学文网个人信用贷款篇1
算算自己的存款，显然囊中羞涩；掂量掂量被套的股票，又舍不得割肉。眼见学期将至，还差至少五万才够交第一个学期的学费。正惆怅间，猛然想起最近大热的“信用贷款”。小东连忙跑到各家银行，找来相关资料，看看能不能解燃眉之急，用两年时间还清自己这笔学费。
小东了解到，所谓个人信用贷款，是指根据借款人信用状况，向其一次性发放的无需担保的贷款业务，借款人一次性提款并按约定期限和方式向贷款行偿还贷款本息。这种无抵押的贷款主要是供个人解决一些应急性的财务需要，包括装修、教育、旅游、婚庆、购买耐用消费品、医疗、纳税和教育支出等。相比之前的消费贷款，使用面更为宽广。
因为银行是凭借信用而非抵押的条件下提供贷款，因此条件一般比较严格，申请人需要提交翔实可靠的证明：
个人征信记录。有无透支、拒付等不良行为。
个人就业纪录。申请人应有一份稳定的工作，具备稳定可靠的还款能力。
明确合法的贷款用途，不得用于投资经营或无指定用途的个人支出。
还款能力。一般情况下，银行只有在申请人还本付息的负担不超过其税后年收入一定比例的情况下，才会考虑向其提供无抵押贷款。
衡量还款能力的算法主要有两种，一种是偿付比率（DSR），偿付比例＝（每月总债务支出/每月收入）*100％，以不超过50％为宜。
以小东为例，每月收入10000元，住房贷款月供2000元。信用卡类无担保循环贷款约200元暂且忽略不算。DSR＝（学费贷款＋2000）/10000
另一种是资产负债率＝（总资产/总负债）*100％，但此指标一般只适用于公务员和财***拨款的事业单位类的员工。
贷款额上限。综合申请人的基本收入水平、负债水平和贷款期限综合评定。一般而言，在本银行和其他银行无抵押贷款的总额不应超过申请人每月基本收入的6倍。银行还会设定单笔贷款的最高限额，通常不超过50万元。
贷款期限。对于旅游、支付个人所得税等方面用途的贷款，银行提供的贷款期限一般在一年内。对其他方面用途的贷款，银行的贷款期限通常也不超过四年。
小东觉得自己的情况符合条件，决定办理申请为期两年的5万元贷款，按照要求提交了相关的申请表格和证明文件(身份证明、地址证明、征信系统查询授权文件、单位出具的任职证明。收入证明、资产权利证明、学历学位证书、贷款用途证明文件等)。银行在进行了业务审批之后发放了贷款。具体的贷款定价及其他细节如下：
标准利率。常见有两种约定方式，一为锁定的贷款利率，仅根据贷款人的实际情况厘定标准利率；另一种为根据人民银行的贷款基准贷款利率，根据同期同档贷款情况上下浮动一定百分比。
手续费率。即便银行不在条款中明示，也会收取不菲的手续费，一般每月按贷款总金额的0.4％-0.5％收取，年化费率5％左右。但需要注意的是，该笔费用按照贷款金额收取，并不随贷款余额的减少而减少，金额大、期限长的贷款收取的手续费就会很高。以小东为例，每月缴0.5％*50000＝250元的手续费，两年就要付出6000元，如果申请贷款四年，则需交纳12000元手续费，高达贷款金额的24％。因此申请者最好在不影响生活品质的前提下尽量缩短贷款期。
还款方式。市场上有等额本金、等额本息、双周供、定期自动扣款还款等方式可供选择。一般银行多使用等额本金法。以小东为例，贷款金额5万元，还款期限24个月，贷款利率为7.29％上浮30％即9.477％，则每月还款2295.20元。加手续费250元，每月贷款成本总计2545.20元。
提前还款。一般银行允许提前偿还贷款，但需要另外支付约5％的手续费或一个月补偿金。
个人信用贷款篇2
银行下调个人信用贷款既可以指下调个人信用贷款利率也可以指下调个人信用贷款门槛。银行下调个人信用贷款利率所指的是贷款人需要还的利息相对减少了，银行下调个人信用贷款门槛指办理个人信用贷款的条件降低了。这些都有利于扩大贷款规模、推动生产消费、增加流动资金。
（来源：文章屋网 .wzu）
个人信用贷款篇3
［摘要］助学贷款是国家对高校贫困生补助最主要的手段和方式，这项资助制度主要针对的是家庭经济条件困难，无力支付大学学费和生活费用的贫困生，以确保他们能够顺利完成学业。但是现在许多大学生出现恶意拖欠国家助学贷款等种种问题，由此引发出大学生信用问题的大讨论。
［关键词］助学贷款 大学生 个人信用
［中***分类号］G647［文献标识码］A［文章编号］1009－5349（2011）03－0009－02
一、国家助学贷款的理论研究
国家助学贷款属于经济学知识的理论范畴，市场经济的自动调节是有效的，只要让市场充分地发挥作用，就能让市场自由灵活的运转。但由于市场经济调节的自身缺陷，常常会导致市场失灵，这就需要***府运用经济杠杆进行宏观调节。国家助学贷款的目的就是减少市场经济调节所带来的负面影响，最终实现教育资源的优化配置。
（一）国家助学贷款的涵义
国家助学贷款是***中央***在社会主义市场经济条件下，利用金融手段完善我国普通高校资助***策体系，加大对普通高校贫困家庭学生资助力度所采取的一项重大措施。国家助学贷款是由***府主导、财***贴息、财***和高校共同给予银行一定风险补偿金，银行、教育行***部门与高校共同操作的专门帮助高校贫困家庭学生的银行贷款。借款学生不需要办理贷款担保或抵押，但需要承诺按期还款，并承担相关法律责任。
（二）国家助学贷款制度是解决市场失灵的有效方式
市场调节所固有的盲目性、滞后性以及片面追求个人效益而忽视社会成本，必然会导致市场失灵。如果长期下去，就会存在私人收入不平等、垄断、公共产品需求等一系列市场机制无法解决的问题。因此，国家必须强制干预以弥补市场机制的不足之处。
二、我国大学生助学贷款个人信用概况
（一）高校助学贷款个人信用的概念
信用这一概念，随着经济学地位的提升及社会信用缺失的严峻现实，愈益为人们所熟知，并成为人们关注和探讨的重要课题。个人信用贷款是银行或其他金融机构向资信良好的借款人发放的无需提供担保的人民币信用贷款。以个人信用及还款能力为基础，额度一般不会超过10～20万，借款期是1～2年不等。高校助学贷款个人信用是以个人信用及还款能力作为基础的贷款服务，无需抵押和担保，但是需要一定的身份、住址及收入证明。
（二）大学生助学贷款个人信用缺失的表现
1999年，我国***府首次采用了助学贷款的形式资助贫困学生上大学。然而在2003年，国家助学贷款进入首批还款高峰的时候，却出现了尴尬的局面。广州一所大学2003年底到期还款违约毕业研究生就有四十多人，涉及的贷款金额近百万。相关的资料数据显示，全国借贷学生平均违约率接近20%，有的高校高达30%～40%。大学生信用缺失是实实在在存在的。
在助学贷款上，有些大学生家庭条件比较宽裕，还故意挤占贷款名额，虚开或伪造贫困证明，从而以非正规途径获得国家贫困助学贷款，使那些真正需要助学贷款的学生无法获得贷款。而那些学生最终又成为恶意拖欠助学贷款的典型，本身贷款时的动机就不纯，所以在还款时有的即使有能力偿还也不主动偿还国家助学贷款，对社会造成了极其恶劣的影响，给国家带来了巨大的经济损失。
（三）大学生助学贷款个人信用缺失的原因
1.社会、学校、大学生自身素质等主观因素
现代社会有的人道德滑坡，社会风气败坏，道德水平和整体素质不高，急功近利，为达到目的不择手段；人们在精神上变得浮躁不安，为追求功名利禄不惜出卖道德品质，不愿脚踏实地地干好工作，更别说靠劳动创造幸福生活。
从学校因素来看，学校是银行和贷款学生之间的桥梁和中介，学校对学生的思想道德水平和素质的提高负有重要的责任和义务，应当培养学生感恩、诚信和***承担责任的品质，提高他们的道德修养水平。然而被誉为象牙塔的大学在这些方面却做得不够好，甚至是缺失的。从这点来看，学校负有不可推卸的责任。
从大学生自身因素分析，当代大学生是受过高等教育的社会主义新人，社会主义建设需要的是德才兼备的人才，当代大学生是社会主义的建设者和接班人，是人类历史文明的传承者和推动者，其个人的素质水平直接关系到国家的荣辱得失，关乎到国家的未来和发展。而这些使命却是当代大学生最缺乏的，即使具有再高的才能和文化，而缺乏道德水平的制约，最终只会给国家造成灾难性的后果。
2.难以就业是高校助学贷款个人信用缺失的客观原因
自高校实行扩招以来，大多数大学生毕业后很难找到工作，就业难成为高校扩招以来最热门话题。而对于那些来自农村家庭条件又很贫困的大学生来说更是首当其冲，因为在大学期间办理的助学贷款在毕业后就要还本付息，然而他们却连一份养活自己的工作都很难找到，偿还助学贷款无从谈起，更不用说孝敬父母，有的甚至还要靠父母养活。因此，出现了一批“啃老族”和“校漂族”，这些因素都是导致国家助学贷款很难收回的客观因素。
从表1可看出，我国每年都有相当多的高校毕业生难以就业，而且每年就业的大学生也处在激增的状态。未就业大学生的基数像滚雪球一样越变越大，未就业经济困难大学生的遭遇会变得更加悲惨，他们一方面要担负起承担家庭经济的压力；另一方面，还要尽快还清大学期间的助学贷款。所以双方面的压力让这些贫困学生变得无所适从，最终助学贷款变得无力偿还也就很正常了。
三 、高校助学贷款个人信用缺失解决的措施
（一）制定约束助学贷款个人行为的法规
制定专门的法律对那些恶意拖欠助学贷款的学生进行惩处是很有必要的，可以起到一定的警戒和约束的效果。对于偿还国家助学贷款来说，要加紧建立与之相配套的个人信用法规，利用信用危机来约束借贷者的行为，对那些不守信用者采用个人信用直接与银行贷款挂钩的形式存入个人档案，使其将来在各种经济关系中寸步难行，这样对恶意拖欠贷款的个人会起到积极的警戒作用。这种法规的出台必然会对贷款学生起到一定的防范作用，但国家同时出台一些新规以照顾那些真正贫困的大学生也是势在必行的。
（二）建立转嫁助学贷款风险的机制
以多种方式共同承担对助学贷款风险转嫁的责任。关于共同承担风险目前比较有效的方式是将助学贷款学生的个人信息通过各种渠道向社会进行公布，让不能还款的学生承担责任，即让学生个人分担贷款风险。学校作为助学贷款学生的担保人，也要承担相应的责任，甚至要负法律连带责任。银行则要承担因管理不善而产生的呆坏账准备，以及由此而产生的管理成本。
（三）增强学生思想道德教育的力度
对学生进行思想道德教育，不仅仅能够约束大学生助学贷款的行为，而且对学生将来社会生活也起到至关重要的作用。高校要牢固树立大学生信用意识，大学生自己也要珍惜荣誉，认真履行还贷义务。加强大学生思想道德教育，主要是要依靠学校的桥梁作用。高校要重视培养学生的诚信意识和感恩精神，还要重视大学生综合素质的发展，培养学生养成***承担责任的意识，让贷款大学生自觉还清助学贷款。
个人信用贷款篇4
【关键词】信用风险 住房信贷 商业银行
一、绪论
所谓商业性个人住房贷款，标准名称是个人住房自营贷款，是指银行以信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。该项目在不同银行有不同的名称，在建设银行称为“个人住房贷款”、在工商银行和农业银行称为“个人住房担保贷款”。主要包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款三种形式。2015年全国金融机构个人住房贷款余额8.5万亿元，比2014年同期增长13.9%，虽然比上年末低1.9个百分点，但已连续7个月回升，比5月末的最低点提高2.6个百分点，全年贷款增加9419亿元，同比多增98亿元。2015年受到人民银行连续3次降息的影响，个人贷款额度快速增长，但是不良贷款余额和违约率“双升”，信用风险逐步暴露，以广西为例，2014年末，广西辖区银行业金融机构个人住房贷款不良贷款余额6.88亿元，比年初增加0.45亿元，增长7%。比上年同期增加1.1亿元，增长19.03%。这显示个人住房贷款风险已开始进入风险暴露期。因此本文通过对商业银行个人住房信用贷款风险现状进行研究，分析其风险管理措施，为我国个人贷款业务快速健康发展作出一些贡献。
二、我国个人住房贷款的风险
（一）内部风险
内部风险分为管理风险和操作风险两种。管理风险是由于银行对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等，表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动陛风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。操作风险是指商业银行员工由于操作不当而产生的风险的总称，一般是因为员工专业技能的生疏，缺乏应有的谨慎态度，缺乏监督、检验员工操作行为与后果的相关程序等原因造成的。员工在业务操作过程中缺乏必要的谨慎态度和缺乏有效的流程与制度，就不能很好地防范员工因知识技能的缺陷或工作上的疏忽大意而产生的操作风险的威胁。
（二）外部风险
外部风险主要有欺诈违约风险、***策风险、市场风险和担保风险四种。欺诈风险其一是借款人出据高收入资信证明等虚假材料，从银行得到的贷款大大超过还款所承受的能力，使银行直接面临偿还能力风险和抵押住房处置的风险；其二是借款人与开发商工作人员或银行内部人员相勾结，以骗取银行个八住房贷款。国家***策风险包含利率变动风险和个人住房贷款保险制度风险。
三、防范我国个人住房贷款风险的对策
（一）内部方面
首先要完善管理制度，提高信贷人员素质，严控内部管理风险，进一步规范和完善个人住房贷款经营管理的相关规章制度，研究制定贷款全过程的管理体系和制度，统一个人住房贷款系统，统一业务流程，统一个人住房贷款客户信用评价标准，统一个人住房贷。强化贷款管理，防范贷款风险，一是严把项目和开发商审查关；二是加强对贷款用途的审查，确保个人住房贷款的真实性。贷前审查必须审核商品房交易的真实性，防止套用、挪用贷款。
（二）外部方面
第一开展住房抵押贷款证券化，住房抵押贷款证券化使长期贷款易于流动，通过发放住房抵押贷款证券取得了现期收入，解决了银行长期资产与短期负债的矛盾。住房抵押贷款证券化把贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，增加了整个金融体系的安全性。第二是大力发展和完善个人住房抵押贷款担保和保险制度，对于获得了个贷的借款人，银行可以根据需要，要求其进行失业和意外伤残保险，并注明银行为保险第一受益人。一旦发生保险责任以内事故影响贷款归还时，银行可将保险赔偿金优先用于清偿剩余贷款，引入国家信用担保机制，尤其是对中低收人群体购买经济适用房、公房、二手房的抵押贷款提供担保，以促进房地产一级市场的流动。其担保内容为对购房人因单位倒闭、撤消、被兼并、裁员、失业和收入降低等社会原因导致的不能清偿的银行贷款予以清偿。第三建立健全规范的个人信用体系，尽快将有关个人的贷款、担保，抵押及其财务状况、信用状况登记在案，与税务、工商、司法等众多部门的综合信息联网，以取得完整的个人信用信息，并建立个人信用评级体系，突出个人信用评价。
参考文献：
[1]刘丽.我国商业银行个人住房贷款信用风险管理研究[D].河南大学，2010.
[2]陆晨. 住房抵押贷款风险研究[D].华中师范大学，2014.
[3]李佳. 我国商业银行个人住房贷款信用风险及管理研究[D].吉林财经大学，2013.
个人信用贷款篇5
关键词：个人住房贷款；风险、对策
一、引言
随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。
具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。1、住房公积金贷款住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。2、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、当前个人住房贷款出现的风险
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如***府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。
（一）个人的信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
（四）融资风险
房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。
（五）个人住房贷款的潜在风险
对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币***策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。
（六）贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。
从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。
（七）抵押贷款的风险
根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。
三、降低个人住房贷款风险的策略探讨
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。2、对开发商进行考察，防止欺诈行为对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。3、改进对购房人还款能力的评估方式改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。4、改善银行贷款结构改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。5、加大金融改革，引进新的金融商品加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。6、银行要严把贷前审查关银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是，中国银监会日前《商业银***地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。
个人信用贷款篇6
关键词：房地产信贷；房地产周期；信贷风险；违约风险
中***分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2011)01-0142-05
房地产信贷是房地产金融的基础与核心。房地产金融以基本的信贷业务为起点，至今房地产信贷仍然占据了房地产金融的主要部分，对房地产金融安全和市场波动具有重要的作用。
房地产信贷对微观主体和宏观经济都具有积极的作用。微观方面，个人通过信贷方式克服了消费者面临的流动性约束，有利于实现购买力的跨期转移，实现消费者的跨期效用最大化.以信贷为主的金融市场的发达程度和信贷***策对于住房消费具有极大的影响；信贷也是房地产企业较为可靠而成本较低的融资渠道；金融机构通过开发多种多样的金融工具，比如住房公积金、住房储蓄存款、抵押贷款证券、房地产信托基金等，将小额而分散的住房储蓄集聚起来，转变为住房投资，满足大规模的社会化住房投资所需要的资金。宏观方面，房地产信贷市场也为宏观调控提供了一个场所和工具，***府通过信贷控制、改变利率或者税收***策来加强住房信贷的自发调节作用，会进一步缩小经济波动。
由于发展阶段、市场化程度和制度基础的不同，目前中美房地产信贷在总体规模、在国民经济中的地位、信贷结构等方面都存在一些显著的区别，这些差别导致了房地产信贷与房地产周期、短期宏观经济波动的互动关系上呈现不同的特征。了解这些差别，对于借鉴美国次贷危机的经验教训，更好的防范房地产信贷的周期性风险、其他系统性风险以及非系统性风险都具有积极意义。
一、中美房地产信贷现状特征比较
(一)中国房地产信贷现状特征
中国房地产贷款主要分为个人住房按揭贷款和房地产开发贷款。根据央行公布的数字，在2009年底居民按揭贷款和房地产开发的总额为7.33万亿元人民币，占商业银行全部贷款的比重从1998年末的4％提高到2009年末的18.3％，占GDP的21.86％。美国商业银***地产贷款占据了商业银行信贷资产的一半以上，与美国相比，中国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。***1列示了2003―2009年全国房地产信贷余额、开发贷款余额和个人住房按揭贷款余额的发展变化情况。
1.个人住房按揭贷款具有较大发展潜力。自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款实现了较快的发展速度。2003年以来，由于房地产市场持续火爆，房地产信贷更是呈现出爆发性增长态势。2009年底，中国个人住房按揭贷款余额为4.8万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11.1％左右，占GDP的比例为12％左右。而美国2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的34％，占GDP的71.6％。
2.房地产业对房地产开发贷款依赖程度较高。到2009年底，中国房地产开发贷款余额2.53万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.66％左右。近年来，由于上市、发债等直接融资渠道的增加，房地产企业对银行业信贷依赖程度有所降低。国内信贷占房地产企业资金来源的比重由2003年6月末的25.99％下降到2010年5月的20.3％。自筹资金占35.0％，其他资金占4J4.1％(见表1)。在其他资金里，定金及预收款占55.7％，个人按揭贷款占31.1％。考虑国内信贷和销售款回笼中的住房按揭贷款，那么房地产开发对银行信贷依赖程度大约为34.1％。从另一侧面来分析，反应房地产金融风险的金融杠杆指标之一――按揭贷款与房地产行业资金来源之比，从2008年底的2.48增加到2009年的3.19，说明杠杆指标较高，房地产信贷存在一定风险。
3.住房信贷增长促进了住房投资扩大。虽然住房贷款是一种消费贷款，不会直接贷放给房地产开发商，但是住房贷款促进了住房销售，转变为开发商的销售收入，成为开发商的一项重要资金来源，在中国房地产开发企业到位资金中，定金和预收款的比重约27％。而定金和预收款中很大一部分应该是由住房抵押贷款转来的。
4.信贷资金的快速增长是房价持续高涨、市场繁荣的重要推动力量。根据国家统计局公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资36 232亿元，比上年增长16.1％。其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5％，这部分资金大部分来源于银行；同期全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录，其中新房成交价格涨幅第一次超过了20％，达24％。数据说明，中国房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
(二)美国房地产信贷现状特征
美国房地产金融市场是以私营金融机构为主体的私人信用经济。房地产信贷是支撑美国建筑业和解决住房问题的重要金融杠杆。美国房地产贷款是银行发放的为客户取得不动产提供融资的贷款。按美联储的统计口径，美国商业银行的房地产贷款分为5大类，分别是：建设与土地开发、非农场非住宅、农场贷款、多户住宅和1-4户住宅。一般将前4类归为商业房地产贷款，1-4户住宅贷款被归类为住宅房地产贷款。1987―2009年期间，美国商业银***地产贷款总量随较长时期的经济繁荣以及商业银行资产负债的扩张而急剧膨胀，年均增长率达到9.6％，不仅高于商业银行资产和贷款的增长速度，更是远远高于工商业贷款和消费者贷款的增长速度。1987年美国商业银***地产贷款余额为5 022亿美元，2009年增加到3.8万亿美元，增长了7.57倍。1987年房地产贷款在总贷款中的占比为31.4％，而2009年则上升到56.6％，占据了商业银行贷款总额的半壁江山，成为美国商业银行最重要的信贷资产，房地产贷款在美国商业银行资产中的相对重要性持续上升。除商业银行之外，美国购房者还有其他获得贷款的渠道，比如非银行类住房抵押贷款公司，以及市场中存在大量***的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人。
1.私营金融机构占主体。美国的房地产金融业务以各种私有金融机构为主体，这些私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等。美国购房者大多数通过这些私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题。联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mac，简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称房地美)是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受美国***府支持的特殊金融机构。两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷
款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。
2.房地产贷款结构以消费信贷为主。美国的房地产抵押贷款以消费信贷为主，主要是为个人买房提供资金。个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76％，如果加上多户住宅贷款，则比例高达82.4％。其他贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6％。这种贷款结构是与美国住房市场供求基本平衡的市场特点相联系的，其目的在于为购房者提供资金支持，以促进商品房销售。
3.住宅房地产贷款品种丰富，市场完善。为了适应经济形势的变化，同时满足购房者不同的贷款要求和投资者的投资愿望：经过多年的发展，美国房地产抵押市场形成了丰富多样的抵押品种，大概可以按如下内容分成几大类。按利率是否可变可分为：固定利率抵押和可调利率抵押；按抵押的年期可分为5年、10年、15年、20年、30年等；按还期方式可分为：平均摊还，递增还款、气球抵押；按提供抵押信用保险的机构分为，FHA抵押、VA抵押、常规抵押等。仅联邦国民抵押贷款协会(房利美)推出的抵押品种就有十几种。
(三)中关房地产信贷现状特征比较
1.房地产信贷市场规模与发展潜力不同。一个国家的房地产市场与其经济整体发展水平密切相关。2009年中国房地产信贷余额为7.33万亿人民币，全年GDP 33.53万亿人民币，占GDP的比例为21.9％，而美国2009年房地产信贷是3.80万亿美元，当年GDP12.79万亿美元，信贷占GDP比例为29.7％。中国信贷总量低于美国，在GDP中所占的比例也较低，说明房地产信贷市场远未饱和。美国的房地产信贷市场有上百年历史，住房按揭市场也有50多年，中国房地产信贷市场、特别是个人住房按揭贷款市场刚12年，未来仍有空间继续通过信贷扩张来推动行业发展。
2.房地产信贷市场发展成熟度不同。美国具有高度发达的市场经济体系，与其相对应的是一个具有充分多元化和多样性的成熟房地产金融市场，房地产信用和贷款支持方面相对成熟。例如美国个人住房按揭贷款市场分类十分详细，可满足不同类型投融资需求；中国房地产信贷从1998年房改后个人住房按揭贷款正式启动至今仅有20多年发展历史。与成熟发达的房地产金融市场相比，中国的房地产信贷仍然存在很多问题，如缺乏以利率为主的调控信贷规模与结构的市场化信贷调控机制，开发资金来源过多依赖信贷资金，融资成本较高等。
3.房地产信贷结构不同。美国的房地产抵押贷款中个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76％～82.4％，是与美国住房市场供求基本平衡的市场特点相适应的；目前中国个人住房按揭贷款占房地产贷款余额的比重为65.48％，开发信贷占有34.52的比例，银行开发贷款比例较高一方面说明中国房地产企业开发资金对于银行信贷资金的依赖性较强，另一方面也是与中国房地产市场总体供不应求的市场结构相适应。随着城市化进程的加快和经济的发展，必须通过房地产开发解决大量流动人口进城问题，改善人民居住条件，因此，房地产企业需要更多的资金支持以提供更多的住房供应来满足不断增长的住房需求。
4.房地产业融资方式不同。中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产行业中的开发商借款有20％左右来自于银行贷款，加上个人住房按揭贷款，资金来源中还有34.1％左右的资金直接依赖商业银行贷款，因此商业银行对房地产行业的发展产生直接而重要的影响，同时也承担着房地产行业波动产生的巨大风险。而在美国，开发商和购房者对银行依赖程度相对较低，很多开发商本身就是大型财团或上市集团公司，或者都以大型财团或大型集团公司为背景，融资渠道相对广泛。
5.贷款制度不同。中美个人住房按揭贷款在利率、首付比和典型贷款期限等方面存在差异。浮动利率与可调整利率都可以及时反映资本市场上资金的供求状况，减小借贷双方承担的利率变动的风险。中国的首付比较高，贷款期限较短，贷款风险较小，利率较高。
二、中美房地产信贷风险比较
在房地产市场繁荣和衰退的周期运行过程中，银行始终面临着信贷风险。房地产信贷风险，指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误管理不善或市场环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性。中国房地产信贷在金融总量中所占的比例越来越高，房地产贷款快速增长，银行业信贷支持在房地产行业发展的过程中发挥了关键作用，同时也成为风险最为集中的领域。
(一)中国房地产信贷风险特征
中国房地产业中的每一个关键环节，从土地使用权的购买、开发商融资，到消费者抵押贷款，大部分资金都来源于银行的贷款。金融市场发育不够健全，商业银行在承担了房地产业大部分资金需求的同时，也积聚了房地产业大量融资风险。从人民银行《中国房地产金融报告》中的数据可以看出，2007年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银***地产贷款不良率平均为2.74％，其中：个人住房贷款不良率平均为1.08％，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为5.04％。由于房地产信贷占到银行贷款的比例达到18.3％，并且继续上升，房地产信贷潜伏的危机不容忽视，房地产市场的信贷管理与风险控制，成为当前中国金融市场的核心所在。
1.房地产信贷的顺周期性使银行业面临较大风险。房地产市场的火爆以及过度的投机，致使房价短期内迅速上扬，也可能导致其价格在短期内迅速回落。当房地产市场繁荣时，房地产价格不断上升，银行资金贷出意愿较强，住房信贷金融机构缺乏风险防范手段，积极扩张信贷规模，对于开发商融资给予过度支持，对房地产开发项目的风险识别不足。
当房地产信贷***策紧缩时，即房地产贷款量下降时，房地产贷款违约率上升，从而信用风险上升。抵押贷款利率上升导致购房者还款违约率上升，导致商业银行的坏账比率上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。
2.信贷结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏着相当大的风险。突出表现在个人住房抵押贷款，由于其风险较低收益稳定，一直被银行视作优质贷款。随着个人住房抵押贷款业务的不断发展，个人住房贷款在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理性。由于中国的住房抵押贷款没有被证券化，银行无法通过出售证券化产品增加流动性、分散风险，长期贷款的风险都系在银行这一根线上。
3.信用风险。首先是抵押物价值风险。债务人通过不正当手段，比如在买卖合同中故意提高房价或通过评估故意抬高价格，从而达到提高借贷额度的目的，导致借贷额超过抵押物变现价值，使得债权人利益难以得到有效保障；其次是债务人信用风
险。表面上看，中国房地产信贷制度很严格，银行贷款之前要对贷款者的月收益情况、信用情况和抵押情况进行综合评价。但由于个人征信体系缺失，银行在审查住房按揭贷款人资格时，只要个人公司证明，贷款人可以很容易用假的收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款。这样很容易造成月供支出占实际月收入比重过大的情况。据统计，住房按揭贷款人当中，54.1％的人月供占其收入的20％50％，甚至有31.8％的人，月供占到了其收入的50％以上，超过了银监会《商业银***地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)”的警戒线；第三，处置抵押物的法律不健全。在抵押物处置的具体操作过程中，一旦债务人违约，那么债权人就会提出对抵押物的处分，但是，在中国现阶段，法院、执行部门对抵押物的执行实施难度很大。
(二)美国房地产信贷风险特征
美国房地产信贷市场经过上百年的发展已经十分成熟，建立了完善的信贷制度、信用制度和较为系统的信贷风险防范体系。然而，由于实行抵押贷款证券化，银行获得了过多的流动性，为了更高的利息收益，银行倾向于给信用不好的人发放贷款，使得信贷风险激增。次贷危机正是这种风险的集中反应。
按照贷款质量的不同，美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(Prime Market)、“ALT-A”(Alternative A)贷款市场，和次级贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户；次级市场面向信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人；“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。
次级市场是一个高风险、高回报的市场，次级市场的贷款公司大胆推出各种新的贷款产品以吸引信用条件较差者，其共同特点是，零首付、低首付，贷款利率比一般抵押贷款高2％～3％，高风险，高收益。其中的可调整利率还款方式允许借款人在前两年以低于市场利率水平的固定利率还贷，两年后再转化为利率水平高于市场利率的浮动利率贷款。在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。在1990年代，次级贷款在整个住宅贷款比重中约占2％左右。到2006年末，次级贷款奇迹般地增长到I.3万亿美元，占到美国住房抵押贷款市场中约13％比重。“ALT―A”贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”，而且利润可观。但是在2003年以来的房地产繁荣期，“ALT―A”贷款机构为了追逐高额利润，丧失了起码的理性，为不够条件虚报证明的贷款人大开方便之门，大大降低了此类贷款的安全性。据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40％以上的贷款属于“ALT―A”和次级贷款产品，总额超过4 000亿美元。次贷危机中，此类贷款的拖欠率高达15％～20％。
美国信贷风险次贷市场与“ALT―A”贷款市场风险主要是房价风险和利率风险：一是人们认为房地产会永远上涨，只要能及时将房子出手，风险就是“可控”的，而一旦市场形势变化，房价持续下滑，潜在的危险就一触即发；二是认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。而美联储连续提高利率大幅增加了月供金额，贷款总债务不断上升使本来不够资格的贷款者无力偿还。
(三)中关房地产信贷风险的区别
总体来看，中国房地产行业的杠杆程度并不高，整体的信贷风险依然可控；从信贷数据来看，目前的房地产开发贷款及按揭贷款余额合计占总贷款的比重为18.3％，远远小于美国56.6％的比例，较发达国家经济体30％以上的占比也尚有一定距离；部分银行的房地产贷款压力测试的结果显示：若房价下跌30％，个人住房按揭贷款不良率可能上升约1个百分点，但是单就按揭贷款来说，即使房价下跌30％，银行的平均按揭贷款首付比例是50％，也不会有太大风险；中国居民住房按揭贷款总量仅相当于居民存款的18％，大幅低于美国的213％。考虑到26万亿的居民储蓄存款以及38％左右的储蓄率，中国整体的信贷风险依然可控，且尚有较大的杠杆提升空间。
1.风险产生的根源不同。根据Mckinnon等最早提出的“道德风险”危机理论，发展中国家金融制度的扭曲造成了金融风险的过度积累；Krugman指出由于***府担保行为的存在，制度上的道德风险问题是市场不能承受之重；Raddet等提出信贷危机发生的根源在于市场上的恐慌性投机冲击，而这与该国银行流动性紧缺关系密切。相比而言，中国的金融体系不完善，信贷危机的发生更多根源于金融制度的扭曲；美国实行的***府对个人抵押贷款再抵押的担保则为风险的暴露埋下了隐患，长期的低储蓄率造成银行的流动性紧缺是发生危机的重要条件。
2.风险的分布不同。中国商业性房地产贷款余额全部贷款余额的18％左右，而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53％，还不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品。相比而言，中国的房地产金融风险系于银行这一条线上，房地产市场风险集中在银行领域，但是风险更加可控。美国的信贷风险分布较广泛，不仅存在于信贷市场，也存在于住房抵押二级市场等较为广泛的领域。由于美国抵押二级市场发达，银行可以通过在二级市场上出售住房抵押贷款证券化产品来摆脱“短存长贷”引起的流动，分散银行的信贷风险。由于个人住房信贷存在高风险，在此基础上衍生出来的住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该类产品风险，而这些证券化产品在金融市场广泛流通时，这类产品的风险就被传导到其他金融市场，甚至对实体经济造成威胁。
个人信用贷款篇7
__省__县是国家贫困县之一，全县共有五乡五镇，204个行***村。截至20__年末，全县农村信用社各项存款余额为__846万元，贷款余额为72559万元，其中不良贷款为余额为27569万元，占到贷款总额的38%，在不良贷款中，国家公职人员、内部职工及近亲属贷款、故意逃废信用社债务企业贷款为2197万元，占到不良贷款总额的8%，严重制约了农村信用社改革工作的顺利进行。
二、清收公职人员贷款采取的具体措施
到20__年2月20日，__县农村信用社在经历2个多月的时间内，全县已清收回国家公职人员贷款和信用社内部职工及职工亲属贷款共21笔本金52万元，占到应清收的4%。采取的具体措施为：
一是加强协调、动员清收。在11月30日，晋中市委、市***府召开动员会议之后，__县联社领导主动和县委、县***府沟通协商，成立了以副县长邵锦绒为组长、纪检、法院、公安、人民银行__支行、晋中银监分局__县监管办事处等单位负责人为成员的工作领导组，制定了实施方案。在12月20日，由县委、县***府组织县直机关、乡镇及公职人员拖欠贷款单位召开了__县金融生态环境建设动员大会，通过召开会议，县联社及时将公职人员贷款通知书下达给各单位负责人，拖欠贷款单位负责人高度负责，在核定本单位职工后，及时帮助清收贷款，起到了积极的作用。
二是正人先正已，职工起带头。清收国家公职人员贷款，先从内部职工及职工亲属贷款抓起，起到典型带头作用。到2月16日，全县共清收职工贷款2户3笔73160元，职工亲属贷款2户2笔30900元，清收国家公职人员贷款11户11笔345095元，__县联社为先从自身做起，在12月26日，组织全县信用社主任、会计、自己有贷款和亲属有贷款的职工共计80余人召开了《__县农村信用社优化金融生态环境清收不良贷款工作会议》，会上，与有贷款和亲属贷款的28名职工签订了131份还款保证书，笔数达286笔金额达1380万元，要求必须在4月底前将贷款还清，否则严肃追究责任，实行停薪停职清收，必要时移交司法机关。会上，当场有城关二社一名职工归还贷款本金2万元，利息5200元，桐峪信用社职工归还近亲属贷款1笔本金3万元利息1055元。
三是摸清底数，明确任务，强化举措抓清收。在摸清全县职工贷款及职工亲属贷款底数的情况下，确保到20__年一季度清收不良贷款800万元的工作目标，并将任务分解到各信用社，为督促各社清收贷款的积极性，联社实行以旬上报，跟踪清理，奖优罚劣，严格考核，确保在规定时间内完成目标任务。
四是加大宣传，营造氛围。为在全县树立“诚信光荣、失信可耻”的舆论氛围，__联社抓住这次优化金融生态环境的契机，大力开展宣传活动，积极鼓励贷户归还贷款，并计划刷写墙体广告，张贴标语，在__县电视台、今日__等媒体开辟专栏，着力宣传清收贷款的先进事迹和先进人物，逐步构筑起诚实守信的社会信用环境，为全县经济的快速发展提供__县农村信用社强大的支撑作用。
三、清收国家公职人员贷款的难点
从对__省__县清收国家公职人员贷款情况看，虽然采取了一定的措施，取得了一些成效，但是也存在许多不足。
一是从信用社自身原因看，存在着以下四方面的原因：
1、个别信用社认识不到 位，影响了整体清贷工作；从调查情况看，从__省晋中市***府出台《晋中市人民***府关于加强金融生态环境建设的意见》文件以来，到目前已有3个月的时间，但是从走访的几个信用社看，到目前，还没有制定具体的清收办法和措施，更有甚者，对公职人员贷款底数还没有摸清，特别是公职人员和非公职人数，如：对个别单位的临时用工的贷款情况，也统计在了公职人员贷款之中，造成贷款底数不实，地方***府无法配合清收。如贷户曾国红于20__年至20__年在拐儿、河南、泽城、城二社、下庄个五个信用社先后贷款21笔69万元，该公职人员也不再原单位，但信用社还将该笔贷款统计在原单位中，无法配合清收。如典型个案：原在芹泉乡***府工作的公职人员宋春晖，20__至20__年先后在芹泉信用社贷款2笔25万元，但该同志几经调离，原信用社也未及时找到贷款人，造成贷款难落实。
2、个别信用社存在畏难情绪。特别是现任重要职位的公职人员，主管部门、直管部门的贷款人和亲属贷款，个别信用社同志怕打击报复，怕工作中给出难题找碴找麻烦，不用说清收，就是登名造册上报名单，也存在畏难情绪，不敢上报。
3、个别信用社工作不主动，不采取积极的措施，消极对待，如在清收国家公职人员贷款中，部分贷户由于贷款时间长，积欠利息多，又加上和信用社主要负责人面熟关系好，就想贷款本金可以还但利息得给豁免，信用社负责人又没有这个权利，就和县联社协商，联社否决后就消极对待，采取不到好的措施，造成贷款难归还。
4、内部职工贷款及内部职工亲属贷款难落实。据统计，__县内部职工贷款现有15户44笔708922万元，现只清收回2户3笔7316元，造成这种原因主要原因是部分职工现在还在任职、并有一定权力的领导给亲属介绍贷款，现任信贷员不愿惹人、不敢接触贷款，部分贷户认为自己关系硬门户广，气焰嚣张，不配合清收，信贷员难落实。
二是从外部原因看：存在着
1、公职人员还贷积极性不高，贷款偿还面较狭窄。如在对__县农村信用社的公职人员贷款归还情况看，到目前，清收回公职人员贷款7户6笔306879元，占应清收的4%，从以上归还情况看，拖欠贷款清收力度不大。
2、清贷难点较多。主要表现在：一是***府未采取积极有效的措施。未真正对公职人员拖欠信用社贷款实行“三停五不”，对公职人员起不到震慑作用。二是个人贷款集体用的贷款难落实。如原任羊角乡***府书记的卢彩祥，1984年在羊角信用社贷款5000元，羊角乡***府职工范佩云1984年在羊角信用社贷款5000元，均属于个人贷款企业使用，但时隔多年，该同志也退休，乡***府换了好几届领导，贷款无法落实。
3、信用环境差，部分公职人员认识不力，对清欠工作存在能拖则拖、能等不等、待观望思想。
四、对策建议
针对上述存在的问题，笔者认为在清收国家公职人员贷款中，要增强清收国家公职人员贷款的积极性，要充分认识到清收工作的重要性和紧迫性，突出重点，抓好清收工作：
一是抓好清收信用社内部职工及金融系统公职人员拖欠农村信用社贷款工作，严查私贷公用类拖欠贷款，要严格按照市***府清收实施方案，对于私贷公用贷款当事人没有收取好处费的，由单位出具款项使用的原始凭证并立即还清贷款；对于当事人收取了好处费的，责令当事人偿还债务，并给予相应的纪律处分，先扫好门前雪，清理好自身贷款。
二是加强督办力度，各级***府要经常检查下级***府及相关部门清收情况，对清收不力的要通报批评，并追究相关人员和领导的责任；
三是加强宣传工作，把宣传工作始终贯穿于专项清收活动中。侧重于曝光、内部通报等方式，促进清收工作；
个人信用贷款篇8
关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范对策
1商业银行个人住房贷款业务存在的风险
个人住房贷款业务风险，是指商业银行发放的个人住房贷款中所隐藏的可能给银行造成损失的因素，是由于借款人不能够准时返还贷款的本金和利息而给银行造成的损失。因为个人住房贷款业务本身特有的因素和环境等因素，其风险的产生具有可能性与必然性。详细来说，商业银行个人住房贷款业务有着以下几种风险：
1.1假按揭风险
假按揭即借款人的购房行为不真实、贷款用途不真实，其实质是为了套取银行信贷资金，危害极大。这些开发商利用与银行间的信息不对等以及银行监管中的漏洞来骗取银行资金，以达到回笼项目建设资金或者营造房地产市场繁荣景象的目的。其手段主要是假借下属、朋友、家人的名义向银行申请个人住房贷款，造成出一种正常贷款的表象，银行排查难度大，风险信号隐蔽性强。当前假按揭行为主要具备下列特点：（1）集中发生在经营资质一般，未获得银行项目开发贷款的中小型开发商身上。（2）开发商与借款人存在债务关系，采用以房抵债，承诺代替借款人偿还贷款。（3）真人、真房、真抵押，开发商串通借款人进行虚假交易，套取银行贷款由开发商使用。上述种种恶劣行为势必对银行个人住房贷款业务造成负面影响，令银行处于不利地位，从而形成风险。
1.2借款人风险
银行个人住房贷款的另一个风险主体是商品房交易中的购房者，即借款人。其风险主要表现在两个方面：（1）借款人的还款能力。由于个人住房贷款的还款期限偏长，部分借款人在取得款项时是具备按期还款能力的，但在较长期间内，借款人个人的资金状况也面临着许多不确定的因素，包括借款人工作、家庭、健康等方面的变化都可能导致其失去偿还贷款的能力，从而形成风险，导致银行利益受损。因此，很多学者认为被迫违约一般与房地产市场价格变化没有直接关系，主要是与突发事件和失业导致的收入下降有关，主要取决于借款人收入的稳定性。（2）借款人的还款意愿。一方面是借款人通过欺骗等不正当的行为骗取银行贷款，银行因为人力、时间等条件有限没能对借款人的信用和经济情况做出有效核实，从而造成风险。另一方面是借款人在取得银行贷款后，由于自身信用观念不强而经常性的遗忘甚至故意拖欠银行贷款，导致的银行无法按期收回款项，从而形成风险。通常情况下，这种主观上的违约行为与借款人的实际支付能力并无关系，房价的大幅下跌是借款人选择理性违约的直接诱因，当借款人转让房地产的收入减少，不足以偿还贷款并收回投资和成本时，为了避免损失，理性违约的行为就可能会出现[2]。
1.3银行内部风险
随着越来越多的人开始通过贷款的方式购买住房，银行业务量大幅增加，就不可避免地会出现放松信息审查和简化放贷手续的情况，这些都可能在日后形成风险。具体主要表现在下述两个方面：（1）银行内部操作风险。银行个人住房贷款业务所涉及的服务对象数量多、来源广，其本身对银行的监管体系就是巨大的考验。面对绩效考核，银行过分注重贷款业务的数量和金额，而放宽贷款要求，将贷前的审查形式化。为了提升业务处理进度，缺失必要的贷款手续，忽视业务流程的严谨性。具体存在以下几点问题：信贷工作人员任务繁重，能够投入到贷后管理的时间和精力有限；平时的业务培训主要注重贷款营销能力，而对于风险信号的识别和发现方面有所欠缺，使得信贷工作人员的专业水平参差不齐，受能力所限；由于每发放一笔贷款都要做很多的准备工作，非常不容易，所以即使发现了可能的风险隐患，也会先考虑好的方面，导致了工作人员发现风险的意愿不强。（2）银行员工道德风险。贷款办理人可能因为自身或某些利益因素的驱使，知道借款人所提交的文件不真实，仍为其办理贷款。更有甚者，里外串通，编造虚假文件，欺骗银行资金。无论是以上哪种行为，都会给银行带来严重的风险。
2商业银行个人住房贷款业务风险的防范
2.1严防“假按揭”
（1）首先，要对客户的道德品质和以往信用情况进行调查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾经发生过数次违约行为，那么很可能在他贷款之初就没有打算要按期足额的偿还贷款。所以即使其具备足够的还款能力，银行想要正常的收回贷款也有一定的难度。因此银行对借款人进行信用评估调查是十分必要的，对防范贷款风险和减少银行损失也能够起到重要的作用。（2）其次，要强化对房产商及其项目的风险筛查，慎重展开期房贷款业务。出现“假按揭”风险的主要原因之一，是房产商的资金不够充足、资金运转不灵。所以，商业银行在开展个人住房贷款业务时，不仅要考察房地产企业的财务状况、房地产开发资质等级、房地产开发经验等，并且也要对公司主要股东情况、公司内部治理情况、内部经营管理水平做出评价，还要对企业主要负责人的品行资历加以了解[3]。同时要对项目贷款情况进行综合分析，确定出合理的住房贷款总规模。做到对房地产项目实施实地勘察，初步确定贷款的总数额，避免多次抵押、售后再抵、抵后再售等骗贷手段。（3）最后，要完善银行内控管理机制，改正重指标轻管理、重形式轻内容的错误观念，对借款人的审核评估必须落到实处，在审批过程中还要严格审查各方面的意见资料，根据具体情况对合同条款做出适当调整，尽可能的细化和分散风险。
2.2逐步完善个人信用制度
个人信用制度，是个人采取信用方式获取支付能力时进行的一种消费、投资和经营的制度，是利用个人信用来达到提前消费、投资和经营的目的。在发达国家，己经建立起了较为完备的个人信用制度，包括收入、纳税、信用状况等，当借款人向银行贷款时，就能够利用已知的信息来评定这个借款人的信用状况，从而决定能否贷款给他。（1）要建立起包含个人身份、固定收入来源、银行账户、其他资产等个人信息的个人信用档案，同时以税收、财***、审计等部门为主导，对使用信用卡、个人支票的用户进行信用评价，并建立起多层级的个人信用调查和评级机制，以评价借款人的还款能力和信用度，为建立个人信用信息共享平台提供有力支持。银行在分析借款人的信用状况后，可以根据不同的信用水平，制定不同层级的贷款条件[4]。（2）完善个人信用制度的法律环境。首先，我国在个人住房贷款的程序法方面缺乏一定的统一性和严密性，使银行在个人住房贷款业务中面临着极大的风险。针对现有法律体系的不足，可以从以下几个方面加以完善：一是制定专门的住房抵押贷款法律，为银行处置抵押房产、合法有效地收回贷款创造条件。二是对开发商和个人的权利与义务做出明确规定，使企业和个人的行为都受到法律法规的约束，明确还款职责，建立良好的银行与企业、银行与个人客户的合作关系。三是通过健全抵押物产权审查登记制度，以遏制无权抵押、重复抵押等违法行为。其次，由于目前国家还缺少对不良信用借款人更为高效的制约机制和惩罚措施，所以在建立起法律的手段来维护个人的信用系统的正常运行之外，还要制定出相关的法律法规，建立起一个失信成本高于守信成本的惩罚机制，对于那些违背诚信原则的人们给予教导或者是惩罚，来达到降低个人住房贷款业务信用风险的目的。对于信用恶劣的借款人，银行可以根据情况的不同来规定相应的执行办法，包括在银行系统里无法再获得借贷、开立信用卡等在内的任何信用支持，不得在任何金融机构从事有关信用活动等[5]。对情节严重的更要运用法律渠道进行解决，来保障银行资金的安全，为完善个人信用制度营造良好的外部环境。
2.3提升银行内控管理水平，形成有效的风险防范机制
银行内部管理是预防风险的首要防线，是各个银行亟待解决的最重要的内部问题。（1）增强贷前审查，充分发挥贷前审查在防范个人住房贷款业务风险中的作用。贷前审查主要针对借款人贷款的真实用途，借款人现在的财务状况以及借款人的工作性质和收入水平等等，还包括借款人所从事行业的现状、发展前景以及盈利情况等问题，方便对借款人职业的稳定性和收入的可靠性进行判断。为了防止某些借款人试***通过虚报收入的方式来获取额度更高的银行贷款，还要对其收入证明等材料的真实性和准确性加以审核，确保借款人具备足够的还款能力按期足额偿还银行贷款。（2）增强贷时审查，降低信用风险。通过严格把关个人住房贷款的审批流程，并对借款人提供内容的真实、完整、准确和合法性加以审核[6]。强化对借款人的信用情况、贷款合规性的检查，加大对贷款抵押物价值的评定和管控.银行要做到贷前审查、贷时审批相分离的原则，明确不同部门的职责和岗位分工[7]。落实双人见客和面签制度，在办理个人住房贷款时，贷款审查员和信贷经理应当做到共同面见借款人和其配偶，对借款人的实际情况进行现场核对，杜绝让房产商或律师事务所代办各种手续。（3）加强贷后管理，规避偿还风险。贷后管理重点是对已经借出的款项进行贷后监督。首先，在贷款开始发放至贷款结清的这一期间内，贷后监管人员需要对每一笔个人住房贷款进行跟踪检查并登记台账。一旦发现借款人出现多期违约，应该特别注意违约原因，并加强对违约贷款的监控力度，制定出初步的解决方案。其次，完善逾期催收管理。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心t+5、t+10、t+15、t+20、t+30电话催收；经营行属地电话催收和上门催收。在当前基本催收策略的基础上，要对不良贷款进行司法清收，其目的主要包括：强化贷前道德风险预防、督促客户按时足额还款、强化逾期贷款催收、推动不良贷款核销处置。
3结论
综上所述，随着国内房地产市场的不断扩大，商业银行个人住房贷款业务也会有更大的发展，但个人住房贷款业务的风险是客观存在的，并且随着经济社会的不断进步而不断变化着。商业银行在应对巨大机遇的同时也要做好随时面对危机的准备，要在重视个人住房贷款风险的前提下，做好防范工作，把可能出现的损失尽量掌握在可控的范围以内，以促使其向更好的方向发展。
参考文献：
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[2]汤擎宇.我国商业银行风险管理研究[D].南京：东南大学，2013.
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[4]孙伟艳，刘思博.商业银行个人住房按揭贷款风险防范的探讨[J].新经济，2015（14）：53-54.
个人信用贷款篇9
[关键词]商业银行；信贷风险；对策
目前，中国商业银行信贷资产风险高是金融领域面临的突出问题，银行业经营风险因此增大，为金融危机的发生留下隐患，影响中国经济的长期稳定。因此，强化信贷风险管理，提高信贷资产质量，降低不良贷款比例已成为国有商业银行当前面临的紧迫而又繁重的任务。认真分析中国商业银行信贷风险成因，解决中国商行业银行信贷风险高的问题，对于保证中国金融体系稳健高效运行，提高中国商业银行竞争力，实现经济的可持续发展，具有十分重要的理论和现实意义。
一、商业银行信贷风险成因分析
当前商业银行的信贷风险主要来自借款人造成的风险和银行管理不善造成的风险两个方面。
(一)借款人方面的信贷风险
1．借款人的收入波动和道德风险。贷款发放后，一些借款人由于收入大幅下降或暂时失业等市场原因，无法按期还款，有的虽然具备还款能力，但迟迟拖延还款，使银行信贷风险大大增加。而中国目前尚未建立起一套完备的个人信用体系，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况作出正确判断。
2．借款人蓄意诈骗贷款。借款人以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法，诈骗银行贷款。他们得手后大多携款潜逃、挥霍或改变贷款用途，将贷款用于高风险的经济活动，造成重大经济损失，致使贷款无法偿还。
3．借款人多头贷款或透支，导致信贷风险上升。目前，国内许多银行管理不规范，各部门之间缺乏整体协调和互通机制。—些借款人抓住这一可乘之机，报送不完整的个人信息资料，在同一银行各个部门里多头借款或进行透支，增加了银行贷款风险。
4．抵押物难以变现，贷款担保形同虚设。一旦贷款发生风险，银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源，而抵押物能否顺利、足额、合法地变现，就成为银行化解信贷风险的重要环节。由于中国消费品二级市场尚处于起步阶段，交易秩序尚不规范，交易法规也不完善，各种手续十分繁琐，交易费用偏高，导致银行难以将抵押物变现，贷款抵押形同虚设。
(二)银行经营管理方面的信贷风险
1.基础工作薄弱，信贷档案资料缺漏严重。信贷档案是银行发放、管理、收回贷款这一完整过程的文字记录，而目前有些商业银行管理工作混乱，大量存在借款人和保证人的财务资料、贷款抵押凭证、贷后检查报告、催收通知书等资料的缺漏。这些重要文件的漏缺，不仅对贷款的风险分析造成困难，同时也构成了依法收贷的障碍。
2．贷款“三查”制度执行不力。“三查”工作做得不深不细，这是信贷风险产生的主要原因。一是贷前调查往往流于形式。贷前调查作为风险控制的关键环节，需要调查人员深入企业查账，核实相关数据，了解企业的产品、生产经营及管理等各种情况，通过大量的数据资料进行综合的分析研究，形成客观、公正、有决策价值的结论，但有些信贷人员只是根据企业提供的相关文字材料进行摘录、整合，做表面文章，根据这样的贷前调查报告做出的结论已经使贷款失去了安全性。二是贷中审查不严。在贷款发放过程中，信贷人员对借款人、担保人、抵押物、质押物等审查不严，造成潜在的信贷风险。如信贷人员未发现担保人主体资格不符合法律规定的要求；一些商业银行未对抵押物、质押物的合法性、有效性进行认真审查；按照《担保法》规定必须办理抵押登记的，未按法律规定办理抵押登记等等。三是贷后检查表面化。贷后检查作为风险控制的重点环节，需要信贷人员深入企业监控其经济活动和资金流向、认真分析其贷款风险变化情况。可是，信贷人员对不少贷款企业的后续管理却放松了，这是造成贷款预警机制失灵的主要原因。
3．银行管理缺乏系统性，致使潜在风险增大。现在，国内商业银行管理水平不高，各部门之间缺乏系统性的信息互通机制，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机进行联网管理，从而难以实现资源共享。通常，仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的证明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录、有无失信情况等缺乏正常程序和有效渠道进行了解征询，导致银行和借款人之间的信息不对称。
4．内部监督机制不健全，忽视对管理者的管理。主要表现在：(1)一些基层行长权力过大，监督约束机制没有真正起到作用，造成一些基层行长乱批贷款、乱投资、乱担保等；(2)贷款责任无法落实，最终导致无人负责，不了了之；(3)行长经营目标考核办法不科学，助长了行长经营上的短期行为，为了完成指标任务，不得不采取违规的做法。
5.违规账外经营严重。违规账外经营是目前商业银行信贷管理中的一个重要问题。其违规经营主要采取私设外账、乱用科目、调整账表和绕规模贷款等形式，并主要投向房地产公司或其他高风险收益领域。由于账外经营是在隐蔽情况下进行的，这部分资产没有处于有效的监督之下，甚至参与了违法犯罪活动，因而这部分信贷资产处于巨大的风险之中。
二、商业银行防范信贷风险的对策
综合上述风险的来源，造成商业银行信贷风险问题的根本原因在于：信贷管理机制不健全。健全的信贷管理机制应包括三个方面：信贷管理制度、信贷管理机构以及激励和约束系统。信贷管理制度主要包括授权授信规定、信贷工作程序、信贷工作每一程序的内容和目标；信贷管理机构主要解决信贷工作中的权力分工，从机构这个角度确保信贷工作中的权力受到其他部门的制约，分清信贷工作各个部门的职责，并保证各部门之间相互监督和制约；激励和约束系统致力于发挥每一位信贷工作人员的主观能动性，同时，通过明确信贷工作人员的职责分工，加大对信贷工作人员的纪律约束。因此，商业银行要建立起一套防范信贷风险的综合管理体系，具体应从以下几方面人手：
(一)充实完善各项信贷管理制度
首先，要制定完善的信贷档案管理制度，明确规定信贷档案的收集、保管、交接、检查等工作程序，并指派专人负责，定期检查、考核执行情况。其次，进一步完善以贷款风险管理为核心的授权授信、审贷分离、分级审批、集体审批、贷款“三查”等风险控制制度，同时，上级行要加强对下级行各项制度执行情况的检查，确保各项制度落到实处。
(二)建立健全信贷专门管理机构
首先要真正落实审贷分离制度，将贷款的审查权和批准权分别落实到不同的职能部门，明确贷款审查部门的工作范围、工作职责和工作目标，规范贷款审批部门的工作制度、审批内容、审批权限、审批程序和审批责任。其次，建立专门的贷款管理委员会，针对大额贷款和疑难问题贷款进行审批决策。第三，由一个***部门承担贷款风险评估职责。贷款风险定期评估需要***、科学、客观地对每一笔贷款存续期间的风险状况作出量化评估，为了保证贷款风险评估的客观性、科学性、时效性，这项工作需要一个***于信贷业务部门的其他部门来***完成。总之，建立健全信贷专门管理机构，是为了防止信贷权力的过分集中，实行信贷决策民主化、科学化。
(三)建立科学的个人信用评价体系
随着社会个人信用制度和信用档案的建立，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为发放贷款的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。信用评价体系可采用积分制，根据积分多少评定个人信用等级。商业银行可以通过在系统内交流“不良借款人黑名单”的形式，禁止其分支机构向不良借款人发放新的贷款，并采取有效措施及时收回旧贷款。
(四)建立可靠的贷款风险信息系统
该系统是一个综合信息系统，至少应包括三个部分：一是环境监测信息系统，主要包括宏观经济环境信息、区域经济环境信息、产业结构现状及未来预测信息、同业竞争市场信息。二是客户信息系统，主要包括客户财务信息、账户信息、与客户相关的其他非财务信息。三是信贷风险监控信息系统，可与个人信用评价体系相结合，主要包括信贷违规性信息、财务指标异常变化信息、不良贷款信息、客户监管信息。
(五)进一步完善贷款担保制度
在现有的《担保法》基础上，要尽快健全抵押担保制度，具体应注意以下几个方面：首先，要培育规范的抵押品二级市场，使各种贷款抵押物能够及时、顺利地变现。其次，可考虑由***府出面组建信贷担保公司，为长期、大额信贷提供担保，这也是一些西方国家发展银行信贷的成功经验。第三，国家应规定一定金额以上的贷款必须设定担保，银行可视各个贷款品种的不同及申请人资信状况，要求提供合适的担保方式，并对担保程序进行严格审查。
(六)把贷款与保险结合起来
借款者的个人健康状况和偿还能力的变化，往往是贷款无法偿还的一个重要因素。因此，我们可以将贷款与保险公司的有关险种、产品组合起来运作。如银行在发放某些贷款时，可以要求借款人必须购买某种特定保险。一旦借款人发生意外，不能偿还贷款时，保险公司即要向保险受益人支付一定金额的保险赔偿金，而这笔赔偿金又足以偿还银行贷款本息。这样，一方面可化解银行的经营风险，实现信贷风险的合理有效转换，另一方面也有助于保险业的发展。
个人信用贷款篇10
关键词：
一、贷款风险的形成
贷款是商业银行的主要资产，是商业银行取得利润的重要渠道，也是其参与社会活动、影响社会资源配置的手段。商业银行作为贷款人，按照一定的贷款***策，以还本付息为条件，将一定数量的货币资金提供给借款人的一种借贷行为。贷款是商业银行的传统核心业务，也是商业银行最重要的盈利资产， 是商业银行实现利润最大化目标的主要手段。
中国商业银行信贷风险的现状，商业银行的主要职能和业务是信贷，即直接向社会提供资金融通服务。由信贷的性质所决定，信贷行为的发生和终结之间必然存在一个时间间隔，贷出货币与清偿行为始终有时间差。正是在这段时间内，或者借贷的资金可能由于各种因素的制约，不能发挥原来期待的效用，不能正常周转和有效增值，使资金的清偿能力相应受到影响；或者借贷人在主观意愿上无意于偿还贷款致使借贷风险发生。
贷款风险是商业银行在具经营过程中由于各种不确定的因素，使实际收益和预期收益发生一定的偏差，从而蒙受损失和获得额外收益的机会或可能，它包括两个方面，其一为损失风险，其二为收益风险。在这里我们主要是讨论贷款风险的防范，即损失风险的防范。商业银行贷款风险的防范，主要又是不良贷款的防范。根据贷款的质量和风险程度与形态不同，划分为两类。按质量和风险程度分类是：正常、关注、次级、可疑、损失；按风险形态分类是：正常、逾期、呆账、呆滞。两者的后三种为不良贷款。以目前的操作习惯，商业银行大都是采用质量和风险程度来对贷款进行分类。
（一）、贷款的风险及种类
贷款风险的概念，贷款风险即是商业银行在提供金融中介和交易服务中损失发生不确定性，即在债权已届请偿期而无法收回本息的一种可能性。
贷款风险通常是对贷款人而言的。从贷款人角度来考察，贷款风险是指贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性。贷款风险是可以度量的，贷款风险具有可测性。
贷款风险与风险贷款也是有区别的。常说的风险贷款实际上有两种含义：一种是指不良贷款，亦即非正常贷款或有问题贷款，贷款本息的回收已经发生困难甚至根本不可能收回；另一种是指高风险贷款，如科技贷款，这种贷款本息回收的不确定性很大，贷款人在承担了较大的贷款风险的同时，有可能取得较大收益。
说到贷款风险，贷款风险与信用风险是既有联系又有区别的两个概念。信用风险存在于一切信用活动中，不仅银行信用有信用风险，国家信用、商业信用、消费信用以及民间信用都存在信用风险，对贷款人来说，贷款风险最主要的是信用风险，但贷款风险除了信用风险之外，还有利率风险、流动性风险、通货膨胀风险等。
（二）、贷款风险-风险种类，其主要的表现形式有以下几种。
1、贷款不能正常还贷：不能还贷指商业银行在贷款款项发放后，在采取所有可能的法律措施和一切必要的法律程序之后其本息仍然无法收回或只能收回极少的一部分。不能还贷款大多是因关系贷款或***府性指令拨款或工作人员违规放款造成的，是最严重的不良贷款。
2、抵押不能变现。抵押不能变现即抵押权的旁落，是指抵押财产所担保的债权已届清偿期而债务人未履行债务时，由于抵押物的损坏、严重缺失，债务人的违法行为至使抵押物被收缴或征用，抵押设定无效或被撤销等原因，导致抵押权无法行使。
3、质押不能实现。质押不能实现是指债权已届清偿期而未获清偿，因质押物的损坏，灭失或已返还出质人致使债权人无法行使质权或质权的消灭。主要原因为：(1)质押无效(2)贷款合同与质押合同生效，质物未交付，贷款款项发放 (3)质物已返还（因不占有质物导致质权消灭）(4)质物的损坏，灭失，被盗窃。
4、担保无效。担保是指法律规定的或当事人约定的确保债的履行，保障债权利益的实现的一种法律制度或法律措施。担保无效是指因担保人的主体资格不适格或担保内容的违法等原因，使担保失去法律效力或被有权权力机关撤销。
担保通过对债权的实现提供有效的保障，从而成为保障交易安全，转移交易风险的方法和制度，担保使债权实现获得双重保障，把债务不清偿的风险转移给第三人，但若第三人主体不适格，无能力担保以及担保的行为内容违法，担保也就失去了原有的效力，这是商业银行审查担保人资格，权利能力和经济能力的地方，以及内容也应合意更应合法。
5、保证虚置。保证是由债务人以外的第三人向债权人承诺，当债务人不履行债务时，由其代为履行或承担连带责任的担保方式。保证虚置则是因为保证人资格不适合，使保证不成立，或保证人无能力即没有充分的财产保证当债务人未履行债务时来代为履行等因素，使保证流于形式，形同虚设。由于保证对债权人来说是一种请求权，债权人不能对债务人的财产行使直接的支配权。
6、***策风险。***策风险指商业银行在其运用资金放款获取利润中，由于国家***策的不稳定性，不可预测使其经营的收入不确定性程度的增加。国家***策具有目标性与阶段性,达到预期止的就会退出或更改，因此商业银行在其业务中对***策的估算与实际有一定的偏差，从而扩大其贷款风险。
7、利率的风险。利率风险是指由于市场利率变动的不确定性给金融机构带来的风险，具体说就是指由于市场利率波动造成金融机构净利息收入（利息收入-利息支出）损失或资本损失的金融风险。利率风险的产生取决于两个条件：（1）市场利率发生波动；（2）银行的资产和负债期限不匹配一但具了这两个条件银行就面临利率风险。
二、贷款风险的管理及化解风险的措施及方法
说到风险，我们就想到要防范与化解，具体来说就是要遵守法律法规、行业自律、合规经营。要将风险化解，必须真正做到了合法、合规。
随着商业银行市场化程度的逐年加强，我国金融法制建设的步伐也随之加快，金融立法呈现出一种超常规的发展态势，已经出台的法律、法规基本上覆盖了商业银行业务的经营范围。同时，为适应新形势所规划的法律、法规的修改、完善以及新的金融法律法规的规划、制订等方面工作也都在有条不紊地进行。效益性、安 全性、流动性是商业银行的经营原则，防范债权风险、保证债权安全一直是商业银行的工作重点。以下就如何从法律上对银行贷款风险防范及补救措施作一探讨。
（一）、贷款风险的管理及化解风险的措施方法
1、强化风险管理，切实落实贷款的“三性”，即贷款的“安全性、流动性、效益性”，特别就是要强调贷款的安全性，安全性是前提,流动性是保证,效益性目的。
商业银行要加强风险管理，在各种风险中应始终强化信贷风险管理，安全经营，提高资产质量。随着经济的发展，贷款投向多元化，国内外经济、金融形势发生变化，特别是这次金融危机，严重影响了出口型企业的经营状况。经济增长速度的减缓，从严的货币***策，使大量小企业面临着资金周转困难，生产难以继为，甚至面临倒闭。商业银行对此类小企业贷款同样面临难以收回的地步，信贷资产风险增大。因此在商业银行信贷业务拓展中，应注重风险管理，首先是贷款投向上应该分散风险，行业上不能过于集中；其次在借款个体上，贷款不能垒大户，特别是要符合最大一家客户贷款余额不得超过资本总额的10%的比例，防止累加信贷风险；再次要根据商业银行实际情况同当地经济发展紧密联系起来，发展有特色的金融产品，把资金投向中小企业和个体经济发展中去，支持区域经济发展，发挥商业银行的最大作用。
2、健全内控制度提高管理人素质 强化信贷管理
商业银行不良贷款的形成是多年以来各种矛盾积累结果，它既有***策因素，社会因素问题，但也有内部管理上的问题。要提高商业银行风险贷款的防范能力，首先要根据业务的发展变化不断完善内控制度。在确保国家金融***策，法律法规得以贯彻落实的情况下，建立健全信贷管理体系和事后监督协调运转的内部控制制度，抑制内部违规行为，要不断强化信贷员岗位之间相互制约的机制作用，完善信贷操作的合规合法情况，把信贷风险控制在原始的萌芽之中。另外，商业银行的高级管理人员是银行的灵魂。只有业务精良的高级管理人员，才会发挥一个领导者应有的号召力，督促下属防范信贷资产风险。提高商业银行风险贷款的防范化解能力。
3、从源头防范风险，规范贷款操作程序完善档案管理
贷款操作程序是指贷款过程的基本要素和各项环节，是保证贷款正常运行的重要前提，也是合规合法性的具体体现；主要包括：建立信贷关系、贷款申请、贷前调查、贷款审批、办理担保或抵质押、贷款发放、贷后检查监督、贷款收回、贷款展期、逾期处理、信贷制裁等环节。在实际工作中，建立信贷关系十分重要，近年来较多的商业银行忽略了潜在客户发展培养、建立信贷关系的环节，有时误认为建立信贷关系就是接受了借款人的借款申请，其实建立信贷关系是指对贷款对象的初步资格审查，并根据初步的资格审查确定信贷关系的确定、变更或中止，是黄金客户建立的基础。
在贷款申请、贷前调查、贷款审批、办理担保或抵质押、贷款发放等环节中，则应注意各种书面资料的收集和整理，保证资料的真实性、完整性、合规合法性。在贷后检查监督环节，商业银行要更加重视和使用这一重要风险防范措施，不能简单的认为贷款发放了，只要借款人按时结息还款就行，应该从贷款人怎么用、如何经营管理的层面去有效检查监督，如果借款企业经营管理不善，企业在陷入困境前商业银行不能及时发现，必将会给商业银行造成部分或全部损失，给贷款风险埋下极大的隐患。商业银行信贷员要特别重视和遵循贷款操作程序，加强贷后管理，以确保贷款安全，从源头防范贷款风险。
（二）、房地产抵押贷款风险防范对策
由于商业银行的贷款业务中大部分都是以抵押为主，而房地产抵押又占贷款业务中有大头。所以要着重从房地产房抵押的角度，深层次的分析房地产贷款风险。房地产抵押贷款涉及环节多、专业性强，商业银行在实际操作过程中，如果不注意风险点，将可能形成贷款风险。对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房地产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。以下从房地产抵押的实际操作层面去分析应如何防范该风险。
1、房产抵押贷款的风险点
租赁权对抗抵押权的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，商业银行将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，或在抵押前签订长期（最长不超过20年）的租赁合同，那么商业银行将无法获得租金收入用于还贷和多年不能处理抵押物的风险。对策是：深入调查，防止“先租后抵”，办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人；对已经出租的房产，一般不予办理房产抵押贷款。也可以根据商业银行的风险偏好给予办理，但一定要出租人提供真实的租赁合同，及时告知承租人租赁物已抵押的事实。
2、抵押登记权的风险。土地使用权的风险，土地使用权分国有土地使用权和集体（流转）土地使用权。商业银行办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，商业银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦
贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。对策是：办理房产抵押贷款时，信用社应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，以便于处置抵押房产。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，预留够充足的时间处置抵押房产。在这里还要说一下，集体（流转）土地使用权的抵押一定要征得集体土地所有人的同意，否则商业银行也是不能实现抵押权的。
3、土地性质与土地用途引发的风险。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，商业银行将无法处置土地上的房产；出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，国家可以随时无偿收回土地使用权，商业银行也将无法处置抵押房产。
4、在建工程抵押(留置权)的风险。根据相关法律法规，建设工程价款优先权、税收优先权的相关规定。在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权；纳税人欠缴税款的 行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。
5、共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。
（三）、借款合同存在的风险和法律对策
近年来，随着社会法律意识的增强，商业银行与客户在合同文本上的法律博弈也不断加剧。注重合同文本的订立，从根本上保护贷款人的利益，最大程度避免客户对贷款人的诉讼。
1、 严格按法律来确认借款人的主体资格。
2、借款合同一定要明确借款用途。
3、借款合同中明确借款人违约的责任。
4、借款合同履行问题及违约规定。
（四）、以下从贷款人角度，阐述贷款信用风险的回避、分散、转嫁、控制和补偿策略。
1、贷款风险的回避策略
回避简单来说就是不予贷款。但回避也不能一概而论，因为贷款是银行运用资金的主要途径，也是银行利润的主要来源，不贷款的银行是不存在的。对贷款人来说，务实的回避是指对风险较大的借款申请人不予贷款，通俗他说就是不该贷的不贷。为此，贷款人必须对借款申请人进行信用分析，根据信用分析的结果来决定是否回避，换句话说，信用分析是回避的前提，只有在信用分析基础上进行的回避才不致于是盲目的，才是必要的。
坚持稳健经营原则，把好信贷审批投放关。要严格掌握贷款发放标准、落实贷款发放条件，首先要重点考察客户信用状况，判断客户的还款意愿、还款能力及其变化趋势；其次要考虑第二还款来源的有关情况，审查保证人保证意愿是否真实，是否具备保证能力，审查抵押物的设定是否合理，确保抵押、保证的合法性。并在此基础上综合评价其资本收益情况，结合本行在该行业、地区、客户信贷风险的累积情况，确定是否发放贷款。
要严格按照银监局关于客户授信业务风险管理的文件要求做好对集团、关联企业的统一授信工作。在对集团客户内各个授信对象核定最高授信额度时，既要考虑各个授信对象自身的信用、经营和财务状况，又要充分考虑集团客户的整体状况。最高授信额度应根据集团客户的经营和财务状况变化及时做出调整。严格控制集团、关联企业之间的信用保证，尽量采用可靠的抵押担保，防止贷款的第二还款来源落空。加大贷款资金用途的控制和掌握，防止借款人在无真实经济往来的情况下，随意将贷款资金划给集团或关联企业。
严格贷后检查制度，狠抓贷后检查跟踪。通过对借款人、保证人、抵押物等的经常性检查，对贷款用途进行核实，判断工程项目进度与用款进度是否匹配，一经发现企业有挪用贷款或经营出现危机征兆时，应立即采取必要的措施，防范和化解信贷风险。
2、贷款风险的分散策略
分散策略是贷款人管理贷款信用风险的一种常用而且有效的策略。贷款分散化分散了贷款风险，最终能达到降低贷款风险的目的。贷款越分散，根据概论中***事件的乘法法则，所有贷款同时成为呆帐的概率就越小，而且贷款越分散，每一笔贷款的金额就越小，即使某一笔贷款成为呆帐，对贷款人冲击不大，相反，如果贷款非常集中，某一笔大额贷款的损失都有可能使贷款人倒闭。
贷款置换，转移信贷风险。即把风险转移给新的相关借款人。贷款银行与借款人协商，将有相当风险的贷款转移或置换给与原借款人相关的新借款人，起到降低贷款风险的目的，但银行转移风险的同时，还要关注和防范新的借款人可能产生的贷款风险。
贷款保证，分担信贷风险。有保证的贷款把本应由银行承担的客户信用风险转嫁给保证方，但银行转移风险的同时，又承担了保证方的信用风险。
3、贷款风险转嫁策略。贷款风险的转嫁策略是指贷款人以某种特定的方式将贷款信用风险转嫁给他人承担的一种策略。风险转嫁策略在风险管理中运用得相当广泛，它包括保险转嫁和非保险转嫁两种方式。实行贷款保险制度，将贷款风险部分转移给赔付能力较强的保险公司，这是减少银行风险、加强信贷管理的有效措施。但我国各银行目前仅在住房贷款、汽车贷款和飞机、船舶信贷等方面实施，还有大量的信贷融资未办理投保。具体做法是：贷款银行在发放某笔贷款后向保险公司投保，当借款方因保险合同内因素所致不能履行偿付义务时，由保险公司负责赔偿。
（五）、以银监会的“三个办法一个指引”为指导方针，化解信贷风险。随着我国金融体制改革不断的深入和有效监管体系的建立的完善，我国银行业金融机构各项事业不断壮大，特别是在信贷风险管理方面取得了长足进步。但同时也存在银行业金融机构自身难以解决或不能解决的问题和业务风险的问题，在这种情况下，银监会制定出台这四个部门规章。
1、全流程管理，有利于规范和强化贷款风险管控，保护贷款人的合法权益，有利于建立健全信贷管理制度，强化支付管理，保障信贷业务的健康规范发展。就是要把握好贷前调查、贷中审查、贷后管理的各个环节。
2、贷款的发放与支付，主要是贷放分控与实贷实付这两个环节。贷放分控就是银行业金融机构将贷款审批与贷款发放作为两个***的业务环节，分别管理和控制，以达到降低信贷业务操作风险的目的。实贷实付是批商业银行（贷款人）按照贷款项目进度和有效贷款需求，根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金主要通过贷款人受托支付的方式，支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。
实贷实付原则是“三个办法一个指引”的三大精髓之一，实贷实付的贷款使用支付原则不公是对国际先进经验的成熟的有效借鉴，更是结合当前贷款时弊，推动商业银行管理根本性变革的重要举措。实行实贷实付有利于将贷款资金引入实体经济，有利于加强贷款使用的精细化管理，有利于银行管控信用风险和法律风险。贷款的支付的两种方式是以受托支付为原则、自主支付为例外。
三、结束语
要建立信贷风险预警机制，前移风险管理的关口，突出以贷前风险防范和规避为主的风险管理模式。银行要从加强自身建设做起，建立一套严密、先进、适用的信贷风险预警体系，努力改变传统管理模式下风险判断表面化和风险反应滞后的状况，加强风险搜索的系统性和准确性，并对风险的波动趋势做前瞻性的，而不是事后的判断，争取风险管理工作的主动性。在此基础上，建立健 全信贷风险预警制度，提高信贷风险管理的科技含量，从而提高核心竞争力。
联动预警，一是系统内部上下联动，由上级部门汇总监控产业、行业、区域性信贷风险，并及时就典型事例、应对措施通报全行，提高风险预警的灵敏程度，变事后诸葛为事前警示；由下级部门对重点客户跟踪监控，及时报告重大事项并针对新情况、新问题提出对策建议供上级行参考，迅速采取资产保全措施，防范和化解信贷风险。二是同业联动，借助人行和银监局，对企业逃废债行为进行坚决抵制并采取曝光。保护中国经济平稳发展、保护商业银行和投资人的利益。
参考文献：
[1]《中华人民共和国担保法》.
[2]《中华人民共和国物权法》.
[3]《贷款通则》.
[4]《中华人民共和国商业银行法》.
[5]《固定资产贷款管理办法暂行办法》.
[6]《流动资金贷款管理办法暂行办法》.