学文网甄选项目入围理由
南京鹏欣·水游城由美国知名建筑设计公司捷得建筑设计事务所执笔设计，设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施，把建筑用运河隔开，形成开放式体验空间。作为第五代商业模式shopping park，该项目倡导“时间型消费”、体验型消费”和“激发型消费”，其一站式多元化生活，为人们引导了多种未知生活的可能，充分打破了传统商业模式的目的性消费。在该项目的商业模式中，购物已不再是最重要的功能，而是通过将购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能一体化打造出新一代“时间型消费之城”——人们将时间、金钱留于此处，带走的却是一种新鲜的生活体验和生活方式。
我在日本建造的叫博多运河城，
它是在1996年开业的。
2008年，我在南京建造了鹏欣·水游城。
在我看来，当喷水池的水喷射到最高点的时候，
面对太阳时，瞬间出现一道彩虹，水在这一瞬间是最美的。操作一个商业地产亦是如此，
是基于与社区共同成长的理念。
社区建设其实不光是建设，
建完后的运营才是真正主要的，
所以我们要从运营的角度出发。
——日本福冈地所株式会社原社长、上海地慧房地产咨询有限公司董事长藤贤一（南京鹏欣·水游城的总体开发及商业运营总顾问）
南京鹏欣·水游城没有散售一平方米，
因为，商业项目如果把产权分得很散，
运营和管理会出现很多问题，
为此我们抵制了很多诱惑，专心打造这个品牌。
要成功开发商业地产项目，首先要掌握“大势”，
现阶段对商业地产来说是巨大的发展机遇，
因此要顺势而为。
其次是要有独特的开发策略，
我们成系统地引进有经验的团队和整套的商业项目运行理念，而不是抄袭某一个建筑。
最后就是必须形成很好的品牌意识，
让项目有更好的形象和品牌组合。
——上海鹏欣（集团）有限公司总经理赵维茂
让人停留的时间型消费
南京鹏欣·水游城位于夫子庙商圈中心地段，距南京贸易集群新街口2公里，处在城市中轴线上，属于南京5分钟都会生活圈中心地带。该项目顺应了南京市未来的城市发展方向，以广域集客为目标，通过不同生活风格的特色店铺组合，表现出不同于传统商业概念的魅力，填补了南京现有商业格局的空白，实现了与新街口、夫子庙、湖南路等商圈的差异化并存。
不像传统的封闭式商业设施，南京鹏欣·水游城格局开放，阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中。城中最壮观的是一个六层高的中空球体，形成了商场的中庭，增加了商铺的可视性，提高了两层以上商铺的价值与人员到达率。中心舞台在建筑上引入了向心力的概念，通过365天全天候不同主题的活动使其长期保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。这也是该项目持续品牌推广的方式：不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者习惯性地在这里形成长时间滞留和消费，由此充分诠释了时间型消费概念。南京鹏欣·水游城仿照日本博多运河城的模式设计规划，它的开发理念是先要让人感动、让人停留，目的最终是增加消费，继而盈利。
有态度的持有经营
南京鹏欣·水游城不像第四代商业SHOPPING MALL简单依靠大卖场作为单一的主力店，而是组合引进购物、休闲娱乐、餐饮、服务各功能的品牌主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主打，协调发展多元文化、多元消费，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。
综合进驻品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，南京鹏欣·水游城相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率，这使得该项目客群表现出更大的广域性和循环性。各楼层设定不同的目标客层，并合理配置业态及体量。在经营合作模式上，南京鹏欣·水游城采取“只租不售”的持有方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。
该项目超越了传统商业模式的单一城市价值——商品交易平台与物质消费平台，而拓展到虚实结合、多元产业结合的新平台。以自身多元设计为基础，软件对接虚拟网络消费，硬件对接社会多元产业，如文化产业、会展经济、社会公益等。运河驳岸广场、中央穹顶舞台、五星多功能影院，365天上演各种公益活动、文艺演出、商业展览、文化论坛等。更为难得的是，南京鹏欣·水游城重视商场文化的建设，几乎每天都要举办一些特别的公众活动，这其中有许多是公益性质的，该项目一年在这项上的投入就超过300万元。
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