学文网房地产成本控制篇1
【关键词】房地产企业 成本控制 原因 措施
一、房地产开发成本控制的内容
房地产价格与成本是正相关的，成本低，房价就有下降的空间，反之，房价就会上升。房地产价格与开发成本及费用的差额是企业利润的来源，因此，除了提高房产价格之外，成本控制是房地产开发项目管理的重要组成部分。具体来讲，房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、设计阶段、发包施工阶段、销售阶段、技术创新及工艺调整五个阶段。
（一）项目策划阶段，此阶段的成本控制及表现在寻找项目、进行市场调查和投资评估的过程中。
（二）项目设计阶段，此阶段是成本控制的重点，应当引起开发商的极大重视。
（三）发包、施工阶段，主要内容包括项目总发包、建筑安装工程及材料采购发包等。这一阶段的成本控制是项目施工全过程成本控制的关键环节。目前，房地产项目多采用以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据的合同价款方式，承包方则根据开发商提供的施工范围和***纸计算工程报价，工程费用以实际完成的情况进行结算。
（四）项目销售阶段，此阶段的成本控制主要是销售费用的控制。目前，房地产销售费用一般占房地产销售输入的2%-4%，销售费用的大小，对房地产利润有直接的影响。
二、我国房地产企业成本管理落后的原因及分析
目前来讲，我国的房地产企业在成本管理和控制方面仍然较为落后，主要表现在以下方面：
第一，目前大多房地产企业存在“重开发，轻成本”的现象。这样就会使得成本失控，预期效益大打折扣。
第二，成本控制还停留在事中和事后，严重忽视了事前的成本控制。
第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
第四，一些房地产企业的管理者的素质不高，缺乏创新意识。在市场经济条件下，企业作为自主经营、自负盈亏的主体，相应的对管理者提出了较高的要求，但有些房地产企业的管理者素质不能适应经济的变化，缺乏创新意识，是造成企业成本管理相对落后的原因。
第五，没有实行全面成本控制。目前有许多的房地产企业存在一些偏颇的观念，在企业内部尚未建立起“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。
三、我国房地产开发成本控制的具体措施
（一）从整体上看成本控制应注意的问题。
第一，在成本控制中要综合考虑各方面。成本控制目标的制定要综合考虑质量、进度、效率、工作量要求、资源消耗等各方面的综合信息。不能只孤立的谈成本控制目标，而置其他目标于不顾，因此，在工程实施过程中，要遵循成本控制与质量控制、进度控制、合同控制的统一。
第二，成本控制要全面。房地产企业的成本控制不是某一阶段的，而是贯穿于整个开发过程的始终，包括房地产设计、开发、建设及销售过程中的所有费用。在成本控制的实施过程中，除了主体工程还要对房地产项目所包含的所有子项目或单项工程的成本进行控制；要综合考虑建筑安装成本和设备器具费用，对每项具体的房地产项目费用组成实施控制，此外，还要对所有合同的付款进度、成本数量及费用发生的时间进行控制，以保证企业资金使用计划的要求。
（二）房地产产品设计是成本控制的关键环节。
借鉴国内外实践和相关可知，设计阶段对成本的影响不容忽视，例如，在初步设计阶段对成本影响的概率为75%-95%，在方案设计阶段为35%-75%，在施工***设计阶段为5%-35%。于此可见，设计在成本控制中的地位。
第一，开发商要具备自己的设计思路，并对设计的各环节进行严格的监督。房地产产品的开发设计要体现本企业的目标，而目前多是在设计单位设计完成后再有公司审核，这种做法不利于企业目标的达成。因此，建议在设计期采用开发商构思——研讨——咨询——决策的路径，才能使产品更好的适应市场。
第二，充分利用新技术来满足设计的需求。随着经济的发展，生活水平的提高，消费者需求也在变化。适应变化并创造需求是房地产产品设计的出发点。这就要求在设计阶段，充分利用新技术提升新产品的质量，以满足市场需要，创造新的需要和新的市场。
第三，控制设计中一些不必要的装饰性设计。例如，目前存在的一些异形结构，装饰性柱和梁及外架等，建造成本通常较高，施工难度较大，实用性较低，对此可以适当控制，即使对于有必要的设计最好能做出一个成本与效益的分析预测报告。
（三）采购是成本控制的重点。
采购主要是指为了完成项目开发目标，从企业外部来购买的货物或服务的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务等业务的发包或委托。作好采购成本控制应该考虑两个方面。
第一，要重视招标工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用和积极性，尽量在保证质量的前提下减低采购价格。
第二，组织好合同签订工作。合同是责任双方明确责任义务及解决问题的重要依据，合同签定的好坏直接关系到开发项目的进展与效益。因此，合同条款应尽可能的全面和细致，针对易出现争议的情况规定定性定量的解决办法，避免用模糊用词导致出现扯皮的现象出现。
（四）实施成本控制的动态管理。
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，针对实施过程中成本控制出现的新情况、新问题给予相应的对策，保证成本控制的连贯性和动态性管理的实现。
参考文献：
房地产成本控制篇2
论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
一 房地产开发中的主要成本构成
（一）土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理***策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
（二）前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
（三）建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
（四）市***公共设施费用
市***公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
（五）管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
（六）贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
（七）税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行***性费用，主要由地方***府和各级行***主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市***配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
（八）其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
二 开发全过程中的成本控制方法
（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行***性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。
（2）加强***府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。***府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。
（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度
各级地方***府应认真落实国家已出台的各项清理收费***策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。
（三）完善市***配套，履行***府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应有***府负担的市***配套设施，***府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市***配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。
（四）适当降低税收负担
依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收***策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。***府对房地产行业的税收***策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。
（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。
（六）充分发挥***府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，***府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关***策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理
企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
三 开发全过程中的成本控制要点
（一）前期阶段
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工***的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工***之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工***投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。
因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。
（二）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
（三）管理费用的控制
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。
（四）销售费用的控制
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
（五）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
四 开发全过程中个别成本的控制
在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
在房地产开发中还有一大块费用就是***府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解***策，和各***府部门搞好关系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对***的成本管理职能部门)。
六 综述
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家
参考文献：
[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[d]. 西安科技大学, 2008
房地产成本控制篇3
关键词：房地产；成本控制
前言：工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制，以实现项目成本控制的总目标。
一房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市***和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。
管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二设计阶段的成本控制
(一)设计方案优化
设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。
(二)实行限额设计，有效控制造价
限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工***的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。
(三)前期造价分析
通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计***纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意***系统、明确地告知设计单位。及时组织***纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。
二工程招投标阶段的成本控制
建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。
投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。
三项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
(一)采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。
在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅***纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案。
在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式．工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工***纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。
(二)合同签署要严密
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。
目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的FIDIc合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距，有必要吸收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进行修订。
(三)提高工程变更的预见性
在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。
(四)结算审核要细致
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。
一般应从以下角度控制结算工程成本：
核对合同条款．只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等·
检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工***一致，方可列入结算；
落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；
按***核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。
严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；
注意各项费用计取．建安工程的收赞标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行；
房地产成本控制篇4
（一）内部控制与成本控制在目标上具有一致性
内部控制通常被看作是一个组织内部实施的一系列约束性质的计划、程序或者方法，其目的在于提高组织的经营效率，使组织及时获取并充分利用各种资源，从而达到既定的经营目标。为此，企业通常需要从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及内部监督等多方面来制定内部控制制度，使其符合企业自身发展的实际需求。对于内部控制工作来说，存在两个关键词，一个是效率，一个是风险，所有的制度及控制活动都将围绕这两个词展开。而成本控制则是对成本影响因素及条件采取各种预防措施和调节措施，以达到相应的成本管理目标。企业通常需要制定成本、监督成本并且纠正成本偏差，从而科学有效地将成本控制在合理的范围内。一个企业的成本一旦得到有效的控制，那么在内外部环境稳定的情况下必然能够显著提高经营业绩，而在内外部环境发生巨变时也能够避免巨大损失，相比于其他企业来说，在行业不景气的时候更容易保持盈亏平衡。由此可见，在成本控制工作中，关键词是业绩和损失，但最终还是指向了企业的效率和风险。因此，内部控制和成本控制在目标上是具有一致性的，两者同属企业内部管理的范畴，虽然侧重点有所不同，但都服务于企业效率的提高和风险的管理。目标上的一致性决定了内部控制工作和成本控制工作在具体开展的过程中可以相辅相成。
（二）内部控制与成本控制可以相互促进
对于一个现代企业而言，内部控制的建立健全几乎已经成了增强其竞争力的必经之路。尤其是对房地产企业来说，内控制度的完善将有利于规范其运作方式，为企业健康发展提供有力的保障，不仅能够在确保资产安全方面起到关键作用，还能够推动企业提高经济效益。由此可见，内部控制立足于企业的长远发展，涵盖了企业的方方面面，兼具全局性和全面性两大特点。在制定内部控制制度时，需要考虑各种重要的业务环节和风险隐患。同时，内部控制从产生发展到现在已经形成了丰富的理论和方法，能够为各种控制措施的设计和实施提供强有力的支撑。而相比之下，成本控制则侧重于企业的生产过程，关注成本的发生过程，重在总结成本动因和分析成本差异。为了做好成本控制工作，企业同样需要设计一些制度和控制程序，但与内部控制不同的是成本控制只关注与成本有关的信息，而并不在乎其他方面的管理，虽然细致入微，但在视角上却具有一定的局限性。因此，内部控制与成本控制是可以相互促进的。一方面，内部控制站在企业全局的角度能够为成本控制提供更多的思路和方法；另一方面，成本控制则能够以其细致入微的视角促进内部控制的进一步健全和完善。两者在企业管理中可以相辅相成、加强效果。
二、内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用
（一）运用内部控制制度为成本控制营造良好的内部环境
同样的成本控制方法在不同的企业会取得不同的效果，很大一部分原因就在于内部环境的差异。良好的内部环境能够为各项工作的开展提供良好的基础，促进成本控制工作的有效开展，而滞后的内部环境则会阻碍成本控制工作的开展。在我国房地产行业，大多数企业都是随着近几年行业形势大好而短期内发展起来的，在组织机构和企业文化方面普遍比较薄弱，对其成本控制工作的开展形成了很大的阻力。因而，房地产企业应当运用内部控制制度为其成本控制营造良好的内部环境，变阻力为助力。在组织机构方面，应当成立一个成本控制中心，并设计一套合理的管理体系，安排具有胜任能力的人员来从事相关工作，明确职责分工。在企业文化方面，应当逐渐树立照章办事的共享信念，淡化企业内部员工之间的人情文化，使各项工作都能够更加公正和客观地开展。除此之外，科学的激励约束机制也将是成本控制的重要助力，适当的奖励能够激发出员工做好本职工作的积极性，而严厉的惩罚则可以减少违规违纪的事件发生。赏罚分明的企业文化对企业各项工作的开展都具有显著的促进作用，当然也能够提高成本控制的效率。总的来说，内部环境建设得越好，将越有利于企业提高成本控制的效率，并加强成本控制的效果。房地产企业在制定相关制度时应该适当考虑成本控制相关工作的实际需要，从而科学运用内部控制制度为其成本控制工作的开展营造良好的内部环境。
（二）运用内部控制制度加强成本监督的效果
成本控制是一个系统性的过程，不仅包括事前的计划，还包括事中的监督及事后的分析和总结。事前的计划一般是指成本的制订，比如采用指标分解、预算分析或者定额计算等方法来设定目标成本。事后的分析总结则主要是分析实际成本与目标成本的差异，找出产生差异的原因，并寻求降低成本的方式。这两个过程主要是运用一些专门方法进行计算、规划和分析，虽然工作难度很大，但过程十分单一，是比较容易管理的。相比之下，事中的监督在程序上显得更加复杂更加琐碎。而成本监督不仅能够确保各项成本控制措施得到切实的执行，而且还可以为后续的成本分析提供充分的信息，为改进成本控制措施提供依据。因此，成本监督对整个企业的成本控制工作来说非常重要。房地产企业的产成品成本大，需要经过复杂的工序才能完成，因而其成本监督工作也比一般企业的成本监督工作难度大。内部控制的关注点主要就放在各种工作程序和流程上，针对消除漏洞、控制业务流程风险的理论和方法十分丰富。房地产企业应当运用内部控制制度来加强成本监督的效果，诸如授权审批、会计记录及预算管理等方法都可以加以运用。授权审批要做到权责一致和权责恰当，使相关负责人能够及时了解到成本控制措施的实施情况，并合理控制风险。会计记录则要真实完整，实现对成本的会计监督，以确保成本信息的准确性。预算管理的相关方法也可以运用到成本监督中来，使成本控制更加科学、更加合理。
（三）运用内部控制制度加强标准化工作的开展
标准化工作主要是指企业销及各项管理工作的合理化和规范化，一般包括计量方面的标准化、价格方面的标准化、质量方面的标准化及数据方面的标准化。标准化是成本控制取得成功的一大前提，因为只有实现了标准化，成本控制措施才能够有序进行，成本分析才能够以更加高效的方式完成。没有实现标准化工作的企业无法及时提供准确的成本信息，无法进行有效的成本分析，也无法制定和开展相应的成本控制措施。房地产企业在计量、计价、质量及相关数据处理方面涉及较多专门知识，非常复杂，因此其标准化工作既是重点也是难点。然而，房地产企业可以借助内部控制的力量来加强标准化的开展，使其早日实现标准化。既然内部控制制度主要是针对一些重要业务环节而设计的，那么房地产企业就可以将计量、计价、质量及相关数据的标准化纳入到重要业务环节当中，针对每个项目的标准化规定专门的方法，详细说明操作流程，并公示相应的结果。对于一些特别重大且复杂的事项应当一一举例并且附上详细的解释说明。相关标准一旦制定则不能随意修改，为此还应当设定一套合理的修改流程，在有必要修改相关标准时则需要按照此流程进行修改。如此一来，既能够确保标准的稳定性，又能够保证一定程度的与时俱进。简单来说，就是以制度的形式将各种表格的制作及数据的处理予以规范化，并对计量方法、计价方法及质量要求进行统一。有了明确的内部控制制度作为支撑，企业的标准化工作会更快实现，从而促进成本控制目标的完成。
三、结论
房地产成本控制篇5
【关键词】目标成本；房地产
房地产开发项目造价控制一直是房地产开发研究的重要课题之一。尤其是在国家不断加大调控力度的形势下，“拿地即能赚钱”的粗放式房地产发展时代已彻底成为过去。在售价限制与人工材料上涨的双重压力下，如何保证利润率是房地产开发企业不得不面对的首要问题。工程造价的精细化管理无疑是解决这一难题的有效措施之一，落实到具体方法上，很多房地产企业都选择使用“目标成本控制”这一利器来落实对工程造价的预测、监控与评价，从而实现对开发项目的全过程造价控制。
目标成本的编制是为了控制工程造价，而建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。建设工程造价费用按其性质不同，一般由建筑工程费、设备安装工程费、 设备购置费、工器具及生产家具购置费、工程建设其他费用等几部分构成。与此相对应，目标成本主要由以下几部分构成：土地征用及拆迁补偿费、前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、销售费用和管理费用。
下面我们将结合西安某房地产开发高层住宅项目的具体情况来研究目标成本的构成：
房地产成本控制篇6
关键词：房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施；财务管理体现；前景展望
众所周知，我国的房地产行业已经发展成为国民经济的支柱性产业。房地产行业竞争不断加剧使得地产行业出现局部过热的态势，国家为了抑制房地产行业过热局面推出了一系列的宏观经济调整***策，房地产企业面临着重新洗牌的局面。为了不被淘汰房地产开发企业不得不进行竞争方式和竞争手段的调整，而最为重要的就是进行成本的控制和管理，管理出效益，只有对项目成本进行了必要的控制，才能在激烈的竞争中取得竞争优势。
1、房地产开发企业的成本构成
房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，把房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：
1.1项目开发阶段的成本
项目开发阶段的成本主要是指土地成本。
1.2项目建设成本
房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。
1.3财务费用
房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进***地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进***地产项目开发，开发商筹集资金的财务费用。
1.4项目建设中的管理运营费用
管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。
1.5各相关品类的税收费用
房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。
2、房地产项目成本控制应遵循的原则
2.1经济效益原则
进***地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。
2.2目标成本控制原则
进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期的进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。
2.3综合成本控制原则
综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。
2.4权责发生制原则
房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。
2.5动态控制原则
房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。
3、房地产项目成本控制的重要性
房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关乎房地产企业的生死存亡，进行有效的成本控制具有重要的作用。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，实现经济利益。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，实现较高的收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期，因为房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。
房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。
4、房地产项目成本控制的措施
4.1项目准备阶段的成本控制
房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段的成本控制和项目设计阶段的成本控制。
4.1.1项目筹划阶段的成本控制，也被成为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：
（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
（2）企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；
（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
4.1.2项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。
（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。
（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。
（3）要严格控制***纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计***纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行***纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。
（4）在设计出***之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。
4.2项目施工阶段的成本控制
房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施 进行分析和总结。
（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。
（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。
（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。
（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程***，做好对设计***纸和施工***纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。
（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。
4.3项目结算阶段的成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
5、财务管理在成本控制中的体现
在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现
6、房地产成本控制的发展趋势
首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。
其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。
最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。
参考文献：
[1] 王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学,2008.
[2] 黄德源.提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析[J].中华建设.2009,(10)
[3] 陈亚芬.浅谈房地产开发企业项目成本控制[J].中小企业建设与科技.2009,(05)
房地产成本控制篇7
【关键词】房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施
1 房地产项目成本控制的必要性和基本原则
1.1 房地产项目成本控制的必要性
1.1.1 项目成本牵涉房地产企业的生命线
房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关系房地产企业的生死存亡。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，在一定程度上可以规避由于资金短缺而引致的投资风险，实现超额的利润。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，保证较高的投资收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期。房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。
1.1.2 项目成本控制助推项目目标的实现
房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产开发企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。
1.2 房地产项目成本控制的基本原则
1.2.1 经济效益原则
进***地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。
1.2.2 目标成本控制原则
进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期地进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。
1.2.3 综合成本控制原则
综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。
1.2.4 权责发生制原则
房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。
1.2.5 动态控制原则
房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。
2 房地产项目的成本构成
房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，按房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：
2.1 项目开发前期成本
项目开发前期阶段的成本主要是指机会选择成本、可行性研究成本、决策成本、土地取得成本、设计成本等。其中，土地取得成本为主要成本，包括土地安置补偿费、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、拆迁赔偿费，耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、新菜田开发基金、出让金业务费、契税、利息等。
2.2 项目建设工程成本
房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。
2.3 筹建项目财务费用
房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进***地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进***地产项目开发，开发商必然支付一定数量的筹集资金财务费用。
2.4 项目管理运营费用
管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。
2.5 各相关品类的税费
房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。
3 房地产项目成本控制阶段策略
3.1 项目准备阶段成本控制
房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段成本控制和项目设计阶段成本控制。
3.1.1 项目筹划阶段成本控制
该阶段的成本控制也被称为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：
（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等。
（2）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案。
（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算。
（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性。
（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
3.1.2 项目设计阶段成本控制
该阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。
（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。
（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。
（3）要严格控制***纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计***纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行***纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。
（4）在设计出***之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。
3.2 项目施工阶段成本控制
房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施进行分析和总结。
（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。
（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。
（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。
（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程***，做好对设计***纸和施工***纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。
（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。
3.3 项目结算阶段成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
4 房地产项目成本控制财务管理策略
在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现。
5 房地产项目成本控制发展趋势
首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。
其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。
最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。
房地产成本控制篇8
一、房地产企业成本及控制措施
(一)房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。2、房地产企业的费用房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
(二)房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。2、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工***设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计***纸的审核工作。3、建设阶段的成本控制建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按***施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工***纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。4、交付阶段的成本控制交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照***纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工***、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
(一)房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
(二)房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
(三)房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家***策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
四、结束语
房地产成本控制篇9
[关键词] 房地产项目 成本控制 成本管理 全过程成本控制 房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一，近年来已经成为消费和投资的热点。随着全国房地产市场逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。
当我国加入WTO后，房地产企业面临大量境外巨额资金流入国内房地产市场，房地产开发企业的市场竞争的形态、内涵、方式也必然发生深刻的变革，房地产企业的成本控制与管理已经成为各个房地产企业在市场竞争中重要法宝。笔者在深深感受到目前房地产市场竞争激烈的条件下，为了适应成本、价格在项目开发过程中的变化，一定要实施房地产项目全过程的成本控制与管理，尽可能地降低房地产项目的开发成本，提高企业的经济效益。
1、 房地产项目的成本构成研究房地产企业的成本费用管理，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目成本费用构成非常复杂，包括了内部和外部因素，涉及环境、经营、技术、管理等各方面。
1.1土地成本土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分：土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。
1.2工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。
1.3相关税费房地产开发过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。
1.4管理费用只用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。
1.5筹资费用房地产开发属于资金密集型产业，需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资，产生了一部分费用。通过上面构成分析，房地产开发项目成本分为三大部分：土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。
2、 房地产项目成本控制与管理的原则
2.1全面控制原则全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。
2.2管理层重视原则企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度，直接影响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须积极做好模范带头作用。
2.3经济原则成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。
3、 房地产项目成本控制要点和方法房地产开发通常可以分为四个阶段：立项阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、市场营销阶段。不同的房地产公司对控制的要点有所不同。一般地，可以抓住项目开发个阶段的成本控制要点进行主动控制，以达到比较满意的成本绩效。
3.1立项阶段的成本控制要点和方法立项阶段的成本控制内容主要包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。立项阶段要着重考察投资环境，投资房地产产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市场配套情况等，该阶段注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制作用。
3.2规划设计阶段的成本控制要点和方法前期设计规划阶段应用价值工程原理，变事后的成本控制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控。在设计过程中，提倡标准设计和限额设计。既要反对片面强调节约，忽略技术上可行性，使项目达不到功能要求;又要反对重技术，轻经济、设计保守浪费等现象。
3.3施工建设阶段的成本控制要点和方法工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意***最终实现的阶段，这一阶段对成本控制的影响为10%-15%，项目经理控制造价的有效方法是施工阶段全过程中促使施工方采用先进的施工组织技术和科学的施工方案。同时，材料、设备的选择直接决定了房屋的质量和成本，因此选择材料供应商也是施工阶段成本控制的关键。
3.4市场营销阶段的成本控制要点和方法房地产市场营销阶段成本控制主要是指房地产开发企业在这一阶段对销售投资费用的控制，从而实现房地产开发项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平，确保房地产开发项目投资收益的实现。
4、项目施工阶段 建设项目的施工阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也是对项目成本控制目标管理的主要实施阶段，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的监督管理，尤其是对在设计阶段制定的成本控制目标，进行间隔把关，落实成本控制的各项目标，主要包括以下几个方面： 1.加强合同的管理和实施 建筑工程施工合同一经签订，是受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同签订过程中，严格按照项目成本预算目标控制各项合同 金额。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地进行成本控制。 2.加强施工现场的监督管理 通过优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，尽可能减少由于设计可能对施工带来的负面影响，同时还应该加强施工现场的监督管理，尤其是对施工现场签证应加强管理。现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%-20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理，加强预算成本目标控制。对于现场签证应该注意以下几个方面的工作：
（1）严格工程量签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经项目经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同签字方为有效。另外，开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。 （2）签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别在±0.00以下隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。 （3）签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签 证。 3.加强设备、材料的采购管理 设备、材料的采购管理是项目成本控制的重点和难点。原材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商，要及时了解材料、设备的价格变化情况，通过采购管理的控制，控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。项目成本控制是的实施和管理是企业实现组织目标，提高竞争力的关键，但这并不意味着对于成本的控制和追求可以忽视项目质量和顾客的差异化需求，因此，在房地产开发企业的成本控制管理中也应该正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的开发成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率，降低企业财务成本。
结束语
房地产成本控制篇10
关键词：房地产；开发项目；成本控制
中***分类号： F293 文献标识码： A
成本控制是房地产开发项目中非常重要的一项工作，房地产开发企业想要在激烈的市场
竞争中立于不败之地，并取得良好的经济效益，就一定要高度重视成本的控制工作。切实提高成本管理与控制水平。当前， 中国的房地产市场已经进入了成长期，房地产行业的竞争也呈现出规范化的趋势。在国家对房地产行业进行比较严格的宏观调控***策的大背景之下， 开发商想要获得丰厚的利润，那就必须要从项目本身出发，对所开发的项目实施科学的成本控制和管理，这不但对项目本身竞争力的提升具有重大影响，并且，它对提高房地产开发企业的品牌与口碑也具有相当重要的意义。
1. 房地产开发项目成本控制的重要性
1.1成本控制是房地产企业的生存要求
因为房地产行业属于社会经济发展的重要组成部分，所以越来越多的人投身于房地产行业，房地产企业也不断增多。为了取得更大的竞争优势，让企业能够实现长久发展，并在激烈的市场竞争中能够始终处于不败之地，房地产企业就一定要进行成本控制。只有进行开发项目成本控制，房地产企业才可以对相关的成本进行比较精准的核算，以确保每一分钱都能够用在该用之处，能够在一定成本之下实现项目的建设工作，确保资金的流动，且能够把更多的资金投入到质量与技术方面，让企业不断与时俱进。所以，进***地产开发项目的成本控制，是房地产企业生存的基本要求之一。
1.2控制成本是抑制房价的要求
而今，居高不下的房价已经成为社会公众时刻关注的热点之一。然而构成高房价的原因除了社会物价水平的提高，以及部分投资商哄抬房价之外，房地产开发项目的成本过高也是一个重要因素。为了抑制居高不下的房价，除了需要***府推行相关的调控***策以外，房地产企业对项目开发成本所进行的控制，以及在影响成本的多个领域采取措施实现合理科学的控制，同样能对降低房价起到作用。所以，进***地产开发成本的控制，是当前抑制房价的必然要求。
1.3 控制成本是房地产市场有序健康发展的要求
改革开放以来，社会主义市场经济不断发展，城市土地使用制度与住房制度不断改革，房地产行业也逐渐成为我国经济发展的支柱产业，并得到了迅猛快速的发展。但是，在其快速发展的同时，因为行业规范不明确等相关问题，房地产行业的发展仍然存在诸多不足。为确保房地产市场的有序健康发展，就要从开发成本着手，进行有科学合理的成本控制，这不但能够促使企业获得更多的经济利益，还能够在保障提供高质量的商品房的同时，给人民更多的优惠和质量保证，使他们实现安居乐业。
2、房地产开发项目的成本构成及相关控制原则
对房地产项目全过程成本控制进行研究，首先要清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目全过程成本费用的构成相当复杂，它包括了内部与外部因素，并涉及经营、环境、技术、管理等各方面。成本方面主要有工程建设成本、土地成本、管理费用、相关税费、筹资费用等。由此所产生的房地产项目成本控制的主要原则有以下几个：
2.1管理层重视
企业管理层对企业成本控制的重视程度，直接响企业实现成本控制的决心与信心，也直接影响企业控制项目开发成本控制的深度。这个问题上，管理层首先要起到带头作用。
2.2经济效益
成本控制应该把经济效益作为中心，把成本费用最低、以及服务质量的最大化作为目标。
2.3全面控制
全面控制指的是全过程进行统一的控制。成本费用制要充分调动起全体职员控制成本的积极性，由于每职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制应当贯穿于成本费用控制的整个过程，不只是是对部分费支出进行控制。
3、房地产开发项目全过程的成本控制措施
3.1、设计阶段的成本控制
我们所说的设计阶段是指目的整体设计，包括项目的发设计理念、周边设计、决策者对项目的总体设计思路等等，不只是说开发项目的楼体设计。对房地产开发商来说，设计阶段的重要性是毋庸质疑的，从户型的选择，再到外立面与确定还有与周边环境的配套等都显示出设计的重要性。好的楼盘设计，能够做到不但合理，还美观，且经济，可以更好的为了房地产公司的经营服务。要是说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段，也是成本控制的基础阶段，那设计阶段才是成本控制的关键阶段。在设计阶段要加强成本控制的重要之处体现在以下四个方面：
其一，设计阶段控制项目成本能使技术和经济结合。在设计阶段不但要考虑到项目的使用功能与美观要求，不能总是力求采用先进的技术方法实现项目所需的功能，还要在设计时充分考虑开发项目的经济因素。从而使设计方案较好的体现技术和经济的结合，真正实现设计的宗旨 ——“经济、适用、美观”。
其二，设计阶段的项目成本控制会使成本控制工作更加主动。要在设计阶段控制项目造价，可先按一定的质量标准，列出项目各部分计划的支出费用，也就是成本计划。 在详细的设计制定出来之后，再对工程的每一部分估算造价，对照成本计划中所列出的指标进行审核，发现差异，主动采取一些控制方法来消除差异，从而使设计更加经济。
其三，设计阶段进行项目成本的控制分析能够使项目成本构成更加合理，且提高资金利用效率。在设计阶段项目造价的计价表现形式是编制设计预算，通过设计预算能够了解项目造价的构成，并分析资金分配的合理性。可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能跟成本的匹配程度，从而调整项目功能和成本，使其更趋于合理。
其四，设计阶段进行工程造价的计价分析能够提高投资控制效率。编制设计概算并且进行分析，能够了解项目各组成部分的投入比例。对投资比例比较大的部分要作为投资控制的重点，这样就可提高投资控制的效率。
3.2招标阶段造价的成本控制
在设计方案确定之后，进行公开招标与合理低价中标的招投标方法，择优确定承包商是造价控制的一个重要手段，合理的标底是工程质量的重要保证。完整的招标文件，条款必须严谨、全面、准确，能准确体现业主的意***，并且有利于工程施工的顺利进行，还有助于工程质量的监督与工程造价的监控。造价人员要根据现行规范、施工***纸、计算规则、现场因素等编制工程招标文件与标底，用工程量清单报价的方式，且使标底控制在概算范围内。评标时要详细了解投标技巧带来的风险与消化途径，对设计变更、甲乙供材、分包项目，价格可调范围的确认等进行明确而具体的规定，对施工中可能产生的职责不清、延误工期、影响造价等因素，进行事先约定，确保双方按约履行，减少扯皮现象的出现。
3.3项目实施阶段的成本控制
房地产项目的实施阶段主要指的是项目的施工阶段，这一阶段中，因为设计已经完成，项目的规模、范围、工期、质量等级等已经基本确定，承包商已经到位。致使其对项目成本的影响不会太大，可是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的90％以上，这一阶段要是做不好成本控制工作，就会造成成本的浪费直至超出项目计划与预算。因此在实施阶段，项目成本的控制仍然十分重要。在项目实施阶段，主要做好以下三个方面的工作：
第一，工程施工阶段影响工程造价的可能性只有大约5％一10％，可整体工程投资主要发生在此时期，它是工***变为实体工程的阶段，投资浪费的可能性比较大，因此施工阶段的造价控制非常重要。首先房地产企业要确定合理的工期，不能频繁地调整工期。其次要合理安排，且综合平衡施工的顺序。最后加大项目组织管理力度。对各个业务过程进行成本控制，根据预先所确定的标准与方案对成本的数据实行限额控制，建立分工负责、有机协调的责任成本体系，从而达到降低成本的目的。
第二，加强***纸会审工作与合同管理。有计划、有目标的合同管理是施工阶段成本控制的关键，要求充分理解与熟悉合同条款。并加强***纸会审，把工程变更的发生尽量控制在施工前，从而减少返工费用及承包商的施工索赔。
第三，要加强材料供应管理。建立采购价格考核与信息管理网络，合理的制定采购方案，且与工程工序进度无缝链接。确定定价与订购程序，加强材料渠道归口管理与供应商的管理，进行资源的集中批量采购，从而降低采购总成本。
3.4，竣工阶段的成本控制
竣工阶段的成本控制要做好竣工决算的编制工作，从而使竣工决算真实的反映竣工项目计划、建设工期、实际的建设规模及设计与实际的生产能力，反映出概算总投资与实际的建设成本，于此同时，还反映所达到的主要技术经济指标。对这些指标计划数、概算数和实际数进行对比分析，不但能够全面的掌握建设项目计划与概算执行情况，还能够考核建设项目投资效果，为之后制订新项目计划与降低建设成本，以及提高投资效果提供必要的资料。
参考文献
[1]王新芳房地产开发成本控制研究[D] 西南科技大学 2008
[2]杨丽琛房地产成本控制研究[J]硅谷 2008（12）
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