学文网摘要：本文根据某大厦筹建过程，介绍了烂尾楼改造成星级酒店所采取设计方案、技术措施以及建设过程中的组织和管理方式，且这些技术措施及管理方式取得明显的经济和社会效益。
关键词：烂尾楼；改造；组织和管理
Abstract: In this paper, according to the preparation process for a building, this paper introduces the lousy poop to transform into star hotel design scheme, technical measures and construction process of the organization and management mode, and the technical measures and management mode of remarkable economic and social benefits.
Keywords: lousy poop; modification; organization and management
中***分类号： TU198 文献标识码： A 文章编号：
某大厦始建于1993年，由于多种原因成为烂尾楼，总面积为97145平方米，共分为四个单位工程：高层住宅、酒店、商场和锅炉房。高层住宅楼已于2007年5月竣工，其余三部分于2007年6月复工建设，计划2008年1月竣工。在建设伊始，经公司研究确定筹建的十六字方针：立体交叉、分段承包、全面推进、确保开业。根据这一方针，作者同总工程师及工程部一起制定建设计划，由于本工程为烂尾楼工程，且工期紧，采取边设计（有基本设计方案和***纸的情况下）、边改造、边施工的办法。本文仅从工程改造的建设组织管理这两个方面来叙述该工程的建设情况。
一、工程改造
在工程改造过程中以绿色节能、健康环保为理念，充分利用原建筑的建筑空间，以欧式风格为主要装饰风格，尊重原建筑平面设计，不对建筑主体结构进行改造，平面布置灵活多样，分别布置双人间、单人间、套房、三套房及总统套房等，共计354套客房。同时建设配套服务工程：商场四、五层为夜总会，六、七层为中餐厅（每层约为2600m2），八、九层为洗浴娱乐中心，酒店一层布置有西餐厅，二层为酒吧、烟吧等经营服务区域。
1、建筑装饰工程
该建筑为20世纪90年代设计产品，在及空间上不能满足现代化要求，故在每套房间里充分利用隔墙的变化来布置酒柜、衣柜等固定家俱，同时又能充分体现平面布局的灵活性，且在卫生间的布置上凸显多样性：洗浴设施有不同规格、样式的浴房、浴缸，洗面盆分为台上盆、台下盆等多种样式、型式。此外尤其在酒店大堂的平立面布置上，占用商场的部分面积，设有各种雕塑、欧式风情休息长廊、现代的水幕背景音乐吧等，施工用料考究，气势辉煌，凸显大堂的尊贵、典雅，烘托出星级酒店的氛围。
2、空调工程
该工程空调系统本应该为四管制空调系统，以满足客人在换季时对不同的温度需求。但是由于管道井狭小，不得不采取二管制系统。尽管这样使酒店功能有些删减，但为其他管道系统尽可能地提供足够的空间和平面。在客房内充分利用送风口与回风口的设计使房间有造型，如K31套房，由于房间内结构梁柱较多，回风口不易设置，便采取在衣柜的下层设置一木制百叶作为回风口，既体现家俱的变化性，以使送回风不形成直流。
3、消防工程
由于酒店类建筑对消防的要求标准高，在设计中多次同消防局进行沟通，在不改变消防功能的前提下，展现装修的魅力，喷淋头采用暗喷，在室内顶棚上再也看不到凸出平面的星星点点，这样使房间顶棚整洁明快。管道井本应加设防火门，但为增强装饰效果，每个管道井均进行层层封堵，PVC管道加设阻火圈，并在原防火门处做成壁龛，下部设置为检修门，上部布置雕塑或其他景观物，显现欧式风格。
4、强、弱电工程
强、弱电工程以客房内弱电控制220伏交流强电系统为主，分为客房集中控制系统和网络通讯控制系统。
客房集中控制系统：对客房内强电灯具、空调风机、空调电动阀、室内温度、房门状态、保险箱状态、身份识别信息、快速退房和服务信息等进行集中控制，以主从通讯网络和串行数据通讯格式与客房控制管理系统进行数据交换，实现对客房的全部状态进行实时控制。
网络通讯控制系统：控制系统通过网络对客房集中控制系统进行控制，对客房人员身份进行识别，检测房门与保险箱开关状态、客房状态的切换控制、客房温度的状态控制、客房服务功能和的响应、客房统一时钟的控制和客房预置以及对客房的工程状态控制。
5、给排水工程为减少管道，给水系统利用减压阀不设高低压区。
在整个管道管线系统布置中，充分利用现代科技，在尽量保证装修效果的前提下，按以下原则进行设计和施工：以空调风管为主，支管让主管，软管让硬管，管线让管道。俗话说，磨刀不误砍柴工，在管道集中的管道井及走廊进行予排，样板井、样板层放样施工后方可大面积施工，避免盲目展开，各专业抢占管位，造成不必要的大面积返工，达到节约成本，保证施工进度的目的。
在整修设计和施工过程中，有两个失误：一是将客房门洞口标高从2.0米改为2.1米，造成大量的门洞口返工改建，且走廊底标高（2.2米）与洞口标高相差仅为100mm，但是走廊管道排布紧凑，为门洞口处留出了灯廊的空间，改善了装饰效果。二是管道井内未留设排水地漏，将来给水、空调水系统跑水、渗水需维修时将无法及时排出积水。
二、建设的组织与管理
根据“立体交叉，分段承包”的方针，现场根据不同的合同类型，由工程部统一组织，监理公司监督，土建、水电、空调由总承包单位施工，消防、弱电由专业公司分包，装饰由六家装饰公司分段承包：客房部分四家施工，餐厅、夜总会分别由二家施工。这样既能保证装修风格的统一，又能保证质量与进度的统一，同时又保证现场的安全、质量、进度由总承包单位来管理。
1、安全
安全问题由总承包单位牵头，各分包单位具体实施，监理公司进行监督，工程部、保安部负责整体控制。这样责任分明，有措施、有落实、有检查、有监督，保证了工程施工的安全。由于本工程无主体施工，则安全重点放在防火、防毒、防触电和电梯口、楼梯边的防护上。本工程自开工建设以来，未发生一起安全事故。
2、造价、质量和进度
这三项内容的管理和控制是即对立，又统一，是矛盾的共同体。为此我们充分发挥各单位的优势，在矛盾的发展中解决矛盾。
为了保证工程质量，建设单位在材料设备的采购定位上明确酒店的五星级标准，主要材料设备采用高档产品，严禁以次充好，保证装修效果和使用功能。同时为酒店的经营减少维护维修成本，而且优质的材料设备在施工过程中也能减少误工、返工的机率，为保证施工进度打下良好的基础。
在施工现场，为保证质量进度的协调统一，工程部、监理公司、总承包单位形成以工程部为龙头的三驾马车，共同管理和控制，互相制衡又互相协调。工程部凸显技术力量和协调优势，下设土建、装饰、水、空调、强电、弱电和机械等十名专业工程师，在各个专业上引导设计和施工，同时总工程师进行整体方案的制定与完善。在施工过程中对设计和施工进行实时指导和控制，发现问题立即处理和变更，笔者统领工程部各专业工程师，共同协调，保证各专业的同步性、统一性，有矛盾及时解决，在技术及变更上不耽误施工、不影响使用功能。此外各专业工程师对现场的施工和质量进行巡查，监督监理公司、总承包单位的管理体系积极有效的运行，以确保工程进度和质量目标的实现。
为增强各施工单位的责任和权利，我们将工程建设分为两个阶段进行细化管理：在砌体改造抹灰阶段，以总承包单位为龙头，带动其他专业分包单位，为各分项工程施工创造工作面；在装饰阶段，以装修单位为龙头，引导专业分包单位施工，确保各专业为装饰装修创造工作面。为了做好成品保护工作，各装修单位分处、片划区进行管理，形成自己的管理层或管理区，以明确管理责任，缩小风险范围，保证工程的正常施工，减少损失。
在整个建设过程中，公司根据现场施工的实际情况，同时结合市场的经营季节性，不断地调整施工计划，实现计划与实际相统一，计划与目标相统一，质量与进度相统一。由于大多数单位不适应北方的冬期施工，总体竣工目标确定为2008年5月。但是在计划的不断调整中，我们有重点的将夜总会、中餐厅分别确保在12月18日和1月25日宏张开业，这其中凝聚了建设、监理及施工等各单位的辛勤汗水。这样的结果，不但体现了建设伊始提出的筹建方针，还为公司创造了明显的经济和社会效益。
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