开、公平、公正、有序状态下继续推进。上半年进场完成交易的建设工程25个。其中国有资金投资的项目20个，标底总造价16854万元，中标价13607万元，节约国有资金3247万元，节约率19.3%，公开招标率100%；邀请招标项目5个，标底造价17555万元。中标价15926万元，节约率9.3%。全部工程标底总造价34409万元，中标价29533万元，通过招投标节约资金4876万元，节约率14.2%，取得了较好的社会效益和经济效益。查处违法招投标法案件9起，2起列入丽水市不良行为公示名单，7起案件列入县不良行为或予以行***处罚。
六、城市管理不断完善
全力投入创建省级文明县城的各项工作，努力清除“脏、乱、差”现象，不断改善市民居住环境，提升城市品位。
1、规划管理。加大了规划宣传力度，提高了群众的规划意识，改善了规划***环境，加强了***力度。共查处违法案件78件，下达停建通知书78份，拆除违法建筑47处，拆除面积1126平方米，立案8起；村镇共查处违法建设150次，依法拆除25处，有力地维护了规划的严肃性。
2、市容市貌管理。按照城市街容标准和创建国家卫生县城的要求，加强了亮丽工程和路灯的检查与管理，亮灯率在98%以上；加大了市容市貌管理力度，规范了夜间摊点的占道经营行为，取缔违章占道500多次，处罚130多次；加大了市容市貌的综合整治力度，进一步对建筑工地和房屋装修规范管理，按照“谁施工谁负责”的原则，要求施工和装修人员及时清运残渣废土，做到场清料净。对县城所有户外广告进行全面清查，拆除破旧户外广告6处，办理审批126件，巩固了市容市貌的洁净容颜。
3、环境卫生管理。认真做好建设部制定的《城市生活垃圾管理办法》的宣传工作；加强环卫管理，延长环卫保洁时间，添加设备加强渣土处置能力，加大季庄垃圾填埋场的整治力度，开展了春季灭蚊蝇、消病源的喷洒工作，加强建筑垃圾的管理，环境卫生有了很大改善。
七、移民工作稳步推进
认真做好移民建房结算工作，配合滩坑电站建设指挥部对第二水平年的移民房及其基础设施工程进行免费技术服务，直接到移民房和基础设施工地进行技术服务以及解决质量安全纠纷问题达90多人次，以质量安全组和技术服务组的名义出具质量问题处理建议方案18份，有力地保障移民建房的质量和安全。
八、队伍建设步入正轨
建设用地容积率管理办法篇7
一、指导思想
进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现***府的土地收益权，促进廉***建设。
(一)全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。
凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市***公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的，也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行***机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。
(二)维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。
根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除***府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的，必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民***府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。
(三)建设项目规划调整产生土地增值收益归***府，防止国有土地资产流失。
因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方***府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。
二、适用范围
国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国有土地使用权。主要指下列五种情形：
(一)原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的；
(二)原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的；
(三)原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的；
(四)协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的；
(五)涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。
三、处置方式
根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：
(一)经营性土地翻扩建的。若宗地未纳入***府统一规划改造范围，经县级市以上人民***府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入***府统一规划改造范围，且土地使用者能按照***府统一规划要求改造的，经县级市以上人民***府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照***府统一规划要求改造的，将由***府优先收购储备，实行公开交易。
(二)非经营性土地翻扩建的。若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的，经县级市以上人民***府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的，且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的，则土地使用者不得进行翻扩建，将由***府优先收购储备，实行公开交易。
(三)利用现有建筑改变土地用途的，必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。
对于在2001年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的，土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的，以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的，若是行***划拨土地，则按照《省***府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》（苏***办发〔1998〕50号）精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。
采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用权登记原用途不变。
(四)司法裁决、他项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，在维护权利人合法权益的前提下，***府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的，按照本意见相关条款执行。
(五)原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的，报经县级市以上人民***府批准后，根据新的规划条件，按市场价格向***府补缴土地出让金。
四、程序和要求
根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：
(一)涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。
1、规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经***府批准后，书面函告国土部门。
2、国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经***府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知***、规划、建设、房管部门。
3、土地使用者到***办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》，进入正常基建程序。
(二)涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。在规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办意见报经***府批准后按照上款的程序进行。
(三)司法裁决、他项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的，应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的，应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。
五、补缴地价
对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。
(一)容积率改变的，根据具体情况相应调整土地出让金。
1、超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的，根据评估差价补缴土地出让金。
2、自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的，土地出让金不作调整。
3、由于***府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及***府要求降低容积率的，根据评估差价可以相应调整出让金。
4、定销商品房项目用地容积率改变的，按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。
(二)土地用途调整的，按照评估差额全额补缴土地出让金。
(三)行***划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的，根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，在此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。
(四)利用原建筑物将土地改变为经营性用途的，2001年7月前已发生的，土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。
2001年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的，以及土地公开交易制度实施以后改变用途的，划拨土地按照市***府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、转让条件
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及***《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件规定，土地使用权转让必须符合以下条件：
(一)出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民***府批准，不得擅自转让。
(二)缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的，还需提供土地完善手续的证明。
(三)按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%以上（不含土地出让金）。
(四)已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。
(五)工业用地依法转让后需续建或新建厂房的，受让方须提供新的立项批复和规划意见。
(六)凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20%以上的，***府实行优先收购。
《城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的，土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。
经营性土地分割转让的，转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。
规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，***府将依法收回。
七、土地登记
(一)进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。
(二)严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的，土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。
(三)土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆（包括公寓式酒店）、超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。
(四)对改变土地利用规划条件的项目，在未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。
八、建立协调机制
加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。
(一)建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，在规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。
(二)规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴***府土地出让金和土地收益的，应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。
(三)规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的，不予发放《建设工程施工许可证》。
(四)严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的，还需提供土地完善手续的材料。
(五)严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的，房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。
建设用地容积率管理办法篇8
一、统一思想，联系实际，全面推进普法工作
（一）领导重视，组织机构健全
为把五五普法工作落到实处，我局根据班子成员变动情况适时调整和充实普法工作领导小组，基本形成以局长为组长，副局长为副组长，各科室负责人为成员的普法工作领导小组组织制度，做到机构常设，队伍常在，工作常抓，思想到位，措施到位。领导小组下设办公室，具体负责普法宣传、教育、培训、考核、检查等工作，做到年初有计划，年中有检查，年终有总结，按时填报普法及依法治理工作统计报表，确保五五普法工作取得实效。
（二）法制宣传教育及组织工作扎实有效。一是以提高依法办事能力为重点，加强公务员的法制宣传教育。组织公务员深入学习《城乡规划法》、《公务员法》、《劳动合同法》、《突发事件应对法》、《行***机关公务员处分条例读本》、《云南省傈僳族自治州六库城市规划建设管理条例》、《预防职务犯罪读本》、《反腐倡廉学习读本》等规范***府行***行为的相关法律法规及新颁布的各类法律法规，从而牢固树立依法行***思想，强化责任意识，转变管理方式，改进工作作风，规范行业***程序和行为，做到每年度学法不少于60小时；二是坚持机关理论学习中心组集体学法制度，每年组织学法4次以上；三是积极组织本部门及下属单位干部职工参加人事部门及司法部门组织的普法知识考试共计十余次，考试成绩与公务员年度考核挂钩，历次参考率、合格率均为100℅；四是积极配合***、***府中心工作，定期组织“法律七进”活动，积极参加各种法制宣传主题及“12·4”法制宣传日活动，普法宣传及依法治理工作档案资料齐全。
（三）普法经费投入有保障。 “五五”普法期间，在行***经费较为紧张的情况下，我局每年用于法制宣传、普法教育及培训的经费近万元，每年安排一定资金购买普法教材，先后订购《***府信息公开条例》、《城乡规划法》、《物权法》、《行***机关公务员处分条例读本》、《云南省傈僳族自治州六库城市规划建设管理条 例》、《“五五”普法学习问答》、《云南省〈突发事件应对法〉学习纲要》等15种普法读物397本，其中行业读物占8种共计214本，由局普法领导小组办公室将其人手一册发放到各位干部职工手中，方便大家进行深入细致的学习。
二、分门别类开展普法工作，推进五五普法工作
（一）领导干部带头学法用法，提高决策能力。领导干部既是各项事业的组织者、管理者，又是决策者，领导干部加强法律知识学习，既是提高自身能力和管理水平，带动干部职工学法用法的需要，也是不断提高我州城乡规划建设水平的需要。为此，几年来，我局领导不但带头参加了省、州举办的《物权法》、《城乡规划法》等法律知识培训，也积极组织参加了我局举行的各类法制教育培训，认真学习了《领导干部法律知识读本》、《建设法治***府基本知识》等普法教材，重点学习了《行***许可法》和《行***处罚法》、《行***复议法》、《风景名胜区条例》、《历史文化名城名镇名村保护条例》等新颁布的专门法律法规读本，法律知识和素质有了极大提高，切实做到科学决策，依法行***。
（二）***人员积极学法，提高***能力。行******人员站在行***管理的第一线，其***素质的高低和水平直接影响到行******的效果和***机关的形象。为此，我局高度重视***人员的普法教育工作，通过以下五个环节督促落实。一是抓好***人员的法制教育，要求公务员、事业单位***人员积极参加法律法规培训，参加法制讲座，组织多批次人员参加省建设厅举办的各类专业法规的学习培训，严格考勤制度，提高***人员的学法主动性，变被动学法为主动学法；二是健全行******责任制、行******公示制，强化***人员的监督制约机制。按照四项制度建设相关要求，及时把***责任落实到每一个岗位和每一个***人员，公开科室职能职责，公开办事依据、办事程序、办事时限及办事标准，履行群众来信来访制度，公开投诉电话，接受广大人民群众监督；三是把***责任考核与岗位责任、公务员考核、奖惩、任免等结合起来，把考核结果作为评定优秀公务员及先进***人员的重要依据；四是强化建设系统内部的层级监督和纪检、监察等专项监督，建立行***过错追究制度，对违法行为和消极不作为而造成重大后果的，依法追究相关责任人员的责任；五是进一步加强对***人员的廉***建设教育，适时组织***人员学习国家有关廉***建设规定，观看反腐电教片，提高拒腐防变能力，杜绝脸难看、门难进，事难办和吃拿卡要现象的发生。“五五”普法期间共计组织局机关公务员及***人员观看反腐电教片十余次，四百多人次。通过努力，行******人员增强了自身的法律素质，能够掌握和运用与本职工作有关的法律法规，依法行***、秉公***，做到有法可依，有法必依，***必严，违法必究。
（三）加强对建设行业从业人员的法制教育。“五五”普法期间，我局采取有效措施，不断强化对建设行业从业人员的法制教育。一是以推进依法诚信经营为重点，加强对企业经营管理人员及技术人员的法律宣传教育，开展规范建筑市场、房地产市场的相关法律法规的学习宣传，组织企业经营管理者重点学习《劳动合同法》、《建筑法》、《招标投标法》及《建筑市场诚信行为信息管理办法》、《建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》等相关法律法规，提高企业经营管理人员对职工权利义务的认识，构建和谐劳务关系，促进企业规范化管理，引导建设公平竞争、诚实信用、规范有序、健康运行的良好氛围，提升企业参与市场竞争的能力，切实保障公共利益和公共安全；二是充分结合自身工作职能和特点，利用标语、宣传单等多种形式对各类建筑工人及农民工进行建设法律法规宣传教育活动，特别利用安全生产月、12·4法制宣传日等机会深入工地开展建设法律法规宣传，使广大建筑工人及农民工兄弟受到基本的法制普及和教育，增强法律意识和自我保护意识，取得良好的效果；三是在清理拖欠农民工工资和清理拖欠建设工程款工作过程中，充分利用替农民工追讨工资和血汗钱的机会，以加强依法维权为重点，加强对建设领域农民工的维权宣传教育，增强广大农民工充分运用法律手段维护自身合法权益的自觉意识、维权意识和综合素质，维护社会稳定。通过努力，“五五”普法期间，我州工程建设领域无重大上访及治安案件，无重大质量安全事故，建筑市场形势稳定。
（四）各类行******事项有效开展。“五五”普法期间，我局各项行******事项稳步开展，普法成效明显。一是加强规划审批，严格“一书三证”制度，依法办理各类建设规划手续；二是严肃查处城市规划区违法用地和违章建设案件，依法规范城乡规划建设行为， 全州共查处违章建筑27起；三是加强城乡规划效能监察，开展建设用地容积率管理和监督监察工作，研究制定城乡规划区建设用地容积率调整管理暂行规定，明确规定容积率调整的条件、程序、处罚等管理规定，并经各县人民***府批准正式实施。开展至房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作。全州应查30项，实查30项，涉及容积率调整的有5项，均按相关规定作出相应处理；四是加大质量安全***监察力度，全州工程建设领域质量安全形式稳定，历年工程竣工质量合格率100%，开展全州范围内隐患排查、专项治理工作4次，依法查处事故责任主体2起，起全面推行建筑意外伤害保险制度，目前3起事故保险都得到了及时赔付，赔付率100 %，建筑工人合法权益得到有效维护；五是加大建筑业市场管理，清欠工作成效显著，共计清欠民工工资280万元，涉及民工96人，清欠工程款420万元，涉及企业8家，发放《施工许可证》95 份，报建率100%，监理、招投标及建筑业各类从业、执业资格管理力度不断加大，建筑市场稳步发展；六是规范房地产业市场管理，严格房地产业企业、拆迁企业、物业管理企业资质管理及商品房预售管理，按计划开展保障性住房工作，加大廉租房建设及租赁补贴资金管理力度，圆满受理案件1起，全州房地产市场形势稳定；七是按照公平、公开、公正的招投标原则开展招投标管理工作，全年公开招标率100%；八是依法加强市***公用事业管理，市***管理综合***工作扎实有效，全州收缴市***工程行***事业性收费 1.88万元，罚款970余元，处理违规开挖市***道路、破坏市***设施等事件8起，查处擅自占道经营4000余起，发放建筑材料运输许可证203份，拆除不规范悬挂布标73条，规范临街雨篷335户，发放《城建监察警示》65份禁止机动车辆乱停放现象，受理各类申请600余份，经审核审批472户。
三、“五五”普法工作中存在的问题
（一）学习制度不够完善。从总体上，我局广大干部职工有较强的法律意识，能在工作中做到遵法、守法、依法办事。但目前，我局的普法教育很大程度上还以个人自学为主，集中学习的机会少，且检测考评机制不健全，在一定程度上弱化了广大干部职工知法、学法的责任感和紧迫感，预期的普法效果很难实现。
（二）宣传培训工作有待加强。由于城乡规划建设工作专业性、技术性极强，且涉及面广，千头万绪任务繁重，因此很难统筹调配出足够多的时间对广大干部职工进行普法及依法治理方面的宣传和培训工作。此外，由于财力有限，无法保障广大干部职工有效通过上级部门举办的各种培训班和考察学习等方式提高自己的专业技术水平，完善依法治理工作。
（三）建设行业从业人员普法管理工作有待进一步强化。城乡规划建设行业是一个与人民生产、生活息息相关的行业，存在着经济增长拉动力大、从业人员众多、质量安全事故易发高发等特征，加上我州规划建设水平相对落后，建筑市场发育不成熟、技术工人总体素质偏低、法律意识淡薄、建筑施工行业普法经费保障不足等原因，导致对建设行业从业人员特别是技术工、农民工的普法管理工作难度加大，存在一定的漏洞和盲区，在以后的工作中需进一步强化，确保普法工作落到实处。
建设用地容积率管理办法篇9
【关键词】高职院校 房产管理 综合改革
【中***分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2016）09C-0115-02
目前，广西《关于确定我区高等教育综合改革首批试点高校的通知》，确定南宁职业技术学院、柳州职业技术学院、广西职业技术学院、广西机电职业技术学院、广西水利电力职业技术学院为高职院校综合改革试点单位并确定了一些单项改革试点单位。高校综合改革正在进行，然而，校园房产管理成为许多高职院校改革中的一大难题，研究并解决这一问题成了许多高职院校思考的焦点。本文试针对高职院校房产管理的现状及存在的问题，提出应对策略。
一、高职院校房产管理的现状及存在的问题
高职院校分为国办和民办两大类，国办职业院校的土地一般为划拨土地，规定的土地性质为教育用地，使用年限不受限制。在划拨土地上兴建建筑物也要按照所在城市管理的规定办理相关的各项手续。早期高职院校的土地都是国家无偿划拨的，20世纪80年代以后的划拨土地需要负责农民的征地费用和安置补偿费用。表1是广西主要高职院校的土地房产统计情况。
根据表1，我们可以发现目前广西高职院校房产管理的现状大致如下：第一，高职院校占地面积很不均衡，占地面积最大的学院达到80.32万平方米，折合1204.8亩，最小的只有2.08万平方米，折合31.2亩，面积最大的学院是面积最小的学院的38.62倍。第二，教学行***用房也很不均衡，最好的学院15.82万平方米，最差的学院2.9万平方米。第三，学生宿舍面积也有比较大的差距，最大的建筑面积11.31万平方米，最小的只有1.1万平方米。第四，可从表1数据利用公式（1）计算各个高职院校的教育用房容积率。具体数据见表2。容积率数据越大说明单位占地面积的建筑面积大。从以上数据看，校园建筑最拥挤的是广西卫生职业技术学院，容积率已接近4.0，第二是广西电力职业技术学院，第三是广西经贸职业技术学院；教育用房容积率最小的是广西经济干部管理学院、百色职业学院，如果校园内没有建设教师住宅的话，说明这两个学院建筑最宽松、环境最好。第五，校园房产还有一个问题就是建设校园时对城市规划不够尊重，许多建筑没有按城市管理的要求去验收，也就是在城市档案馆查不到或查不全教育用房档案，大量的教育房产由于建设资料不齐全办理不了房产证。
教育用房容积率=（教育行***用房+学生宿舍用房）/占地面积 （1）
从上文可见，目前广西职业院校房产管理还存在以下方面的问题：第一，部分高职院校的教育房产数量与***的标准要求有差距。例如，***规定生均教学及行***用房为16平方米，但很多高职院校达不到这一标准。以广西机电职业技术学院为例。该校现有在校大学生13000人，需要教学行***用地20.8万平方米，目前的教学行***用房为12.11万平方米，差距还很大。第二，因历史原因造成大量房产没有房产资料和房产证，不能形成真正的教育资产，一旦遇到拆迁，得不到应有的标准补偿。第三，房产项目报批时经过城市管理部门，建设完工后却不去验收，甚至在房屋投入使用后擅自改变房屋的使用用途。第四，校园内临时建筑较多，受正式报建的建筑不办房产证的影响，临时建筑经常过渡成永久建筑。第五，有些院校利用国家或当地城市解决居民住房问题的***策在校园内兴建福利房、集资房、市场运作房甚至拆旧建新房，直接把教育用地变性为城市建设用地，造成校园房产管理混乱。校园出入人群复杂，甚至出现恶性刑事案件的隐患。
二、应对策略
针对房产管理的现状及存在的问题，广西高职院校可从以下方面采取应对策略。
第一，主动和城市管理者沟通，对遗留的房产不能办理房产证等问题向城市管理者请教，找到处理的方法。一般的房产建设首先要有***立项，提交用地规划许可证和土地证等相关资料到所在城市规划管理局办理房屋报建手续，按照城市规划管理局的要求进行规划设计并缴纳相应的报建费用，办理建设工程规划许可证，之后到建设局提交施工***等资料经过***纸审查、招投标选择施工单位并办理施工许可证。在施工过程中，学院后勤处、施工单位必须按照城市建设管理的要求施工并从报建、原材料购进、施工设备进场、勘察、设计、监理、打桩开始实施资料档案管理，一直到工程竣工；工程竣工必须办理工程竣工验收手续并到建设局质量监督部门备案；之后是把建设资料移交城市档案馆，凭手续委托建筑面积测量后到房产局办理房产证。
第二，高职院校主管部门应该配合高职院校积极与所在城市管理者进行沟通，城市各相关部门配合补办房产建设过程的相关手续，促进高职院校的房屋产权化，形成高职院校房屋资产，方便高职院校融资发展。
第三，高职院校在取得房屋房产证之后，应遵守城市建设管理规定，不能擅自改变建筑物的使用用途，如有擅自改变的，城市管理者有权要求改正并实施罚款。
第四，临时建筑也要经过城市管理部门审批，不能擅自违反建设部门的审批意见按自己的主观意志建设。
第五，高职院校的房屋管理应该报告校园首层建筑面积，方便***府有关部门掌控高职院校校园建筑密度指标，通过建筑密度和容积率两个指标，决策者很容易判断校园的平均建筑高度、校园的美丽程度。
第六，广西为了促进教育和高科技发展，建立了基金制度，即由***府基金领投，组织各种社会基金参与的机制，这也给高职院校深化改革，完成综合改革提供了机会。基金扶持、贷款扶持需要高职院校以资产做抵押担保，校园房屋有了房产证自然就成了优良资产。因此高职院校重视房产管理尤其是房产资产化、加速办理房产证成了大势所趋。
综上可见，目前广西高职院校校园房产存在建筑资料不齐全的问题，需要与当地***府沟通，补齐资料办理房产证。今后的校园建设要符合城市管理规范，验收后也要遵守***府规定。同时，校园房产管理要配合广西高校综合改革的试验，为综合改革做好保障。
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建设用地容积率管理办法篇10
（一）、城市管理局机构设置、人员编制及财***供应情况
*市城市管理局成立于20*年12月，是参照公务员管理的正县级事业单位，机关设办公室、监察室、计划财务科、市容市貌管理科、公共事业管理科共5个科室。下设城市建设管理监察支队、市***工程管理处、市容环境卫生管理处、园林绿化管理局和自来水公司、燃气办公室、建设综合发展公司共7个单位，其中，城管监察支队、市***工程管理处、市容环境卫生管理处、园林绿化管理局均为副县级全额拨款事业单位，燃气办与建设综合发展公司为正科级事业单位，而自来水公司是自收自支企业。全局在编999人，其中在职646人，离退休353人。全年财***拨款3123万元，其中人员经费1602万元，办公经费554万元，城市设施维护费967万元。
目前，除*区与经济开发区外，我市各县（市）于20*－20*年相继设立城管局，人员编制配置都基本到位，财***供应方面各有所不同，但各县（市）城管局机关都已是全额拨款的事业单位，这些都为开展正常的城市管理工作奠定了坚实基础。
（二）、我市城市管理取得的主要成绩
我市的城市管理主要是对市***公用设施、市容环境卫生、园林绿化、城管监察***以及供水供气等公用事业的管理。近年来，在市委市***府的正确领导下，在县市各级***府的努力下，我市城市管理工作得到了长足发展，“五城同创”、“绿色生态*建设”取得阶段性成果，为推进城市经济发展与城镇化进程发挥了很大作用。
市城管局始终以***理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，秉承以人为本、服务为民的管理理念。在市委市***府的有力领导下，全局干部职工积极开拓创新，逐步完善领导机制、考核机制、运行机制、监督机制和激励机制，形成用制度管权、用制度管事、用制度管人的局面，城市管理开始迈入规范化、制度化与信息化的快速发展轨道。自市城管局成立以来，我市的城市管理工作取得了一些成绩，先后对赣东北大道、中山路、带湖路、五三大道等主干道实施了“五位一体”改造，城区主次干道市容市貌得到很大改善，绿化、洁化、亮化、序化“四化”建设取得阶段性成果。至2007年底，中心城区人均绿化公共面积达8.94平方米，绿化覆盖率38.82％，绿地率34.94％；环卫设施齐全，道路整洁美观，做到17小时保洁，垃圾落地不超过10分钟，城区沿街店面的垃圾容器化、袋装化率达98%，垃圾处理率达100%；市***公用设施得到很大改善，道路完好率达95%，下水道通畅率达98%，路灯量化率达98%；供水供气事业得到长足发展，用水普及率达99.94%，用气普及率为91.07%；仅07年1—10月份，我局组织人员违法建筑198次，面积达69000㎡，清理城市“牛皮癣”36000余处，清理各类占道经营、流动摊点21000余次，大大改善了我中心城区的市容市貌。
二、我市城市管理存在的主要问题
虽然我市城市管理较有效地实施了对城市公共空间与公共设施的管理，为城市发展作出了一定贡献，但随着城镇化的加速发展，我市城市管理存在的问题与困难也日益凸显。
一是市城管局***主体地位有待进一步明确。根据*市***府办公室下发《关于印发〈*市管理局职能配置内设机构和人员编制规定〉的通知》，*市城市管理局为*市建设局管理的正县级全额拨款的事业单位，城管局***权要受建设局委托，故城管局***资格也无法办理。这种职能配置不仅与实际工作不相符，而且也影响城市***效率。
二是中心城市管理机制有待进一步健全。*区与经济开发区还没有设立专门的城管机构，区级部门在中心城市管理中的作用没有充分发挥出来，城市管理还存在一些盲区，比如城乡结合部的环境卫生管理等。同时，在中心城区的管理中，市、区、县之间还没有建立起统一、协调、高效的运作机制。
三是街道（乡镇）、社区在城市管理中的作用有待进一步加强。由于缺乏相应的责任机制，我市街道（乡镇）普遍存在环境卫生、违章建筑管理困难的问题。街道、社区还没有把城市管理作为一项重要的工作任务，还没有摆上重要的议事日程，在里弄小巷的公用设施管护上过多依赖于市里，比如下水道的清掏等，出现问题就是找我们。
四是财***供应保障机制有待进一步完善。一方面，随着我市城镇化的加速发展，市***公用设施管护、环境卫生保洁、市容市貌整治等城市管理任务日益加重，但又缺乏相应的财***供应增长机制，导致出现管理经费紧张。另一方面，我市大部分县（市）城管局下设机构（主要是市***所、园林所、环卫所、城管大队）是自收自支或差额拨款的单位，从反映的情况来看都不同程度的存在经费紧张问题。
五是市民参与城市管理的积极性有待进一步提高。应该承认，随着我市经济发展与社会进步，我市市民素质不断提高，对城市公用事业发展的关注与参与的热情不断提高。但总的说来，由于“主人翁”理念的缺乏，市民对城市管理的参与度仍然较低，“与我无关”的思想还广泛存在，大多数人只意识到自身是城市管理的对象，却没有认识到自身也是城市管理主体中不可或缺的一部分，缺乏责任感，从而加重了城市管理的难度。
六是城市长效管理机制建设有待进一步加快。近年来我市城市管理工作取得了一些成绩，但城市管理的长效机制尚未建立，脏、乱、差的环境卫生死角在一些县市还存在，占道经营、摆摊设点、车辆乱停乱放的现象还经常出现，违章建筑时有反弹。
三、工作打算
（一）、继续把环境建设放在城市管理首位，确实经营好城市以服务城镇化发展大局。
环境是城市软实力的重要组成部分，加强城市环境建设是我局当前的一项突出任务。城市环境建设的主要内容是：园林绿化优美、街景风格各异、市容市貌良好、城市卫生清洁。重点突出这些内容，我们将继续着力实施好“四化工程”。
一是绿化工程。继续加大公园广场、街头绿地、住宅小区的绿化建设力度。尽力做好中心城市创建国家园林城市的基础性工作，争取在20*年成功创建国家园林城市。同时，着力提高各县城镇绿化水平，今年力争三至四个县城成功申报省级园林城市。
二是洁化工程。首先，不断完善环卫基础设施，合理布局、建设垃圾中转站和公共厕所；加快垃圾处理厂建设步伐，实现城市生活垃圾无害化处理；加快污水处理设施建设步伐，切实保护好水资源和应用水资源。同时，狠抓管理，把整洁卫生作为城市管理的重要内容，大力推行精细化管理，做好门前卫生管理与服务工作，实行废旧塑料与生活垃圾的分类收集、分类处理。第三，重点整治，清理整顿户外广告牌匾，规范广告设置，加大对乱贴、乱书写的整治力度，打造整洁、卫生的人居环境。
三是亮化工程。以路灯、沿街建筑及店面亮化为主体，以户外广告为村托，以车站、广场、桥梁亮化为点缀，形成一街一景、一楼一式、风格各异、交互辉映的亮化格局。
四是序化工程。清理占用城市道路的乱设摊点、乱堆杂物等现象。取缔马路市场，还路于民、还路于车。对车辆乱停乱放等现象实施严管重罚，确保车辆停放整齐有序。
（二）、继续加强宣传，提高市民素质，努力形成“全民参与城市管理”的格局。
苏荣书记指出：“提高市民素质，既是城市管理的第一要义，也是提高城市文明程度的根本之策。”为此，作为城市管理工作者，我们应努力培育市民“主人翁”精神，营造“人民城市人民建，人民城市人民管”氛围，充分利用各种形式、各种途径加强宣传，加强市民对城市管理的理解、认同与支持，并积极引导市民参与到城市管理当中来，如搭建“我为城管献言献策”的平台和开展“城管知识竞赛”活动等，真正形成齐抓共管的良好局面，不断促进广大*市民热爱自己的城市，关心自己的城市，增强对自己城市的责任感、认同感与归宿感，大力提高城市的活力、生命力和凝聚力。
（三）、继续加强城管***队伍建设，促进文明***、和谐***。
为更好地管理城市，服务社会、服务市民，提高市民满意度，应极力加强城市管理***队伍建设，努力建立一支***治强、业务精、效率高、作风硬的***队伍。定期加强对城管***人员业务培训，健全完善***工作制度建设，严格***程序，纠正以罚代管的行为，以为民服务、便民服务来推动***，把***和服务融为一体，树立文明***、和谐***的***理念，把人性化理念贯彻城市管理始终。在城市管理中，既要城市的“面子”，又要兼顾百姓的“肚子”。一方面，对违章建筑、占道经营、严重影响市容环境等现象，我们要继续强化***力度。另一方面，极力打造解决群众问题、服务市民的技术平台，对失业人员、外来民工等弱势群体出现无照设摊的违规行为，我们要尽力做到教育与引导，讲清“法理”、讲明“道理”、要讲“情理”，进一步规范其经营行为，坚决杜绝“一跺脚、二瞪眼、三踢摊子、四罚款”简单粗暴的***行为；并根据实际申请开辟专门市场，切实帮助他们解决生活困难。
（四）、继续加快城市管理长效机制建设，促进城市管理规范化、制度化与信息化。
一是继续推动我市城市管理规范化、制度化建设。在现有城市管理的法律法规和规范性文件的基础上，我们应继续推动其他规范性文件的出台，今年我市力争出台《*市建设项目配套绿地规划管理办法》、《*市城市绿地认养办法》、《*市城市应用水二次供水管理办法》、《*市中心城区城乡结合部环境卫生长效管理的意见》、《*市中心城区袋装生活垃圾暂行管理办法》、《*市中心城区卫生设施管理实施办法》等规范性文件。不断完善、拾遗补缺，尤其是各县、市城管局要紧跟形势，结合本地实际，积极主动为县委、县***府起草有关城市管理的各项规范性文件，促进城市管理规范化、制度化。
二是完善城市管理效能评价体系，健全城市管理考核机制。为了切实促进城市管理形成长效机制，我们将广开渠道，广泛接受市民、社会媒体对城管工作的监督，积极建立城市管理效能评价体系，制定出评价标准。同时，不断健全城市管理考核机制，继续完善市局对下属单位、各县（市）城管系统的考核与督查。
三是加快推进数字化城市管理体系建设步伐。为进一步提高我市城市管理工作效能，形成长效监管机制，我们将积极运用现代化科技手段，把信息技术与城市管理相结合，建立数字化城市化管理体系，将井盖、路灯、邮筒、果皮箱、公共厕所、垃圾桶、垃圾中转站等统一编号，纳入城市管理信息系统，做到在第一时间发现问题并快速处理，切实提高城管工作效能。
四、建议对策
为更好服务我市经济社会快速发展与城镇化的加速进程，针对目前我市城市管理中存在的困难与问题，在此，我提几点建议。
（一）、进一步明确市城管局***主体地位。为提高城市管理水平和***效率，应赋予城市管理***主体地位，建议市***府给市城管局重新下发“三定方案”，认定市城管局为市***府直属正县级事业单位，明确市城管局***主体地位，认定***资格。
（二）、进一步健全中心城市管理机制。
一是为了切实提高城市管理水平，改变市、区、县条块分割状态，建议在*区与经济开发区成立城市管理分局，接受市城管局与区***府或管委会的双重领导，重点管理街道、社区、里弄小巷的市容市貌、环境卫生与违章建筑等，明确职责，市区联动、条块结合、以块为主。
二是为更好协调城市管理工作，全面提高城市管理效能，应整合各种资源。首先，建议市城管局与区、县领导干部实行交叉任职。其次，加强城管***部门与公安的合作，建立城管***安全保障机制，建议市城管监察支队领导在市公安局兼职。
（三）、将管理重心下移，充分发挥街道、社区在城市管理中的作用。
为了更好的落实城管工作与服务市民，应将管理重心下移，把管理触角延伸到最基层。一方面，要积极推进城管进社区，将社区纳入城市监管、服务范围，建议市城管监察支队下属各个大队的领导与对应的街道办领导实行交叉任职。另一方面，充分发挥街道（乡镇）、社区在城市管理中的作用，落实街道（乡镇）的责任机制，强化其对环境卫生、违章建筑等监管力度，建议把环境卫生、违章建筑等纳入街道办（乡镇）领导干部考核内容范围。
（四）、进一步完善城市管理财***保障机制。
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