学文网住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对前期物业管理的概念、责任等作出了界定，明确前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。近年来，盐城市市区部分实施物业管理的新小区在前期物业管理阶段出现了一些矛盾和纠纷，引起了社会和媒体的关注。研究和解决前期物业管理中的问题，对规范后期物业管理，保障业主合法权益，减少物业企业和业主之间的矛盾具有十分重要的意义。
一、前期物业管理的主要内容
根据住建部《前期物业服务合同（示范文本）》的有关内容，前期物业服务主要为：物业共用部分的维修、养护、运行和管理；物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；市***共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容。2013年颁布的《江苏省物业管理条例》，对前期物业管理中的前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、建设单位对物业的保修责任等内容作了进一步规定。
二、前期物业管理的特点
1.前期物业管理是小区未完全建成的管理
一个完整的住宅小区由单栋楼宇、组团及公建配套设施组成，一个动辄数万平方米的小区基本不是通过一期工程就能全部建成，往往要分期花上几年时间才能最终建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的分期分批入住就需要物业服务企业进行管理，否则小区就可能会面临秩序混乱的状况，导致业益得不到有效保障。
2.前期物业管理是由开发建设单位选聘的公司实施管理
住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《江苏省物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应该通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对新建住宅小区来说，业主入住前物业服务企业就已经开始介入基础性物业管理。如果等到大多数业主入住后才实施物业管理，前期各项基础工作就无法开展。因此，开发建设单位在前期通过招投标的方式选聘物业服务企业，能够确保小区基础工作得到有序管理，从而顺利实现物业从开发商到业主的移交。
3.临时管理规约是由开发建设单位制定
临时管理规约是维护物业全体业主合法权益，保障物业的安全合理使用，维护公共秩序，创造良好环境，对全体业主具有约束力的共同规约。规约对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等方面作了明确规定，对物业使用中的禁止行为、物业的维护和管理、业主的共同利益等方面作了明确的界定。
4.物业承接查验是前期物业管理的基础
以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的物业承接查验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等进行承接查验，厘清质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，保护开发商、业主和物业企业的合法权益，为开展物业管理提供必要条件，确保物业使用安全和功能完善，保障房屋买受人的消费权益。
5.前期物业管理面对的是全体业主
前期物业管理由于没有成立业主委员会，物业企业在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发建设单位答复处理的问题。尽管工作量和工作难度都比较大，但物业企业必须全力做好。与此同时，由于前期物业管理处于小区建设过程之中，各种配套设施不健全，物业管理的内容也在逐步扩展，对物业管理的细节要求非常高。比如，在业主进行室内装修过程中，物业公司既要口头说、墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至损坏门窗。如果不派人巡视检查，一旦发生因业主装饰装修损坏公共部位事件，就容易引发矛盾。
三、前期物业管理中存在的问题
1.前期物业管理招投标不规范
有些招标单位实际已内定中标对象，招投标活动成为一种过场和形式；有些招标单位不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，互相杀价，靠不切实际的承诺赢得中标，介入后普遍达不到承诺的服务标准，导致业主对物业服务企业普遍不满。
2.物业承接查验制度不完善、移交不完整
有些依附于房地产开发商的物业服务企业往往不按正常程序进行严格的物业承接查验，工作敷衍了事，造成移交不完整；有些开发建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成共用设施设备划分不明确或者配套不完整，给物业服务企业在前期物业管理中带来诸多困难，也使业主与物业服务企业之间产生不少矛盾和纠纷。
3.开发建设单位和物业服务企业签订委托合同、临时管理规约时损害业主的利益
《江苏省物业管理条例》第三十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。由于前期物业管理的委托合同是由开发建设单位和物业服务企业在物业的服务主体缺席的情况下签订的，因此合同的核心内容和重要的违约赔偿措施都没有明确写进合同中，造成业主在收房后无法根据合同内容来考核物业服务企业的服务行为是否质价相符，这种明显不对等的合同，严重损害了业主的切身利益。前期物业管理的临时管理规约也是由开发建设单位制定，在物业服务主体缺席的情况下，临时管理规约、物业服务委托合同的公正性值得商榷。
4.物业服务和收费“质价不符”
虽然国家相关法律条款规定，物业服务收费应该遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则，但是目前盐城市的物业服务标准过于笼统、单一，企业在执行服务标准中遇到的困难较多。一方面，有些物业服务企业通过一些不正当的价格竞争取得项目后，由于压价过低，无法按招投标文件规定的服务标准向业主提供服务，出现人员配备不足、保安年龄偏大、保洁人数偏少、维修保养不及时等诸多问题，导致业主强烈不满。另一方面，由于物业服务标准过于笼统，业主往往无法按照服务标准对物业服务企业进行投诉，主管部门对服务标准、服务价格等方面的投诉面临处理难、调解难等问题。
四、加强前期物业管理的建议
1.规范前期物业管理招投标行为
实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是企业获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下措施：一是加强前期物业管理招投标制度的学习，使开发建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识；二是建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；三是建立健全招投标备案制度；四是发展和完善招投标中介服务机制；五是属地主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。盐城市出台了《关于进一步规范市区物业管理招投标工作的意见》，对投标人资格、招标文件、投标文件评标办法、住宅前期物业服务合同签订、时限、终止与选聘等内容提出了详细的规定，下一步将对招投标格式文本、评标办法等内容进一步明确和规范，不断完善市区前期物业管理招投标工作。
2.规范临时管理规约
《物业管理条例》规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”为了切实保护购买房屋的业利，属地街道和社区须及时介入，与开发建设单位、物业服务企业共同制定临时管理规约，加强开发建设单位、物业服务企业和业主“三方”遵守规约的监督管理，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。
3.规范前期物业服务合同
《物业管理条例》第三十五条明确指出，“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。尤其是前期物业服务合同，更应严格按《物业管理条例》的规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件，所以，规范前期物业服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。
4.规范住宅物业公共服务标准
结合《江苏省住宅物业管理服务标准》，根据不同项目的实际状况，将物业公共服务分为“综合服务、物业共用部位和共用设备设施维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务”等5项内容，根据服务标准将每项服务分为不同的等级，并根据项目面积大小制定切实可行的收费档次，供前期物业管理招投标时选用，引导企业在不同项目上投放合适的人力、物力和财力，实现物业服务和收费的“最优化组合”，降低业主对物业服务标准和收费的投诉率。
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