学文网不动产投资篇1
投资事件
投资者：胡小姐/27岁/地铁公司职员
投资类型：商铺
投资地点：主城区市中心天府广场旁
投资楼盘：城市理想
入手价：58000/平米，共7.6平，接近40万
投资时间：2008年8月
处置方式：自留
胡小姐：我买了这个商铺之后不久就遇上全球性金融危机的爆发，加上5・12地震的影响，但“城市理想”的价位没有什么明显的***动。其实商铺的个体差异会使得价钱相差很远，就算在同一排，可能由于位置的不同也会使每个铺面的售价有很大差别，所以很难用一个标准去判断是涨了还是跌了。但是我买的那个铺面的价位维持在当时我购入的水平，不过如果现在再去买，所剩的数量有限了，因此可以选择的余地也变小了。买商铺其实选择的余地和空间我觉得还是挺重要的。
现在还没有交房，要到明年吧。预计租金会在400/平米左右，差不多3000/月的租金收入。不过商铺能不能有好的收益，除了地段和口岸的因素之外，更重要的是后期的经营和策略。这些目前还无法预计。买这个商铺我的想法就是长线投资，将来也不会考虑卖掉的。其实现在大家都觉得“城市理想”有一种假口岸的感觉，我们也是在赌。不过我觉得不动产投资本来就是长远的事情，有人可能喜欢做短线，见好就收，风险小一些。但是我个人倾向于长线的。我觉得长期固定的租金收入比转手赚一笔差价来得更加稳妥，保值性更高吧。
投资者：陆小姐/29岁/地产公司职员
投资类型：民用商品房
投资地点：新都区新城区
投资楼盘：香洲半岛
入手价：3500/平米，共99平，接近35万
投资时间：2007年8月
处置方式：自留
陆小姐：当时是考虑到远郊的“香洲半岛”是个大盘，环境好，适于生活，买这套房子给父母养老用的。购入时正是房价高峰期，现在现房3000/平米就可以买到了。其实我们买了之后父母也没有过去住，因为周边的配套还没有跟上，生活并不方便。对老年人来说，舒适的生活环境必须包括完善的配套设施，所以这房子现在还是闲置的。但是我们也不打算出租，一是因为房子是清水房，没有装修租不起价，另外租房客一般是很看中生活便利这样的条件的，现在“香洲半岛”还不具备这样的竞争力，如果租金不理想，我也不想把全新的房子出租，所以就打算一直空置，再等五年看看，到时候父母还是不喜欢的话就考虑转手了。现在暂时不想卖，主要是我的进价成本确实有点高，卖出就会亏钱，除非急需资金才会考虑。
专家声音
《居周刊》编采中心副主任 谢宏
不动产投资，是一种典型的长线投资，与股票等投资产品是有较大差别的。案例一中所提到的“城市理想”，属于地铁物业，增值空间比较大。投资者可以计算一下其他理财产品的投资回报率，与商铺的投资回报率做个比较，就会发现持有商铺是稳妥且明智的选择。至于“香洲半岛”，我个人认为郊区物业的周边配套肯定是异于主城区的，就象未来的城南高新区的配套，都是另外一种低密度的模式。但是作为新都新城区的大盘，伴随着入住率的提高，周边的配套设施也会逐步完善起来。如果没有急于套现的需求，当然是选择持有。
其实我建议陆小姐可以选择在家装行业的淡季把清水房装修了，出租自用两相宜。
对于成都楼市未来的走向，我个人是看涨的。所以在房价相对疲软的时候，有投资需求的市民甚至可以考虑买进，但这种买进不是盲目跟风，我倾向于选择上佳地段的现房作为购入目标，户型倒不是一个很重要的关键因素，因为好的地段无论是大户型还是小户型都有较高的投资价值，好的地段和已交付使用这两个条件可以有效降低置业投资风险。但是我个人不建议投资者选择远郊购房。主城区的房产具有更强的抗跌性，而远郊房产投资风险较高。
《地产商》副主编 曾敏红
案例一中所涉及的商铺，处于黄金口岸，未来的高回报率是可以被预期的。至于案例二中的房产是售出还是持有，我认为取决于购房者的经济情况。如果有更优的投资渠道，获利率与上升空间都有所保证的话，我认为套现也不是不行，当然这必须建立在稳定且高额的回报率上，如果没有更好的新投资意向，持有也是可以的。今年三月楼市的小阳春让之前累积的刚性需求得到了释放，楼市的触底过程在去年12月也有所表现，所以我们认为其实成都的房地产泡沫虽然存在，但是不大，做房产投资，本来就要看长线，目光应该放得更远些。
银行***策
不动产投资，对于投资者的现金要求还是不小的，于是就会涉及到与各大金融机构发生借贷关系。各大银行对于“第二套房”的认定各有标准，执行利率也会有所差异，建议不动产投资者提前做好了解咨询。
中国建设银行第六支行个人房贷中心
第二套房的认定以家庭为单位，信用记录良好的贷款者（可以有未还清贷款的房产，但不超过一套）购买第二套房可以享受在基准利率上打7折的***策，首付三成。
中国工商银行
根据95588客服的咨询回复，工行对第二套房的认定以家庭为单位，贷款利率不低于同期同档次利率的1.1倍。首付最低要求四成。
中国农业银行昭忠祠支行
农业银行各个支行的规定不同，昭忠祠支行只对与该支行建立合作关系的开发商开发的楼盘的购买者提供贷款服务，暂时不能办理非指定楼盘购买者的个人贷款业务。最低首付标准也从最初的四成降为两成。
根据贷款者的个人信用情况、工作单位、收入证明、房产投资现状，各大银行会有不同的***策和优惠措施，以上信息仅供参考。
简单的***策表述不能帮助意向投资者形成清晰直观的数据认知，现在我们以一对有房产投资打算的夫妻收入状况为例，具体计算一下月还款额，为读者提供参考。
王先生月入7500元IT业主管
王太太月入4500元公司职员
家庭月总收入 12000元
不动产投资篇2
【关键词】动产项目成本管控
不动产项目的成本管控是指项目投资及管理方通过加强管理和控制，在研发、生产、销售、服务等领域把成本降到最低限度，以此获取竞争优势，提高项目经济效益。当前不动产项目竞争主要集中在两个方面：即产品的差异化和高效的成本管控。谁能在保证项目高品质、产品独树一帜的前提下，将成本尽可能降低，谁就能在竞争中具备更大的优势。加强项目成本管控，首先要明确不动产项目的成本构成。
一、不动产投资项目成本的构成
（一）土地成本：指获得土地的费用支出，如拆迁补偿费、土地税、施工现场三通一平费用、基础设施配套费用及市***接口费用等。
（二）工程建造成本：主要指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又称工程造价。
（三）前期费用：主要指勘察、设计、报建、科研等费用。
（四）管理成本：主要指公司为组织和管理项目开发经营活动而发生的人力资源及行***成本。
（五）财务成本：主要指资金成本和税务成本。
二、项目成本管控体系的特点及做法
（一）努力做好投资项目的决策
一个项目的开发决策工作是成本控制的关键，决策对项目的使用功能、实施方案和主要投入做出总体策划，决策优劣将直接影响整个成本控制。
投资成本决策的关键是建立成本控制目标。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标。投资决策阶段的成本控制目标就是投资概算，这将是拟投资建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据。
（二）土地成本管理
土地成本通常是不动产投资最主要的成本构成，应充分考虑其潜在的风险和升值空间，准确估值，合理储备，降低土地成本。在整个开发过程中，土地一旦到手，其成本就基本确定，直至项目完成也不会有较大变化。控制土地成本关键在于事前根据规划条件和项目定位进行准确的成本分析并防范交地及付款风险。
对于公开招投标或拍卖地块，应加强区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，采取一定的投票策略。做好***策咨询工作，中标履约过程中争取土地开发、交地以及付款等有利的条件，最大限度降低土地成本。
（三）前期费用管理
成本控制的重点为设计阶段（报建费、勘察费等比重较小）。项目设计直接影响建设成本、建设周期及工程质量。尽管设计费用一般只占项目总投资的很小比例（仅占总成本的2%），但对工程成本的影响却很大（设计结果决定了工程造价的85%以上）。因此，设计管理是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。另一方面，设计部门应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析。
1.设计企业及方案的选择是保质量、降成本的关键。但由于一方面缺少合格供应方积累，另一方面，设计把控缺少经验和专业人才，使得设计仍流于形式。因此，无论是规划设计还是装修设计，均应采取多单位、多轮次比选，争取最优性价比。
2.优化限额设计。从安全可靠、经济合理、实用方便角度出发，将概算按单位工程、专业、工种等细化，要求设计人员提高市场意识，使设计更为精确，起到控制成本的作用。在项目前期尽可能确定有关技术经济指标，防止设计失误导致的成本增加。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容，同时也可作为施工***设计单位选择的重要依据。在满足建筑效果的前提下，控制高档装饰用料和建筑材料的使用对工程造价的影响。
3.优化市场定位。在项目前期阶段，将市场策划与设计相结合，对使用功能、户型、面积、结构等进行合理定位。
（四）工程成本管理
工程成本约占项目总成本的55-65%左右，要全方面、多角度对工程成本进行有效管控，主要通过以下措施来实现：
1.建立成本目标并进行分解，制定出各种成本的具体控
制指标，责任落实到位。避免三编工程，实行工程量清单招标；对变更也要建立成本控制措施，建立责任制。
2.实施动态管理。对成本及时分析，实行异对预警、正确纠编。对国家***策、法规及相关部门出台的规定等具有“风向标”性质的信息进行采集、分析，及时把握投资方向。避免或减少***策变动对成本所造成的损失。
3.根据工程特点梳理、优化管理流程，把握工程合同、材料、签证、结算等环节，降低成本，对设计***纸、材料样板等提前研究，招标准备工作也应尽早开始。举例来说：设计***纸要求外墙采用花岗石，国产、进口材料效果不同，价格差异也很大，决策时就需要根据项目定位进行综合评判，达到设计效果与建造成本的平衡。
4.积极引进市场体制和竞争机制，在承发包上实行招投标。在平等条件下对多家单位进行招标承包，推行公平、公正、公开竞争，达到优化施工组织设计。
5. 完善设计变更、现场签证的制度，制定设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本控制的难点，因为大部分施工***纸发生变更时，一般只能采用协商议价的方式，这必然会带来成本增加。所以，要严格变更前的成本评审及预估。
（五）管理成本控制
控制管理成本要全方位对项目开发所发生的间接费用进行监控，如人员配备方案合理、工作效率提高、减少浪费等。
（六）财务成本控制
做好与***府相关部门的协调，争取***策优惠，在可控范围内最大限度降低***策成本。依据《可行性研究报告》、《项目资金使用计划》合理安排资金计划。
我们认为，不动产项目开发资金投入大，资金回笼相对滞后，建设环节非常复杂。投资单位对项目实施管控，尤其是对项目成本的有效控制难度较大。只有通过建立科学的管理系统，并在实践中完善，才能使管理变得清晰有效。
不动产投资篇3
关键词：保险资金；不动产投资；风险
中***分类号：C93文献标识码： A
一、保险投资和不动产投资
（一）保险资金与保险投资
保险资金是指包括保险公司的保证金、资本金、营运资金、各种准备金、未分配盈余、公积金、保险保障基会及国家规定的其他各类资金的总和。保险资金是“转化为保险企业生产经营要素的货币表现”。
保险投资就是指保险资金运用，保险资金运用的来源是指保险公司进行投资的资金来源。保险资金运用的来源主要有：所有者权益、保险公司的负债及其他资金。保险资金的投资渠道是多种多样的，并且随着市场经济的发展不断变化。不同国家，保险资金运用渠道也有所不同，主要有：银行存款、债券、股票、贷款、证券投资基金、不动产、产业投资、其他方式等等。
（二）不动产
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地和土地上的定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。它是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物；从经济属性看，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。
不动产投资就是将资金投资于不动产方面。不动产投资具有投资期限长、规模大、流动性不高等特点。随着土地价格的上涨，不动产的价值也随之上涨，投资不动产是抵制通货膨胀的有效手段。不动产投资对优化保险资产配置有着积极影响，对保险企业分散风险、改善资产组合收益都具有十分积极的意义。投资不动产的一个显著特点是收益高，但是期限长、投资价值大、变现能力弱，因而风险较大。 我们要清醒认识到，投资渠道拓宽也意味着保险公司资金风险的增加，即不动产投资也存在着流动性、地域及管理、信用和收益等方面的风险，
二、保险资金不动产投资中的风险
目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个风险:
（一）违约风险
一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，将导致保险资金收益受损。
（二）委托风险
1、资金运用风险
该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流人和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资
金损失。
2、物业管理风险
委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。
（三）不动产投资专业人才匮乏带来的风险
作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也在相当程度上缺乏对保险投资领域的研究与开拓精神，使得即便是在监管部门放宽对某个投资领域的限制时，也难以在短时间里取得主动。我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。
三、保险资金不动产投资中的风险管理措施
（一）违约风险控制
保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
（二）委托风险
1、资金运用风险控制
保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请***第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险控制
为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
（三）组建专业化的投资人才团队
保险公司能够运用的投资资金除了其自有资金以外，还有很大一部分是保费收入。既然是保费，那就决定了在投资运用时除了考虑收益性之外，还要更加关注资金的安全性和流动性。由于不动产本身的属性，使得不动产投资具有巨额性、长期性、风险性和较强的专业性等特点。例如投资房地产项目，一个中等的房地产开发项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则一二十年。在这个时间跨度较大的阶段，如果有关房地产***策从紧，再加上通货膨胀风险、经济适用房的扩张等，无疑会给房地产投资收益以致命打击。再加上“投资”本身就是一个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以这就要求组成不动产投资的专业化团队，既要有精通不动产投资方面的人才，具备不动产精算方面的专业知识，例如房地产的造价与估值，机器设备的估值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避免出现无可挽回的损失。
参考文献
[1]何伟荣郄雅.对保险资金不动产投资有关问题的思考[J]. 时代经贸, 2013年16期.
不动产投资篇4
（一）有利于优化资产负债匹配
保险经营的负债特性要求保险资金需要通过多种手段匹配，实现其安全性、流动性、盈利性平衡。目前，保险资金中80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金。从实际情况看，保险企业在总体上缺乏与负债相匹配的资产，在现有投资品种中，除国债外，投资期限都比较短，不动产投资具有规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点，因此可以作为优化保险资产负债匹配，解决错配风险的中长期投资品种。
（二）有利于提升保险资金投资收益
近年来，国内保险公司的投资收益一直在3-4%徘徊。相对于高企的CPI，实际收益已为负数。而反观不动产投资却有较好表现。统计显示，美国国际集团（AIG）的不动产投资收益率约为20%，远高于债券、银行存款等金融资产的收益率。近年来，中国商业地产平均租金回报率（单位面积年租金收入/单位面积购置价格）为5%-8%，远高于保险资金2.7%的平均收益率。
（三）有助于提高对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险，但在现行***策下，保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品、买卖黄金以及投资大宗商品（如石油）等手段来对冲通胀，而投资不动产，不失为对冲通胀的一种手段。
二、保险资金投资不动产的种类
《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
（一）基础设施类不动产
主要包括交通、通讯、能源等部级重点基础设施项目。这方面投资基本上是与地方***府展开战略合作的方式进行的，如中国人寿与北京、重庆、***等地方***府的合作。
（二）非基础设施类不动产
主要包括商业地产、养老地产、保障房等领域。商业地产，保险公司多有涉足，以自用或自用加投资的方式购置商业地产，在获取稳定的租金收益的同时，博取物业增值收益；养老地产，投资期限长、规模大，符合保险资金对长期、稳定收益的需求，是解决保险公司资产负债不匹配的一条有效途径，但由于相关***策不清晰，持续的投入与缓慢的产出，整体进展不大；保障房领域，目前已有部分险资涉足，该项目需要依赖与地方***府的合作。
（三）不动产相关金融产品
不动产相关金融产品是指以不动产为基础资产的投资计划或者基金。目前，国际上保险资金进行不动产间接投资的形式主要可以分为证券化产品和投资基金两类。其中，房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下简称REITs）是投资基金的一项主要产品，目前美国是全球最大的REITs 市场。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出现。由于我国相关法律法规尚不完备，REITs一直未能正式启动。2011年，，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，成为国内基金业首个REITs专户产品。
三、保险公司不动产投资情况
上个世纪90年代以来，保险公司已开始涉足不动产投资，本文按照商业地产、养老地产和保障房三个板块进行阐述。
（一）商业地产投资
1、国内保险公司进展
据不完全统计，近年来，已有10余家保险公司介入商业地产（详见表一），2006年至2011年期间，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约200亿元。近年来，商业地产市场继续呈现购销两旺的局面。一线城市甲级写字楼供需矛盾突出，而持有这些物业的保险公司，已赚取不菲收益。
2、境外案例
相对于内地，台湾地区保险资金投资不动产起步较早，市场发育成熟。如国泰人寿1964年就成立国泰建设公司，进入房地产和建筑业领域。经过多年积累，国泰人寿在台湾地区拥有大量的优质土地和成熟物业，赢得“金融+地产”的龙头地位，奠定了国泰金控架构的基础。
近年来，国泰人寿开始尝试将其所持优质物业资产打包发行证券化产品，培育利润增长点。2005年9月，推出“国泰一号”REITs产品， 2006年9月，又推出“国泰二号”，通过证券化产品的发行，增强自身资产的流动性，同时还取得了物业增值收益。
3、国内商业地产存在的问题
目前商业地产面临以下三个问题：一是当前商业地产不断升温，大量资金（包括海外热钱）流向商业地产，风险在加剧；二是国内物业收益仅来自租赁和出售，相较于境外成熟市场，还缺乏不动产证券化的市场环境和***策支持。
（二）养老地产投资
1、保险公司养老地产投资概况
泰康人寿： 2009年11月，保险业第一个养老社区投资试点项目获批， 2010年3月26日，成立泰康之家投资公司，成为行业内首家养老社区投资实体。其上海申园项目预计2016年3月将迎来首批入住居民。
合众人寿： 2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据报道，该项目预计投资150亿元。2013年10月，一期工程建设已完成，共有4000余张床位。
中国人寿：在养老社区建设上，中国人寿初步规划构建“一南一北”的格局。项目计划总投资1000亿元。2013年10月，中国人寿竞得苏州阳澄湖相关地块，将与美国养老运营管理机构联手，建设成一个中高端养生养老社区。
2、存在的问题
一是土地***策，目前用地性质还比较模糊，是协议出让还是招拍挂存在争论；二是盈利模式，目前大多数养老机构处于微利甚至亏损状态。按现行***策，养老地产只能出租，不能出售，前期投资大，回收期限长，不确定风险突出。
（三）保障房投资情况
1、保险资金参与情况
蓝德计划：即“北京市土地储备7年期债权投资计划”，募集总额290亿元。保监会拟定了参与资格名单，包括人保、国寿等7家大型险企。项目历经两次募资，尽管收益率一再上调，第二期已达到6.49%，但截止2011年11月份资金到位率仅7成。
2、存在的问题
目前，险资参与保障房建设仅有三例，其中蓝德计划是最大一笔，面临的主要问题有：一是收益，该计划投资期7年，但收益率不及当前一些银行5年期协议存款利率和部分次级债收益率；二是还款，由于该计划以土地出让金作为主要还款来源，保险公司心存疑虑，担心出让过程出现难以控制的风险。
四、保险公司不动产投资的路径
纵观保险资金投资不动产在国外成熟市场的发展历程，基本上遵循 “由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟”的发展路线（见表二） 。
当然，国内市场尚未发展到这一步，但可引以为鉴。而对于国内一些尚未涉足不动产领域的保险公司，可以重点关注两个领域：一是自用房产的投资，因为保险公司大都有相当数量的分支机构、网点，有内在购置需求；二是养老地产的投资，这个领域可以与养老保险做很好的产品结合，形成产业链互补。
（一）从自用房产起步，逐步介入不动产领域
不动产投资专业性强，需要运用资产匹配、战略配置等手段，还需要建立配套的风险控制机制和绩效评估标准。因此，对于拟涉足此领域的保险公司而言，起步阶段不妨从自用办公房产入手，逐渐涉足投资性商业地产。
未来，随着国内不动产证券化的发展，可以调整投资结构，加大间接投资比例。一是尝试发行不动产金融产品，不但提高保险资产的流动性，还可以将不动产增值收益变现；二是走基金管理模式，通过发起设立专业不动产投资基金，受托管理保险资金及其他社会资金，并通过服务取得佣金。
（二）参与养老地产，逐步构建养老保险产业链
***《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》预计，到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%。据相关机构估算，2050年养老服务市场的总购买力将高达5万亿，养老产业是未来投资的一片蓝海。而对保险公司而言，涉足养老产业则意味着产业链的延伸和保险经营的创新。
产业链的延伸：养老产业链较长，包括日用消费、金融服务、健康护理等多个环节。保险资金涉足养老社区，不仅衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时还带动老年医学、护理服务、老年科技产品以及物流等产业，极大地延伸了产业链。
保险经营的创新：保险公司通过投资养老社区，可以将养老地产与养老保险产品嫁接，例如，原有养老保险到期后，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区的物化服务，这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张。（王娜：经济学博士，现就职于兴业银行成都分行；王飞舟：保险学、工学双学士，现供职于民生人寿保险公司市场企划部）
【参考文献】
1、《保险资金投资房地产框架初定》王晓伟 中国房地产报 2009 年5 月4 日
2、 《保险业投资不动产的历史脉络及其在中国的前景》 王国*** 中国保险报2009年10月12日
3、《我国保险资金投资不动产的现状与问题》王洪 陈秉正 刘超 中国金融2010年02月05日
4、《我国保险资金投资不动产及前景分析》周淑芬 财***金融2010年第2期
5、《养老地产收益不敌信托、股权投资 险企暗战正酣》肖君秀 经济观察报 2010年04月18日
6、《保险进***养老地产是否可行》 向日葵保险网 2011年11月25 日
7、《养老地产：“蛋糕”诱人 风险需防》人民日报海外版2011年06月18日
不动产投资篇5
是的，充满想象力的美国人，正在琢磨成立监狱REITs基金，在某些犯罪率高、监狱人满为患的州，兴建监狱并且得到来自***府的稳定租金，听起来虽然不靠谱，但很有可能在未来成为一种稳健的投资方式。
所谓REITs，全名为房地产信托投资基金，和目前国内火热的房地产信托有本质的不同。国内房地产信托现阶段是一种变相的向房地产商提供项目贷款的渠道，融资期限较短，一般为几年，且购买的资金门槛很高，经常以百万元为起点售卖。而REITs则不同，其用募集来的钱投向某一地区的成熟物业，并长期持有。所谓成熟物业需拥有稳定的租金收入，可以长期拿稳定的租金回报REITs投资人，且REITs像普通基金一样以几百元每份的小份额向投资者兜售。
REITs在国外已经发展了50多年，类似于我国的开放式基金与封闭式基金，既可以上市交易，也可以封闭运行，大多数属于公募。截止到2010年，全球REITs市场规模超过7千亿美金，其中美国规模最大占全球44.9%，其次是中国香港、澳大利亚、法国和日本。美国REITs的发达程度远远超出了国内投资者的想象，已撬动了房地产细分领域的各个环节。
没有REITs就没有美国商业
1960年，为支持中小投资者投资商业地产，美国国会制定了REITs法案，规定REITs要将90%以上的利润派息给股东，投资人可以免交收入税。而半个世纪以来REITs的发展，早已偏离美国国会制定规则的初衷。它原想通过地产的证券化，让投资人在更广泛的领域享受到房地产增值带来的收益，现在反而使房地产开发与住宅、写字楼、商业、工业等各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，并避开了美国持有物业的巨额物业税，从而快速发展，最直接的受益者就是美国商业。诸多美国商业连锁巨头，如沃尔玛、麦当劳、万豪酒店都拥有自己的REITs基金来合法避税。
作为全球最大REITs市场的美国，大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占据全美70%，成为大众投资工具。由于REITs有稳定租金收益，良好现金流模式，可以利用物业抵押，融资能力较强。REITs所调动的资金以及专业程度的早已不是简单的房地产开发。
2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金的王戈宏认为，随着REITs的发展，现在任何与不动产物业有着紧密关系的经营，都可以利用REITs来实现模式的创新，在美国电影院、停车场、高尔夫球场、学生宿舍、铁路、滑雪场、甚至是监狱都可以由REITs来兴建或持有，不断创新的REITs模式在为普通民众提供了生活便利的同时，也为REITs投资人带来了丰厚的回报。
经济不好依然有高收益的REITs
2008年以后，美国商业地产REITs受经济危机影响较为惨烈，美国第二大商业REITs“通用成长”激进的扩张速度，负债率高达93%，最终宣告破产。
不过，并非所有的REITs都难逃一劫，一些REITs却在次贷危机中收益奇高，逆势狂欢。据 NAREIT全球房地产基准指数显示，美国公寓REIRs在2010年表现最佳，平均收益高达 47％，远高于其他酒店、写字楼、工业和商业REITs。由于2008年开始的次贷危机让大量的美国人失去房子，公寓成为他们的避难所。据《丹佛商业评论》报道，2010年全美公寓出租率达92%，租金同比增长2.5%。
与经济危机和出租公寓REITS相伴随的自助储藏室REITS也异常火热，美国有大量“自助储藏室”，租金低，并有专人管理，并形成连锁储藏室，近年收益增长近20%。家中放不下或者用不上又舍不得丢弃的东西，一般都会放到那里。次贷危机之后，不仅让美国人失去了房子，就连曾置办的家当也无处可放，而租住的公寓空间有限，所以很多物品不得不存放在自助公共储藏室里。全美的两家大型连锁储藏室：“公共储藏室”和“你存之储藏室”都是由REITs基金建造并管理，在本次次贷危机发了大财。
根据哈佛大学和美联社房地产联合研究中心提供的资料，在200年开始的金融危机中，有超过300万美国家庭成为了租房者，目前总共有3800万美国家庭是租房居住，预计在2015年之前，至少会再有300万美国家庭开始租房居住，比现在增加7.9%，公寓REITs和储藏REITs收益增长的势头很可能有增无减。2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金王戈宏介绍，近几年美国在租金收入增加的同时，收购资产的价格却在降低。因此公寓REITs投资者的收益无形被提高了。但可惜的是目前国内投资者还没有直接投资美国公寓REITs的渠道。
稳健的REITs投资
REITs涵盖住宅地产和商业地产的各个领域，即不动产业态类型。一般而言，REITs的75%的资产应该投资在房地产的股权投资、房地产抵押贷款、其他REITs的股票或者***府债券和现金。一般75%以上的收入必须来源于房地产租金收入、抵押贷款利息或者房地产转售时的增值收入，REITs规定投资房地产开发的比例不会超过30%。
REITs运作方式决定其收益也来自于两个方面，房地产本身的增值和租金上涨，而作为投资者的收益为分红（占据65%左右）和基金本身的升值，根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保投资者可以较为稳定的回报。
诺安收益不动产基金拟任基金经理朱福林介绍，REITs投资的房地产项目，有强周期和弱周期，一般写字楼、购物中心等商业地产为强周期，美国、加拿大、英国等国的商业地产租金收益率在10%以上，也受经济景气影响较大；养老院和医院通常的合同签约为15-20年，租金价格相对其他商业地产表现较弱，合同中也规定租金价格最通胀增长而上升，配比弱周期项目能有效控制风险，保证稳定的收益。
美国REITs协会统计数据显示，REITs收益在过往30年平均年收益率可达10%-15%，显著高于其他各类理财产品。1988-2007年，权益型REITS 单位风险的回报率达到0.86，仅次于高收益债券，高于标普500 和纳斯达克指数；此外，REITS 与其他几种资产之间的相关系数也较低，一般不到0.5。
各国REITs法律都有规定，REITs不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务，稳定的投资策略给投资者带来肯定及可预期的收益。因此，尽管REITs的波动性在短期甚至高于股票，但是计算期超过5年以上的波动性来看，REITs的波动性却低于股指。
投资REITs也有风险
“REITs的风险也是有的，其证券型特征，短期内波动较大。”针对REITs的投资风险，中金公司新财富分析师白宏炜指出，从REITs历史的波动数据显示，REITs长期价格取决于其基本面情况，而短期内，作为上市证券化的REITS具有股票特征，则受到市场供求、投资者情绪波动和经济景气的影响，在最近的1到3年内REITs的价格波动较大，投资者应该充分认识到风险。
投资者必须留意基金的投资目标、范围、费用结构和投资所涉及的风险等。与此同时，如楼市走好，基金旗下的物业价值也水涨船高。相反，楼市不理想的话，物业价值也会相应下滑，而且息率回报并非有百分百的保证。
好买基金研究中心分析师陆慧天介绍，美国经济复苏缓慢，商业地产受到较大影响，我们看研究看到，从2008年以来REITS分红比以往降低了5%-8%（REITs的收益来自于净值上涨和分红两个方面），投资者需要注意REITs风险所在，美国的投资者一般将REITs资产配置控制在20%-25%之间。
而在欧美债务危机持续爆发导致未来经济走势不确定的当下，欧美房屋市场数据持续低于预期，失业率指数已经数月时间维持在高位，短期内如果经济状况继续恶化的话，刚刚从2008年金融危机中的低点有所好转的欧美房屋市场面临掉头向下的风险，且人民币的持续升值，美元、欧元持续的贬值的情况依然看不到终点，都是对海外REITs投资的不利影响，目前来看投资海外不动产基金需谨慎，可等待本波危机过去之后，逢低入手。
国内REITs投资刚刚起步
今年8月鹏华美国房地产和诺安全球收益不动产两只QDII获批，随后的9月国投瑞银获批业内首个REITs专户，它们的投资标的均为海外的REITs基金。国内REITs发行正式开闸，内地投资者真正拥有了通过REITs投资海外楼市的渠道。
王戈宏认为，虽然目前国内基金公司都组建了自己的专业REITs投研团队，不过要从专业度上要比美国REITs专业团队差很多。美国REITS发展越趋专业化，逐步延伸细分领域，由专业团队在管理，一般做租赁公寓REITS是不会做其他房地产项目，对于投资研发团队要求较高。国内REITs如果投资美国的REITs，应该和美国REITS进行合作学习，才能够降低风险，国内的投资者现阶段需谨慎对待这一新投资品种。
不动产投资篇6
关键词：不动产投资信托 法律
不动产投资信托（简称REITs），常指一种聚集大众资金用于不动产投资和管理，并由上述活动的收益分配给投资者的组织或形式。不动产投资信托最早起源于美国。不动产投资信托与成立投资公司后再投资不动产相比较，不动产投资信托有其独特的便利和优势。如果成立公司的话，投资人成为股东，分享公司买卖、经营不动产的利润，是一种传统的投资方式。缺点是除了公司获利要缴税外，股东分配的股利也要缴税，这就形成了双重缴税，而不动产投资信托一般无须双重缴税。此外，不动产投资信托的份额经常可以如证券一般在市场上进行流动，具有流动性好，投资起点低等特征，为投资者所喜爱。除了个人投资者外，机构投资人(如养老基金等)也在其投资组合中包括了不动产投资信托。目前美国约有180多只在证券交易所公开交易的不动产投资信托，总规模达到3750亿美金。
不动产投资信托的类型和结构
根据其对不动产不同的投资和收益取得模式，不动产投资信托又可分为资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托。资本型不动产投资信托主要从事购买和管理不动产的活动，并从中获取资本收益。而抵押型不动产投资信托则主要将募集到的资金直接贷放给不动产商（以不动产为抵押物），有时也向银行借款后再以更高的利率贷给不动产企业，其收益主要来自于利息、利息差等债权性收益。此外，还有集合资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托功能于一体的混合型不动产信托。
这些类型的不动产投资信托通常采取三种结构：传统式、伞型合伙式以及下式不动产投资信托。传统不动产投资信托以信托名义直接拥有自己的资产。伞型合伙式和下式不动产投资信托的结构则相对复杂。
在伞型合伙不动产投资信托中，不动产经营合伙企业中的合伙人和不动产投资信托组成新的合伙关系，称为“营运合伙组织”。为了在新成立的营运合伙组织中取得股份（营运合伙单位），不动产经营合伙人在其中投入不动产，而不动产投资信托则投入资金，如果不动产信托具有可分割的份额，则营运合伙单位可以与不动产投资信托的份额进行互换。从形式上，营运合伙组织直接拥有所有的不动产及投入的现金。不动产投资信托的首席合伙人通常拥有大多数营运合伙组织的股份。过了一段时间后(通常是一年)，营运合伙中的不动产合伙人可以用自己的营运合伙单位兑现现金或不动产投资信托的份额，和不动产投资信托的其他投资者享有相同的流动资产。这种现金或基金份额的转换可能会导致不动产合伙人须支付在营运合伙成立时延期支付的税金。不动产合伙人可以选择将营运合伙单位转换为现金或基金份额的时间以递延付税的时间。可见，伞型合伙不动产投资信托的出现是出于为不动产商套现提供一种递延付税和流动性选择，这无疑对房地产开发公司具有极大的吸引力。
不动产投资信托的结构与伞型合伙不动产投资信托类似，但由不动产投资信托拥有并管理不动产。不动产投资信托的董事由股东（基金份额持有人）选出，并对股东负责，董事可以任命基金的管理人员。不动产投资信托的董事通常是不动产公司及专业团体中的资深人员。不动产投资信托的管理人员要对董事会、股东和债权人负责。很多下式不动产投资信托是从私人企业转为上市基金的。在这种情况下，原先私人企业的主要股东会成为上市后的不动产投资信托的资深管理人员或董事，并将自己的所有人地位转成新上市基金的股份。
不动产投资信托的立法模式
从法律规范的角度,不动产信托主要可以分为美国式的税法驱动为主，其他法规为辅以及其他国家的单项立法为主两种模式。
美国不动产投资信托的设立主要由有关的税法所决定，其最主要的法律条件来自于针对不动产投资信托的税法。在美国，只要符合税法规定的一定条件，不动产投资信托就不需要缴纳企业所得税。此外，不动产投资信托还可以通过提高不动产投资信托的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现不动产投资信托的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，转移其它收入。由于不需要或者规避缴纳企业所得税，美国不动产信托的发展很快。有关不动产信托的一些重要规定也主要体现在美国的《国内收入法》中。比如该法规定为满足特定的免税或减税要求，不动产投资信托必须是和法人一样可征税的实体，由董事会或受托管理人管理，拥有可完全转让的股份，至少有100名股东，在前一个税收年度的下半年，由五人以下人数拥有的股份不超过50%，总资产至少有75%投资于不动产资产，毛收入额至少有75%衍生自不动产租金或不动产贷款的利息,由应纳税不动产投资信托的子公司股票构成的资产不超过20%,每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的方式支付等。其他辅助性法律则主要包括《联邦解决计划》,《不动产投资信托改进法2003》，《证券交易法》等。
亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国和我国香港近年来推出的不动产投资信托产品在很大程度上吸收了不动产投资信托在美国的发展经验。如新加坡货币管理机构在1999年颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》对上市不动产投资信托作出相关规定。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001年有2家不动产投资信托在东京证券交易所首次上市。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为不动产投资信托发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了不动产投资信托上市的相关条例。2003年7月香港特区证券和期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对不动产投资信托的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出明确的规定。
由于美国金融发展一直处于世界领先地位，其金融法律法规体系也以复杂、细致以及相互关联性强而著称。而其他国家虽想借鉴美国经验，但毕竟各国之间的法律体系不完全一致，很难完全“照搬照抄”他国的法律制度，因此将美国不动产信托基金的法律法规集中起来而形成一个单独的不动产投资信托的规则是很多国家不约而同的自然选择，而且这也是相对立法成本较低的一种选择。这些国家或者采用专项立法形式，或者通过修改现有的投资、信托、基金等有关法律，对不动产投资信托的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。但很多时候，单项立法会造成考虑不周，时间延缓等问题，并且作为不动产信托发展最重要驱动力量的税务规定可能无法得到完全地体现。
发展我国不动产投资信托的法律问题
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一。伴随中国经济的发展，房地产投资需求不断上升，房地产市场资金需求也不断上升。但从资金供给的情况来看，多年来我国房地产市场资金供给渠道十分单一。房地产企业的资金主要来源于银行贷款、自筹资金和销售回款，而自筹资金只占项目的极少部分。由于销售回款在时间和运作上成本过高，市场绝大部分项目开发和运转资金，乃至房地产消费贷款资金均来自银行，资金集中于银行体系在客观上造成了我国金融系统存在一定的系统性风险。有资料显示：目前我国房地产行业各环节中超过80％的资金来自银行的贷款，一旦房地产业发生问题，银行业是最大的受害者。为此，央行2002年底开始关注银***地产信贷资金。2003年6月了121号文，严格控制银行对房地产信贷资金的发放规模，对房地产市场的资金供给形成了较大的限制。目前市场资金供给的另一方是信托投资公司，但其对于房地产行业的资金供给量占市场总供给的比例不到千分之一，规模微小。
与国外不动产投资信托的规模相比较，我国信托投资公司的房地产信托功能有限。其目前主要弊端在于：产品单一，绝大部分信托计划针对单一项目开发；运营模式单一，多数以贷款形式运营；资金和产品流动性比较弱，仅限于信托凭证的转让；运营规模小，多数规模在2亿以下；利率定价单一，多数参照银行贷款定价；销售周期短，多数信托计划销售周期不超过1周。
如果需要降低我国银行业在房地产行业的系统性风险，以及丰富广大投资者的投资品种，发展我国的不动产投资信托将是一个很好的方法。但对于不动产投资信托的发展，首先需要明确几个法律问题。
（一）不动产投资信托的法律主体地位
不动产投资信托在我国应该按照现在我国《信托投资公司资金信托管理办法》的要求，将其定义为一种集合性的信托理财计划，还是将其定位为一种类似于证券投资基金的基金？这是发展不动产投资信托首先要解决的基本法律问题。
如果将不动产投资信托当作一个信托计划由信托投资公司来管理，则由于我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，而房地产开发所需资金一般数额较大，投资周期长，经常需要上亿的资金。如果不动产投资信托的组成也受到不得超过200份信托合同的限制，那么对单个投资人的资金要求就会很大，这不利于融资规模的扩大。除非对于不动产投资信托，监管层网开一面，允许其可以不受200份信托合同的限制。我国银监会于2004年10月18日向社会了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该《征求意见稿》首次明确了对经过银监会批准的房地产信托业务可以不受200份信托合同的限制。但至今该《办法》尚未正式出台，显然，监管层对发展不受信托合同份数限制的不动产投资信托还是存有一定的顾虑。
另外，中国信托计划期限普遍都较短，不像日本、美国等国家信托计划呈现出中长期融资特征。信托在我国整个金融体系中发挥的作用还十分微弱。尽管中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年。但就现有的信托计划而言，尽管都符合这一要求，但大都局限在1至3年间，而未出现期限长至5年甚至10年以上的中长期信托计划。
当然如果将不动产投资信托当作一个类似于证券投资基金的产业基金来管理，比如出台相应的不动产投资信托法规，则其可以不受到200份信托合同的限制，而且证券投资基金对单个投资者的资金要求很低（证券投资基金的最低认购标准一般仅为人民币1000元）。从国外的REIT的发展情况来看，它可以在交易所上市，可以自由买卖或转换，具有很强的流动性，更类似于我国的证券投资基金。
在美国，不动产投资信托可以选择公司、商业信托或者其他组织作为其运行的法律主体，这种宽松的运行模式显然与美国实行金融混业经营是分不开的。尽管我国目前金融控股集团已经出现、银行设立基金公司，汇金公司、建银投资注资证券公司等表明我国已经出现了金融混业经营的萌芽，但从法律层面上看，金融行业依然应该是进行分业经营的。所以，我国不动产投资信托必须选择一种确定的组织形式作为其经营的法律主体，而不可能出现类似美国的自由选择模式。从美国不动产投资信托的产品特性来看，其与上市的股票、基金等相似，遵循证监会（SEC）的监管，因此如果我国要引进不动产投资信托的话，将其定位为一种基金公司也许更适合我国目前的法律现实。
（二）不动产投资信托的管理模式
美国不动产投资信托的管理有两种模式：内部顾问模式和外部顾问模式。所谓内部顾问指不动产投资信托的管理人也是投资人的一种模式。在这种模式下，由于投资人（当然是指在不动产投资信托中占有较大比例的投资人）的利益与管理人的利益趋于一致，因此成本比较低。外部顾问模式则相反，不动产投资信托的投资人和管理人不为同一人，不动产投资信托只能作为所持有不动产的所有人而不可以管理或者运作所拥有的不动产，基金的管理人为***的第三方。外部顾问模式类似于我国信托法、基金法所规定的信托模式。在我国的信托投资公司、基金管理公司模式中，委托人（即投资者）一般不可以为受托人，而受托人一般也不可以将自己的财产与受托财产相互混同或者进行交易。除了接受受托报酬外，受托人应该不可以利用信托财产为自己谋利益。
美国的不动产投资信托在20世纪90年代以前，一般普遍采用外部顾问的管理模式。但这种情况在《1986年美国税收改革法案》出台后发生了改变。根据该税收改革法案，不动产投资信托的持有人可以自己管理和运营不动产投资信托所有的资产。于是受托人和委托人同为一人的内部顾问模式在美国发展起来，到1996年时其规模已经大大超过采用外部顾问模式的不动产投资信托，成为美国不动产投资信托行业的主要管理模式。
但我国的信托投资公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《证券投资基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顾问”的管理模式，即信托财产的管理人和信托财产的所有人不为同一人。为了避免道德风险，我国立法层、监管层都不鼓励受托人将自己的财产与受托管理的财产混同或进行交易。而且即便在目前相当严格的委托人和受托人互相分离的法律规范下，我国还是出现了受托人利用信托财产进行利益输送的违规事件。在信托公司行业比较典型的有金新信托的***品信托计划关联交易事件；在基金行业，也有“基金黑幕”等耸人听闻的事件发生。因此我国发展不动产投资信托，其管理模式是否可以参照美国采用内部顾问模式，还有待进一步的研究。笔者认为，在目前我国金融法律制度还不够健全的情况下，再考虑到我国金融市场发展的不完备性，继续实行委托人与受托人相分离的外部顾问模式也许是更稳健的选择。
另外，鉴于我国目前已经普遍在上市公司、基金管理公司中引入了***董事制度，作为一种对受托人管理行为的监督机制。这是由于投资者在投资基金或者上市公司之后，受托人负责全权管理这些财产，而投资人或者出于“搭便车”的考虑而疏于监督，或者由于专业所限，难以对管理人进行有效监督，而***董事相对而言可以比较中立地对管理人的行为做出判断，在一定程度上有助于维护广大投资者的利益。目前我国的信托公司尚未建立起***董事制度，而基金管理公司都已建立起了该制度，并且信托公司历经整顿，其受托资金规模、管理和内部控制能力、信息披露、国际化程度、人才贮备、社会信用等各方面都不及基金管理公司发展的规范。因此，不动产投资信托管理人的重任应由相应的基金管理公司承担为妥。
（三）不动产投资信托的募集方式
如果将不动产投资信托被认为是一种信托计划，按照我国现行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不动产投资信托采用的是基金形式，那么其募集方式也许就可以采用公募形式。募集方式的不同将决定不动产投资信托信息披露方式的不同。对于私募产品，监管层一般不强制要求其进行严格的信息披露，但对于公募产品，则世界各国一般都规定有严格的信息披露制度以及严厉的惩罚措施。按照美国法律，公募要严格执行证券交易法律规定的义务；而私募，由于其披露对象多是拥有信息、资金或专业等优势的投资机构，因此证券法律对信息披露的规定也相对宽松。
有建议认为对不动产投资信托产品的公募适用《证券法》、《基金法》及其配套规定，而对不动产投资信托产品的私募则适用《信托法》、《信托投资公司管理办法》及其配套规定，而在产生违法的情况下，都应当适用证券法律的规定，因为它的规定比较详细，有操作性，而且与国际上的做法接轨。这种创新的想法虽然别致，但却并不具有可操作性。这主要由于我国的资本市场上的主要法律调整范围狭窄所致。比如《证券法》、《基金法》的调整范围都比较狭窄。《证券法》第2条规定：“在中国境内,股票、公司债券和***依法认定的其他证券的发行和交易,适用本法。”《基金法》第2条规定：“在中华人民共和国境内，通过公开发售基金份额募集证券投资基金（以下简称基金），由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，以资产组合方式进行证券投资活动，适用本法。”《证券法》将股票、公司债券的发行交易作为调整对象,但却未涉及基金份额，权证产品，信托受益凭证等具有与股票、债券类似的现代金融产品。这显然降低了证券在现代社会中的范围，造成了许多金融创新产品游离于证券法律的规范之外。而《基金法》更是仅局限于对证券投资基金的调整。具备大法性质的法律调整范围尚如此狭窄，法律效力比法律更低的法规、规章、法规性文件更是不可能“越雷池一步”，则局限在更狭窄的范围之内。这种“头痛医头，脚痛医脚”式的法律体系不仅造成了立法资源的浪费―立法者不得不针对单个金融产品进行专门立法，同时也造成了我国法律环境窒息，金融创新难以发展的尴尬局面。所以对于诸如像美国多种形式的不动产投资信托创新，在我国目前的法制环境下更是毫无发展的可能。
不动产投资篇7
[关键词]保险资金；不动产；投资；风险
保险资金的运用是保险公司将积聚的保险资金部分地用于投资，使保险资金保值增值的经营活动，是与保险公司收益密切相关的重要环节。由于我国的保险行业起步较晚，加之保险公司和被保险人权利义务在执行时间上的不确定性，保险公司对保险资金的运用存在很大的经营性风险，因此，我国保险资金的运用一直受到较为严格的管控。作为一种全新的业务领域，保险资金不动产投资的风险管理已成为业内和理论界争论和探索的前沿热点问题，本文将对作为保险资金不动产投资的主要风险及如何防范进行深入研究。
一、保险资金不动产投资中主要几种风险
（一）融资性售后包租风险
近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。
（二）违约风险
一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
（三）委托风险
1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请***第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
二、保险资金投资不动产的风险管理
房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制
（一）内部风险控制体系
保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。
（二）外部监管机制
在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
基于中国的保险业发展现状，考量房地产市场的特征，监管层可以考虑采取分类监管的方式，对达到条件的保险公司放行，所投资领域也将以购买成熟商业物业为主，对于房地产开发领域不对保险公司开放。同时，监管层应当进行广泛而深入的调研，出台相关实施细则，具体规定不动产投资范围、方式、比例以及具体监管措施等内容。
不动产投资篇8
关键词：不动产 证券化 信托 有限合伙
一、不动产证券化的界定
不动产证券化这一术语来源于日本和我国台湾地区，是这些法域在实践和立法中对资产证券化所作的一种基础分类。所谓不动产证券化，乃专指不动产所有权或债权的证券化。将传统不动产之直接投资转变为证券投资型态，使投资者与标的物之间，由直接之物权关系，转变为有价证券，使不动产的价值由固定的资本型态转化为具有流动功能的资本性证券，同时运用自社会大众购买有价证券所募集之资金，透过不动产专业开发或管理机构进行不动产之开发、管理或处分，以有效开发不动产，提高不动产之价值，充分结合不动产市场与资本市场之特性。换而言之，不动产证券化为将一个或数个庞大而不具流动性之不动产，透过细分为较小单位并发行有价证券予投资人之方式，达到促进不动产市场及资本市场相互发展之目标。
二、不动产证券化的种类
考察我国的实践和立法，对于资产证券化没有具体分类。在美国，资产证券化包括资产支持证券(Asset?CBacked Securities, ABS)和房屋抵押贷款证券（Mortgage-Backed Securities, MBS）两大类。在日本和我国台湾地区，资产证券化分为金融资产证券化和不动产证券化。总和来看，资产证券化的主要分类如下：
下面看不动产证券化种类的主要区别：
（一）不动产抵押贷款证券化与不动产证券化。1.主要目的不同。不动产证券化主要是结合不动产市场与金融资本市场，促使不动产与资金有效运用；而不动产抵押资产债权证券化则是透过贷款金融机构信用创造的功能，将不动产抵押贷款债权证券化，以提供资金流动。2．证券化标的不同。不动产所有权为物权，但是不动产抵押担保的贷款债权，则是债权。3．证券形式不同。不动产证券化为资本性证券，不动产抵押贷款债权证券化，大多为债券的形式，也可以是受益凭证。4．经营主体不同。不动产证券化是不动产投资经营机构。而不动产抵押贷款债权证券化是由原贷款金融机构透过公司组织的中介机构发行或销售证券。5．融资对象不同。不动产抵押贷款债权证券化的对象没有特别的限制或要求，而不动产证券则是针对不动产经营者。6．在不动产市场所扮演的角色不同。不动产证券化可以直接参与不动产市场经营，或以融资方式间接参与。然而不动产抵押贷款债权证券化却仅为单纯的融资功能。
（二）不动产投资信托与不动产资产信托
不动产投资信托主要参考美国之模式，由受托机构向投资人募集资金而成立不动产投资信托基金后，用以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券或其它主管机关核准投资之标的，并发行不动产投资信托受益证券，以表彰投资人对于信托财产之权益，不动产投资所得之利益则由全体受益人依不动产投资信托契约约定共享。
不动产资产信托则主要是参考日本模式之“资产流动化法”制度，由委托人将其所持有之不动产或不动产相关权利信托予受托机构后，以所信托之不动产或不动产相关权利为标的发行不动产资产信托受益证券与投资人，受托人依据资产信托契约或者自行委托资产管理机构进行不动产经营管理，受益人则以不动产资产信托契约享有信托利益。
三、不动产证券化的优缺点
证券与实质资产之不同，在于证券具有细小化与流动性等特性。因此，凡因投资标的规模太大或投资标的不易流通者，均以证券交易较为适合，不动流证券化的优、缺点如下：
（一）不动产证券化的优点
1.不动产证券化可以增加不动产投资者的资金流动。由于不动产投资的金额庞大，发生交易经常需要很长的时间，因此常常会让投资者产生流动资金不足的问题。在不动产证券化的情况下，不动产开发或投资者可以利用公开销售证券的方式，将全部或部分不动产让售，因此而使其流动性大增。
2.由于不动产价格昂贵，一般人通常也不易经常购买或投资不动产，即使他们相信不动产投资可能有很好的报酬。在不动产证券化的情况下，不动产的投资可以分割成较小单位，于是大大提升普通民众对不动产投资的能力与兴趣，这对于活络不动产市场会有很大助益。
3.在不动产证券化的情况下，有意于投资不动产者，可以将其投资分开购买许多不同地区或不同型态的不动产，而不必局限于某一件特定的不动产，因此不动产投资的风险可以大大降低，这对于增加人们对于不动产投资也会有帮助。
4.不动产证券化以后，不论是以何种方式于金融市场上销售，它都提供了更多的金融商品供选择。除了使金融市场的商品更健全以外，更重要的是也使原本由银行担任不动产交易中介的间接金融角色，转换成由开发商与投资者之间直接交易的直接金融，这对于健全我国资本市场有很大的助益。
（二）不动产证券化的缺点
1.投资人缺乏对不动产经营及处分之自主性，面临经理人营运不佳的风险。藉由不动产证券化的运作，投资人可以购买证券的方式来参与资金需求庞大的不动产投资，但由于投资人并非直接购买不动产本身，因此对不动产标的物的处分权及经营权受到相当大的限制，缺乏弹性和自主的能力。尤其当不动产经营者经营不善，投资人除了撤换经理人之外，只能于市场上出售持有证券，但此时往往因不动产的经营不善，而使证券价格低落，投资人必须承担经理人经营不善的风险。
2.证券市场景气变动之风险。不动产证券化后，投资人所持有的是有价证券，若此有价证券公开上市，则证券的价格亦将受到证券市场景气波动之影响，所以投资人必须承担证券市场景气波动之风险。
3.基金募集失败的风险。不动产证券化的基金募集来自一般大众或法人机构，这些投资者的投资意愿会受到市场景气、利率水准、投资标的物的性质及经营决策者能力等因素影响。当无法募集到足够资金而宣布解散时，募集者必须负担作业上的费用损失，而投资人则损失将资金从事其它投资的机会成本。
4.投资于不动产之资金增加，可能使不动产价格波动。透过不动产证券化制度，投资人有更多的管道可以投资不动产，尤其对于小额投资人，可以将投资于其它标的物之资金转移至不动产投资。整个社会将有更多的资金投入于不动产市场，需求增加，造成不动产价格上扬之压力。
四、海外不动产证券化模式介绍
（一）美国不动产证券化模式
1.不动产投资信托。不动产投资信托指的是由信托机构发行不动产投资信托受益凭证，以共同基金的方式募集资金，而投资的标的物为不动产，经由专业经理人投资在不动产、不动产抵押贷款债权等相关权益之投资，再将所获得之利润分配给投资者，而此受益凭证可以在证券市场中进行交易。不动产投资信托为拥有、并从事管理经营以及开发不动产的公司组织，其经营出租公寓、购物中心、办公大楼、饭店和量贩卖场。不动产投资信托可以发行股票与债券在主要证券交易市场流通
2.不动产有限合伙制度
不动产有限合伙，是由经理合伙人(General Partner)和有限合伙人(Limited Partner)组合而成，以不动产的经营投资为目的。其中由经理合伙人负责合伙的经营管理，并负无限清偿责任，而有限合伙人仅就自己出资部份承担风险及分享利润。不动产合伙本身并非课税之主体，且没有重复课税之问题，其损益直接分配给投资人，所以又称为节税之管道。
（二）日本不动产投证券化模式
1.信托型不动产证券化。所谓信托型不动产证券化，是由不动产公司将土地或大型建筑物之所有权划分为小面额单位，并以发行持分权之方式出售予投资人，再由投资人交予信托公司管理，达到不动产证券化之目的。方式为：出售共有持分权 + 信托。对投资者而言，信托银行是将该信托财产交由不动产公司负责经营管理，因此可达到所有权与经营权分离、经营专业化之目标。此种商品的收入虽然称为股利，但日本在税务上仍将之是为不动产所得，可以扣抵利息、折旧费用和债务，具有节省所得税和遗产税的效果。
2.组合型不动产证券化。组合型不动产证券化，是由不动产公司与投资者合伙成立“任意组合”，共同持有不动产的所有权，再以“任意组合”的名义将不动产出租给原不动产公司，以负责经营管理，而收取之租金收入再依比例分配给合伙人(即投资人)，到期时若合伙人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合伙人。方式是：出售共有持分权 + 任意组合。
（三）我国台湾地区的不动产投证券化模式
我国台湾地区采取信托型之观念，参考美日之法律架构与实务制度，引入不动产投资信托与不动产资产信托两大制度，这两种制度并不相同，但都可以达到使不动产资金流动之目的。不动产投资信托制度是先有资金再以证券方式投资不动产。不动产资产信托制度是先有不动产再进行证券化。
五、我国内地不动产证券化模式探讨
从1992年的三亚地产投资债券发行至今，国内已经有多家企业进行了资产证券化的尝试，其中涉及基础设施资产支持证券、地产开发收入支持证券、出口应收账款支持证券以及不良资产的证券化等方面。2005年，在实践的基础上形成了《信贷资产证券化试点管理办法》，该办法只是就信贷资产（属于金融资产）的证券化进行了规定。对于不动产的证券化现在还没有出台相关规则，国家只是允许个别公司进行实践探索。《信贷资产证券化试点管理办法》仅规定了信托型证券化模式，没有涉及有限合伙型证券化模式。在2006年前，我国《合伙企业法》禁止设立有限合伙，因此，有限合伙型证券化模式不可能在中国实行。2006年新修订的《合伙企业法》允许设立有限合伙，为设立不动产证券化有限合伙型模式打开了方便之门。但是新《合伙企业法》规定：有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立，这一人数的限制不适宜大量公众参与不动产有限合伙模式。因此，在这方面还需要国家相关立法补充规定。