学文网项目前期策划篇1
工程项目前期策划事实上就是在工程项目实施之前，针对工程项目实施过程中需要考虑到诸多影响因素包括其施工技术、施工成本、施工效益、施工进度、施工人员、施工影响等诸多内容进行综合全面考量，同时应用科学的选择标准针对工程项目实施过程中的先进性、适用性以及建设条件的可能性、协调性和经济上的效益性进行全面细致的分析，保证工程项目能够经过全面细致的验算和分析，保证最后的结果能够确定工程项目的实施可能性，同时确定在工程项目实施的过程中如何能够取得最大的经济效益和社会效益。事实上，工程项目前期策划就是针对工程项目实施过程中的重要准备工作，每一个工程项目在实施过程中必然会面临无数不同的影响因素和变化因素，提前做好对相关影响因素以及变化因素的分析和预防工作，就能够有效的提升工程项目实施过程中出现安全隐患、经济隐患、技术隐患以及质量隐患的几率，保障工程项目实施过程中的稳定性、安全性以及科学性。工程项目前期策划的过程中应该包含以下内容:首先在工程项目前期策划的实施过程中，首先应该针对工程项目的基本信息以及实施情况进行全面细致的考察，针对工程项目的可操作性作出相应的评判，保证对工程项目可操作性评判过程中影响因素的有效控制，保证工程项目可操作性的结果正确有效。其次在工程项目前期策划的实施过程中，应该针对项目的可操作性研究结论，针对工程项目开展过程中的实施进度采取实地考察活动，针对工程项目实施过程中的实地情况进行信息考察和收集过程，再次确定工程项目实施过程中的可操作性，保证工程项目的可操作性得到进一步的应验，同时针对这种实地考察的信息完成对工程项目相应信息的汇拢和整理工作，做好工程项目实施过程中主要影响因素以及注意信息的收集工作。最后在工程项目前期策划的实施过程中，应该着重注意根据工程项目实施过程中的理论信息以及实际信息的收集和整理的结果，针对当前工程项目实施过程中的可行性、科学性、优化性、效益性等等特性进行集中的讨论和研究，根据工程项目实施现场中相关人员、地理、人文、水质、经济等等信息进行综合的考量和分析，最终完成对工程项目实施过程中整体操作思路的确定工作，做好对工程项目实施过程中相关实施方案的优化工作。同时，工程项目前期策划的过程中应该积极注重以下内容:
1．1注重工程项目前期策划过程中的系统性
就是在工程项目前期策划的实施过程中务必需要注重前期策划这一工作的整体性以及系统性，注重按照前期策划工作中的相应流程完成工程项目相关特性以及成本利益的研究和分析工作，保证工程项目前期策划的结果能够具备全面考量的整体性和上下一心的系统性。首选来说，工程项目前期策划的主要目的必然是为了解决某一方面的矛盾或者是满足某一方面的需要，而针对工程项目的实施目的以及实施方法也必然有很多的选择，在诸多的实施目标以及实施方法中确定最能符合当前解决矛盾以及满足需要的那一种实施目标和实施方法，就少不了前期策划工作中的相关信息采集工作和信息研究工作，因此前期策划工作是必须在一定指导下才能完成的工作。其次，项目前期策划的结果中尤其是针对工程项目的实施目标中，必须全面的包含工程项目的目标设计、工程项目的目标定义、工程项目的目标结构、工程项目的目标结果等等诸多内容，保证工程项目整体施行过程中的完整性、系统性，进而有效的提升工程项目实施过程中面临诸多外界影响因素时的抗性能力。
1．2注重工程项目前期策划过程中的科学性
在工程项目前期策划的过程中需要准确注意的一点就是，工程项目前期策划的结果事实上是由=相关理论信息以及实际信息的采集工作共同完成的，而并非是某一部门或者某一个人的想法促成的，项目前期策划的结果也是必须依存在相应信息数据的收集和分析工作中才能充分的满足项目前期策划结果科学性的要求;其次在工程项目前期策划的过程中必须针对工程项目的实施目标以及实施过程进行大量的推敲研究、分析讨论，尤其是在实施目标这一点上，正确的方向虽然不能取得正确的结果，但是错误的方向一定会取得错误的结果，相关人员务必要保持工程项目前期目标设计结果中的正确性和科学性以及可优化性;最后，针对工程项目前期策划结果中的可行性研究，也必然是建立在大量的信息数据分析以及技术经济条件论证的基础上的，只有这样才能保证最后得出的结果是最符合当下条件的结果。
2、结语
项目前期策划篇2
【关键词】工程项目；施工管理；前期策划
“策”即计策，“划”即规划、计划。施工阶段前期策划，即施工企业为了达到工程项目特定的管理目标，借助一定的科学、合理的方法和手段，在施工前期制订的项目管理目标、指标以及实现的方案和措施的过程。在项目施工管理中，前期策划处于战略地位，是项目施工管理的龙头，是指导项目实施的方***，是项目得以实施和完成的基础和依据，是决定项目成败、优劣的关键因素之一。是对工程项目的施工组织、计划合同、施工技术、设备物资、安全质量、总体进度等管理工作做出预见性安排，降低工程成本，规避重大风险，实现项目管理目标的重要手段。
1.项目施工阶段前期策划小组人员组成
企业总经理任策划小组组长，负责审核项目施工阶段前期策划建议书。管施工生产的副总经理、总工程师任副组长，经济管理部、工程管理部、安全质量部、经营部、设备物资部、人力资源部、宣传部和拟策划项目的项目经理、总工程师等为组员。
2.项目施工阶段前期策划流程及责任分工
2.1经营人员进行投标交底工作。经营人员向策划小组人员进行报价交底，交底内容包括报价的策略、效益来源、工程重难点、创效支点等，使策划小组全面了解项目前期投标效益情况，明确项目成本内控和创效目标及方向。
2.2工程管理部进行方案制定工作。
（1）参与***纸会审，把握设计意***，会同项目人员确定临建工程施工设计***；（2）制订节点工期，划分施工段落，以便项目分包及核算。段落划分需从便于施工和节省成本方面合理划分；（3）对施工***进行优化和工程数量预控，建立工程数量台账并对工程量及材料用量进行初次分解量化；确定工程量及材料用量的承包及管理方案；（4）确定周转性材料用量及机械设备的配置数量和上场时间；（5）对施工方案进行优化比选。
2.3计划合同管理
（1）项目经济评估，编制项目责任成本预算；（2）编制内部招标控制价，组织公开招标，选择劳务队伍；（3）参与设备部组织的施工机械设备租赁招标。
2.4安全管理。确定项目安全管理目标，确定项目安全施工管理重难点，确定安全专项施工方案、管理方案、应急预案的目录，组织项目风险控制策划。
2.5质量管理。重点明确工程质量目标和创优计划，对关键工序和特殊过程提出质量管理措施和要点。
2.6物资设备管理。（1）调查并确定材料来源、材料价格、供应方式、采购总计划等；（2）组织材料采购招标；（3）调查并确定周转性材料价格；（4）调查机械设备租赁市场行情、价格，确定租赁方式和控制价格。
2.7人员管理。核定管理人员数量标准，调配并组建内部架子队伍。
2.8企业文化宣传。对项目临建设施的企业文化进行宣传策划。
3.项目施工阶段前期策划需要编制的内容
3.1编制依据。即施工合同、招投标文件、技术标准和规范、施工设计***、现场施工环境、企业施工资源状况等。
3.2项目背景。即工程的建设地点、项目管理特点及总体要求，工程造价、工期、资金来源及到位情况，项目周边环境特征及施工条件等。
3.3施工条件。设计***纸到位情况，***纸会审进展情况；劳务队伍的确定，具体的劳务承包模式；材料供应渠道及采购方式，材料进入施工现场的地方交通、人文环境等。
3.4工程难点、重点及特点分析。
3.5总体施工部署。（1）施工组织机构设置。根据企业管理制度设置项目组织机构，确定管理人员控制人数，明确项目经理、总工程师、各部门负责人具体人选；（2）施工管理目标。制定项目的进度、质量、安全、成本、效益、文明施工、环保及劳动竞赛等管理目标；（3）施工区段划分。确定项目区域管理划分；专业作业队伍计划设置建议，主要是划定各作业队的施工范围、施工内容、施工人数等的建议；（4）生产组织方式。确定项目劳务分包、专业分包、主要材料供应方式及大型设备组织方式等。确定大型临时设施如临时驻地、混凝土拌合站、预制场、钢筋等加工场地的建造规模、施工平面布置及管理方式；（5）施工程序及项目管理总体安排；（6）主要工程进度安排。编制施工总体进度计划、单位工程施工进度计划，主要说明各重要施工节点计划的开工及完工日期。
3.6编制主要工程施工方案。（1）详细说明重大、复杂的施工技术方案，对于常规施工方案及方法可简要说明；（2）编制工程安全专项施工方案、环境保护内容及方法；（3）编制总体施工顺序，划分施工节段、确定各单位工程施工的先后顺序和重点工程各分部工程的施工顺序；（4）关键工序及特殊过程的识别和质量控制要点。
3.7主要施工资源配备。确定劳动力来源及供应时间；确定主要材料和周转材料来源及供应时间，编制项目材料消耗表；编制机械设备使用计划，确定主要设备来源及供应时间。
3.8施工技术组织措施计划。（1）编制进度、质量、安全、环境管理目标的措施，编制季节性施工措施，保证文明施工、成本目标等的措施；（2）根据工程技术含量情况，确定是否制订项目科技管理措施，明确研究课题、专利申报等计划。
3.9项目风险管理。（1）建立风险因素识别一览表，分析风险可能出现的概率及损失估计、风险管理的重点，制订风险防范的对策及风险管理责任划定；（2）对工期、技术、安全、质量、合同及成本、资金、劳务用工、社会信誉等进行风险分析并制订出相应对策；（3）通过对施工环境调查及合同分析，结合工程实际，确定对内、对外合同管理及风险管理的要点。
3.10根据建设方标准化指南手册。结合企业文化宣传，制订既能满足建设方标准化要求，又能宣传企业文化的各种标志、标识牌。
4.项目施工阶段前期策划的实施
4.1策划小组根据各自职责及分工，按编制内容形成施工阶段前期策划建议书后，经过会签和审批，发放项目经理部执行，项目经理部根据策划建议书编制实时性施工组织设计上报工程管理部进行审核，报批后执行。
4.2由于工程施工的不确定性，施工过程中难免发生意想不到的变化，如果发生重大合同变更，或是施工条件发生变化，或是施工工艺更改等，项目经理部需要形成修改意见报公司审批。
5.项目施工阶段前期策划实施后评价
项目结束后，由项目经理组织对施工阶段的前期策划在实施过程中的经验和教训进行总结和评价，作为后续工程项目策划的有益参考。
项目前期策划篇3
关键词 企业建设项目 前期策划 建设模式 项目功能 经济评价
中***分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
1 引言
近年大中型企业不断扩大发展，造成企业基础设施使用紧张，需要进行厂房、办公楼、配套设施等的新建、扩建、改建、迁建。鉴于现有的投资体制改革以及尚未完全完善的投资决策体系，企业进行固定资产投资时面临相当大的风险，投资风险的规避有赖于准确细致的前期策划、科学理性的决策判断。
2 建设项目策划的相关理论
2.1策划的基本方法
策划的基本方法有以下几种：1）系统分析法；2）综合分析法；3）逻辑分析法4）列表策划法（项目）。
2.2 建设项目前期策划的原则
建设项目前期策划应遵循以下原则：1）可行性原则；2）创新性原则；3）无定势原则；4）价值性原则；5）信息性原则
2.3建设项目前期策划的过程及主要内容
建设项目前期策划的过程及主要内容见***2-2。
***2-2项目前期策划过程
3 企业建设项目前期策划实例
3.1建设项目背景
广州某公司2005年启动琶洲通信枢纽楼项目以解决广州分公司总部办公楼及枢纽机楼问题。该项目是企业近年重点投资项目，并纳入广州市基本建设项目和固定资产投资计划，项目总投资预算约在6.8亿元，计划在2009年底竣工投产。但项目办理琶洲地块建设用地批准书与取得合同约定合法权益中遇到了极大的困难，虽经相关主管部门积极协调，但最终没有得到理顺解决，导致项目进程全面受阻，最终公司被迫放弃该项目并另行寻找解决总部办公楼的解决方法。
3.2项目建设规模的策划与确定
广州公司本部目前共有员工1083人。预计2017年人数将增至1345人。此外外协常驻广州公司办公场地的人员约为280人，预计2017年合作方派驻人数将分别增加至460人。根据集团文件中各级综合办公楼人均面积指标：编制定员每人平均建筑面积26~30 m2，使用面积为16~19 m2。根据预测2017年常驻人员总数约1805人，估计需要新建的办公楼总面积约34000～42000 m2。
3.3项目建设模式的策划与比选
3.3.1项目建设模式
目前，广州分公司总部办公楼的建设模式大致有三种方式可选择：
（1）重新征地自建总部办公场地；
（2）购买现房改造装修为总部办公场地；
（3）继续租赁现有的办公场地及改租其他办公场地。
3.3.2项目建设模式比选
办公楼建设三种模式：自建模式；购买模式；租赁模式。对于这几个模式，主要优点和缺点如表4-1。
表4-1建设模式优缺点对比
根据广州分公司现状，并分析各方面因素，三种模式优劣排序为：①购建模式、②自建模式、③租赁模式。比选分析后建议采用购置已建成的（或在建并接近竣工的）写字楼，改造装修后作为总部大楼是相对合适的选择。
3.4项目建设方案比选
项目在广州范围调研了几十栋在建或已建的办公大楼，共收集调查了在建、已建、二手、烂尾等各种办公写字楼约30余栋，经遴选，其中天誉大厦、天伦置业大厦、保利国际大厦、金海大厦等4个物业进行深度调查和价格谈判。确认上述项目法律手续基本齐备，无重大法律瑕疵。拟购置楼宇方案的基本情况和地理区位见表4-2、***4-3。
表4-2拟购置楼宇方案
***4-3拟购置楼宇方案的地理区位***
方案一：天誉大厦（三期北塔）
位于广州市天河区林和中路。占地面积约1万m2，总建筑面积约14万m2，项目高度约170 m，绿地率约32%。整个建筑包括6层地下室、6层裙楼及南北两幢塔楼，其中南塔为五星级酒店，层高为40层、建筑面积约为5万m2；北塔为甲级写字楼，层高为36层、建筑面积约为4万m2；6层裙楼建筑面积为2万m2；6层地下室建筑面积为2.4万m2，配备有近400个标准停车位。按综合装修造价2500元/ m2计算，总投资约8.2亿。
方案二：天伦大厦
天伦大厦位于广州市环市东路。项目地上共25层，层高3.9m。开发商为天伦集团。该项目为***建筑，总建筑面积约41000 m2，地下车位少，仅有100个。项目购置费约5.3亿元。该项目由于天伦集团收购后重新推出的，产权比较复杂，风险较大。
方案三（保利大厦北塔）
位于广州市海珠区会展中心东面，项目总建筑面积195000 m2，其中符合广州分公司分公司作为总部办公楼购买保利大厦（北塔）写字楼建筑面积约共55000 m2，地下2层停车场共800个车位，建筑高度165m，地上楼层共33层（写字楼），标准层层高4.1m，建筑高度约165m。按项目方现报价15000元/ m2计算，总投资估计8.25亿元。
方案四：金海大厦
位于广州市天河北路金海花园内，占地面积4411 m2，总建筑面积35778.62 m2，总楼层数30层（其中地下2层；地上28层）。五层裙楼，原设计为商业用途，层高4.2m，其余标准层为写字楼，层高3.4m，楼面为预应力扁梁结构。
大厦地下两层，为机电设备房及机械停车场，停车位约200个左右。裙楼为商业用途，其中预留一层为餐厅，3层有700 m2挑高8.4m中空多功能厅，可改造为网管中心。本项目楼宇购置费3.6484亿元。
表4-3拟购建总部大楼物业比较
鉴于4个方案各有优缺点，采用专家评分法确定合适的购建楼宇。参与评分的对象：项目决策层1人A、项目中层使用者1人B、基层使用者1人C、财务经济方面专家1人D、法律顾问1人E、建设设计咨询顾问1人F、工程技术方面顾问1人G，共7人。分别对4个方案的地理位置、规模、售价及改造费用、建设周期、产权及合同风险5个方面按5分制打分，表4-4、表4-5、表4-6、表4-7是按5个方面各评委的打分表。
表4-4天誉大厦方案评分表
表4-5天伦大厦方案评分表
表4-6保利大厦北塔方案评分表
表4-7金海大厦方案评分表
将4个方案评分表中的打分扣除一个最高分、一个最低分，剩余5个取平均值作为方案得分，详见表4-8。
表4-8各方案综合得分
项目方案 天誉大厦 天伦大厦 保利大厦 金海大厦
得分 2.52 2.90 2.49 3.50
4个购置方案的得分排序为：金海大厦、天伦大厦、天誉大厦、保利大厦。由此将金海大厦作为广州公司拟购建的总部大楼比较合适。
4 结论与展望
通过本方案的实施效果来看 ，运用建设项目前期策划的理论和方法，可策划切实可行的操作方案，让决策层的决策有科学的决策依据，使项目实施人员在项目进程中有章可循，为企业内监督管理部门对项目实施执行情况的监督控制提供原则和依据，为企业以后的建设项目前期策划提供参考。
参考文献
***. ***关于投资体制改革的决定. 国发[2004]20号
[美]赫伯特·西蒙. 管理决策新科学.李柱流译. 北京: 中国社会科学出版社, 1982
项目前期策划篇4
关键词：乡村房地产项目 房地产策划 前期策划 市场定位
1 绪论
推动我国经济向前发展的三架大马车：消费、出口、投资。而作为直接影响地方财***增收，与群众密切相关的房地产，则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进，房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村，乡村房地产作为一个新兴的产业，正以其旺盛的生命力，和无限的发展前景，受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼，而是重返乡村，田园诗画的居住环境，给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利，而是成了一种新的潮流。乡村房地产，更多的要考虑城市元素，要加上现代的东西，这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划，是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴，但是必须在这个基础上突破，难度更大。可以说现在城市房地产好做，乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验，可以更好的拉动乡村房地产业发展，实现城乡一体化战略，加快乡镇融合进程，可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中***出来，治好城镇病，更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。
2 乡村房地产项目定位策划实证分析
2.1 九江县乡村房地产项目概况
九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画纯生源态的生态环境，为客户营造诗情画意的人居文化，塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区，住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等，项目规模大小一般，项目户型以多层住宅为主，有部分商业产品，另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境，创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。
本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。
2.2 市场调查与分析
本研究采取随机抽样的方式进行调查，于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷，共发放300份，回收的问卷数261份，有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后，共收集有效问卷243份，有效回收的比例为81.0%。在选择客户时，年龄、职业和收入都有显著差距，因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理，对问卷中出现的问题进行修改，不断调整问卷，以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。
样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项，所以回收的有效问卷数量基本符合要求。
2.3 乡村房地产项目目标客户群分析
2.3.1 目标市场定位
乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质，同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。
由于开发区的迅速发展，乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析，为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的，具有原生态化与人文品位高的基本特点，更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变，所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。
2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析
对本县乡村房地产目标客户群情况的了解，需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中，要综合运用多种调查方法，本文运用三种方法，分别是观察法、访问法、实验法。
根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据，将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况：根据年龄来看：在35-45岁之间的人最多，其次是25-35岁与45-55岁的人，两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析：在有意向购房人中，外出务工人员最多，其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看：意向购房家庭中，享受***府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000
元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目标客户定位与分析
本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发的，具有美好自然环境、智能化、原生态化和人文品位高的基本特点，所以需要住房舒适、健康性。舒适性是以人为本的体现。营造一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住宅地。健康安全是绿色住宅的卖点。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。因此，本次项目客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族、其他。
3 结论与展望
3.1 研究结论
乡村房地产是房地产行业中一个非常有潜力的项目，中国农村城镇化速度的不断加快，城市化进程的不断推进，发展乡村房地产将是未来房地产行业的一个重要战略方向。本文通过定量分析与定性分析相结合得出了以下前期策划内容与方法方面的研究成果：
①通过对市场调研分析预测、产品定位研究、价格定位研究、经济效益及营销推广的分析，得出了前期策划所应重点研究的内容及方法。
②本文研究了乡村房地产项目前期策划的内容与研究方法，但房地产项目前期策划的内容和方法应随项目的规模、项目进度等因素而有所改变，并且应随着项目进度而逐步深化、专业化指导开发工作的开展。
3.2 研究结论应用于乡村房地产项目前期定位规划的建议
首先，在乡村房地产项目产品市场定位方面，主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。其次，在项目规划策略上，乡村房地产项目前期规划户型主要以小高层和多层为主，底层主要用于做车库或者店铺。户型根据市场调查的情况来看，顾客对户型要求趋向于三室一厅以上的类型，以100-130平米的类型为主，130平米以上的户型较少。最后，目标客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族。
参考文献：
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项目前期策划篇5
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、***府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
（2）项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
（3）项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、***片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
项目前期策划篇6
关键词 EPC；总承包项目；前期阶段；项目策划；可持续发展
中***分类号F74 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）84-0026-02
随着我国市场经济体制的不断发展与完善，我国的国民经济逐步进入了稳定增长的阶段，我国的城市化进程的步伐越来越大、越来越快，我国的工程承包项目越来越多，EPC作为我国工程总承包项目的重要组成部分，逐渐的被应用于我国各个行业工程的建设过程当中，其中最为明显的当属我国的石油行业，随着EPC总承包模式在我国工程建设过程中的不断发展越完善，我国的EPC总承包模式已经越来越成熟，但是不可避免的EPC总承包模式在发展过程中同样的产生了一些不利于工程项目正常发展的不利因素，文章就目前我国EPC总承包模式的前期阶段的项目策划过程中存在的问题进行了系统分析和调查，并针对我国EPC总承包模式的前期阶段的项目策划过程中存在的问题提出了几点建议，希望能对EPC总承包模式实现可持续发展提供适时的参考。
1 EPC总承包模式的概述
EPC其实指的就是我们通常所说的工程总承包，EPC（EPC——Engineering Procurement Construction），它的中文汉语意思就是设计、采购、施工，是指工程项目的承包部门对工程项目建设过程中的设计、采购和施工的全过程的管理和承包，EPC总承包模式还有另外的一种的名称，EPC总承包模式又被称为是交钥匙工程总承包，EPC工程因本身具有高效率、低成本的优势受到了我国各个行业的青睐，EPC总承包模式最初在外国得到了广泛的应用，后来逐渐的被应用于我国的各个行业的工程项目承包过程当中。
2 EPC总承包模式的前期阶段项目策划的重要性
2.1 前期项目策划的重要性
EPC总承包模式的实质含义是指对整个工程项目的承包过程的设计、采购以及施工进行全程、全方位的监督和管理，而EPC项目总承包项目的前期阶段的项目策划则是对承包工程的工作内容及工作内容进行策划的过程，EPC总承包模式的前期阶段项目策划直接影响着整个项目的可行性，直接决定了此工程项目能够获得审批，前期阶段的项目策划在整个EPC总承包模式的运行过程中发挥着十分重要的作用，是总承包项目运行过程中的关键环节，项目前期阶段的策划的科学性和合理性直接关注着整个项目运行的效果，对项目能够实现高效、有效的运行发挥着十分重要且不可替代的作用。
2.2 前期项目策划直接关系着项目的成败
一般而言，判断一个项目是否具有可行性，首先要看的就是该项目是否符合我国市场的需要，是否能够解决或者是缓解市场经济发展过程中存在的供求矛盾，由此我们不难看出，前期阶段的项目策划直接关系着整个项目的成败，如果前期项目策划做的好，能为企业带来巨大的经济效益和社会效益，促进企业的经济发展，但是，如何前期项目策划做的不够合理，则会直接导致项目的流产，可能还会造成巨大的资金浪费，不利于企业经济的可持续发展。
2.3 前期阶段策划具有综合性
项目的运行过程中，所有的环节之间都具有十分紧密的联系，项目的管理作为一项科学的、合理的、有效的管理活动，需要在工作过程中通过对专业知识的合理、灵活运用，确保项目施工过程中的科学性和合理性，实现项目的高效运行，为企业获取理想的经济效益和社会效益，在项目管理工作的开展过程中需要对项目进行策划、设计、项目运行的进度、项目运行的质量进行管理和控制，项目的管理工作是贯穿于整个项目全过程当中的，为实现项目运行的最终目标，促进企业的经济发展提供保障。
3 EPC总承包模式的前期阶段项目策划过程中存在的问题
3.1 相关的法律法规存在漏洞
近些年来，随着我国市场经济体制的不断发展与完善，我国的对各个行业发展过程中需要遵守的法律法规和行为准则也逐步的建立和完善，但是，根据对我国目前EPC总承包项目的前期阶段项目策划的相关情况的调查分析表明，目前我国对工程项目承包方面的法律法规的制定还是存在一些细微的漏洞和缺陷，对工程项目总承包招标过程中的管理规定还不够健全，导致部分***府和相关的管理部门在对工程项目总承包招标过程中进行监督和管理时缺乏相应的法律依据；同时，我国的工程总承包合同没有进行统一化、规范化的制定，在工程项目的总承包过程中，没有标准的工程总承包合同的示范文本，致使很多的项目工程在施工过程中因为当初签订的EPC总承包合同对权责的划分不明确，内容制定的不够完整、全面，对工程的造价和投资控制无法给予指导性的意见，给EPC总承包项目的前期阶段的项目策划工作的顺利展开增添了不小的阻碍。
3.2 缺乏项目管理专业人才
影响我国EPC总承包模式的前期阶段项目策划不能顺利开展的不利因素除了我国对EPC总承包模式相关方面的法律法规不健全外，还有一个十分重要的原因就是我国的项目的主办方的缺乏专业的项目管理人才，正是由于我国业主方在工程项目管理过程中专业人才的缺失，导致项目总承包商之间相互扯皮的现象频繁的出现，虽然我国已经对工程项目实行项目管理（project management PM）的管理方式，并加大了***府的对工程项目的监管力度，但是并没有从根本上解决这一问题，给项目工程运行质量埋下了极大的风险隐患。
4 提高我国EPC总承包模式的前期阶段项目策划的有效性的措施分析
4.1 建立健全的法律法规
为了提高我国EPC总承包项目的前期阶段项目策划的有效性，确保EPC总承包模式优越性能的能够得到充分的发挥，国家首先要做的就是建立健全的项目承包方面的相关法律法规，制定科学的、合理的、严谨的工程总承包监督管理办法和准则，制定统一的、规范的工程承包合同范本，加大对工程总承包项目的法律监管力度，在对承包单位进行管理的同时，还需要加大对业主的监督和管理力度，要求业主和工程项目的承包商对项目所采取的所有活动都必须严格遵守我国颁发的《工程总承包合同范本》以及《工程总承包招标投标管理办法》中的相关规章制度的要求采取科学、合理的措施，确保项目运行最终目标的实现。
4.2 加大对EPC总承包模式的宣传力度
在我国的，工程承包项目的方式有主要有四种，分别是设计采购施工（EPC）、设计—施工总承包（D-B）、采购总承包（E-P）以及采购—施工总承包（P-C）四种总承包方式，但是，由于我国很多的业主对EPC总承包模式的重要性和优越性认识不到位，导致业主对EPC总承包模式的认可性过低，因此，相关的管理部门一定要加强对EPC总承包模式优越性的宣传力度，提高社会各界对EPC总承包模式的认识程度，确保一提到EPC，大家就都知道是一种项目的总承包方式，就会联想到EPC总承包方式具有高效率、低成本、性价比高等优势，促进我国EPC总承包模式的不断发展与完善，同时确保了EPC总承包项目的前期阶段项目策划的科学性和合理性，确保企业能够获取理性的经济效益和社会效益，促进我国经济的可持续发展。
5 结论
总之，EPC总承包作为一种工程项目的承包方式，在不断的发展过程中取得了一系列可喜的成绩，但是，EPC总承包模式还不够成熟，还需要根据我国市场经济的发展变化进行适当的补充和完善，这样才能为企业带来更多的经济效益和社会效益，促进企业的健康发展，为实现我国经济的可持续发展战略提供保障。
参考文献
[1]李新华.试谈国际EPC总承包模式前期启动阶段的PMC管理[J].石油工业技术监督，2011（25）.
[2]申月红.培育发展工程总承包和工程项目管理企业——建设部建筑市场管理司副司长王早生访谈录[J].建筑经济，2011（31）.
[3]R.Max Wideman. Project and Program Risk Management： A Guide to Managing Project Risks and Opportunities [J].Project Management Institute，2010（37）.
[4]梁继承，赵磊.天然气输气工程项目EPC管理与实践[J].中国石油和化工标准与质量，2011（31）.
项目前期策划篇7
关键词：水利水电工程 分包 变更 索赔
水利水电工程造价管理是一项建设周期长、投资大、协作部门多，受自然资源、地形、地质、水文气象条件的影响很大，也受当地经济发展水平、交通及其他资源市场条件的影响，其个性非常突出。做好前期策划是为保障后期施工顺利实施，为后期施工阶段过程控制提供一个基础性的经济指导。
一、分包策划
分包策划是为后期施工阶段工作全面展开提供基础的有力保障，如何做好分包策划、分包策划包含哪些内容、需要考虑哪些因素是分包策划的关键。
一般水利水电工程的工期比较特殊，要求在枯水水期尽早开工，要想在有效的时间内完成一个可靠的分包策划需要的不仅是时间，更重要的是经验。一般水利水电工程分包策划与项目整体前期策划时间同步，大型项目从接到中标书开始二个月以内完成，中小型项目从接到中标书开始一个月以内完成。
做分包策划首先考虑的是主要内容及关键因素对后期施工的影响，一般分包策划的主要内容包括分标数量、分包范围、工作内容、质量标准、工期计划、工程量和边界条件等；项目分包方式（主要分劳务分包、包工包料工序分包、包工包料切块分包三种分包方式）；计划工期和计划招标时间安排、发包方式（邀请招标、邀请议标或指令性分包）、分包项目招标文件文本、分包招标评标规定、拟候选分包商清单、分包合同文本等；根据拟定的分包方式，以工程项目中标价为基础测算整个工程预算成本的基础上，测算分包成本，制定分包项目的预控单价（包括分包标底价），列出分包项目工程量计价清单，制定分包项目主材控制指标；拟定与分包项目管理相对应的我方分包现场管控措施；拟定分包项目管理过程中的配套措施；拟定分包管理风险源，分析分包成本盈亏原因，制定防范措施。关键因素有：与业主合同中约定以0#***纸为依据重新调整工程量清单的基础设施项目，应以0#***纸工程量清单为依据；对于临时工程，在策划中应以合同约定为前提，以投标费用为控制基础，采取限额设计、优化设计、总价包干设计等多种方式，对临建项目单价成本进行详细分析，降低分包施工成本，降低临建项目成本。即便临建项目费用可能有突破，也应在项目前期经济分析中，考虑弥补来源，平衡和调整主体分包价格，争取整体盈利。不得超越合同范围自行增加临建工程项目；严格控制施工项目超合同、超规模的进行施工。
二、变更和索赔策划
变更索赔策划是企业合同项目二次经营的重点，应建立在与业主合同约定的基础上，针对行业特点和规定开展工作，变更索赔策划是工程项目合同管理全过程的系统工作。加强变更索赔过程控制，建立变更控制流程，促进施工项目变更索赔工作的制度化、标准化、程序化，提高变更索赔实现效果，提高项目盈利水平。
1.成立变更索赔工作领导小组，由专人负责变更索赔工作日常牵头工作，并制定变更索赔控制流程。
2.策划各阶段的变更索赔工作
（1）投标阶段：在合同评审的基础上，建立采用对比和综合分析方法寻求最佳施工组织方案及报价，寻找项目变更和索赔的可能性，提出风险防范措施，完成项目中标后的技术商务交底，为施工项目变更索赔策划提供线索。
（2）前期阶段：根据投标阶段项目变更和索赔的可能性分析、项目前期策划方案，结合项目施工条件、合同履约条件、现场物价情况、地质情况等因素，搜集各种索赔线索，制定变更索赔项目策划方案，在前期策划工作中一并考虑。
（3）施工阶段：根据项目前期阶段制定的变更索赔项目策划方案，制定《施工项目变更索赔拟报项目工作计划表》，对拟报项目做出工作部署，规定逐项工作责任人、格式、要求。同时对已报出的变更索赔项目制定《变更索赔已申报项目跟踪一览表》，逐项跟踪落实。
（4）项目完工阶段：继续变更索赔已申报项目跟踪落实；为完工结算准备好变更索赔已审批项目的立项依据、原始资料和审批资料；对所提供变更索赔已审批项目资料的真实性、合法性、完整性进行自审自查、纠偏补正，配合做好外审取证工作。
（5）变更索赔各阶段工作：投标阶段寻找项目变更和索赔的可能性分析制定变更索赔项目策划方案制定变更索赔拟报项目工作计划提交变更索赔意向通知准备索赔资料提交索赔文件制定变更索赔已申报项目跟踪表谈判协商和索赔跟踪获批结算资料归档。
3.合同变更索赔的原则
（1）合同的变更内容应根据合同条款确定。
（2）合同变更的报批流程必须按合同规定的程序和时间进行。
（3）合同的变更据合同商定的定额、取费标准或按照合同有关原则提出合同变更费用。
4.变更索赔项目实施要求
在没有立项依据、没有预控方案的情况下，不得将变更项目列入施工计划、不得进入施工环节、不得采取垫资方式进行施工、不得挪用合同内项目资源进行施工、不得采取“背靠背”条款的分包合同交由分包商进行施工。
三、结束语
分包策划和变更索赔策划是后期施工阶段控制的关键所在，做好水利水电工程造价管理前期分包策划和变更索赔策划，是企业获得最大利润的保证，更是确保成本目标的实现的基础，同时也将为企业在市场上的信誉、生存和发展提供有益的帮助。
参考文献：
[1]施工企业经营管理[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006.
项目前期策划篇8
1工程项目成本策划的概念
我们都知道从量变到质变的道理，在工程项目施工管理上，也存在量变到质变的区别。一个小的工程项目的施工，只要投入少量的人力和财力就可以轻松地完成，但大型的工程项目施工，并不是简单的人、财、物的增加就能完成的，从事大型工程项目的施工管理，必须要进行前期项目策划。项目成本管理更不例外，要把成本管理作为一项系统工程来对待，首先就是要进行充分的工程项目成本策划。成本策划是成本管理的一部分，致力于制定成本目标并规定必要的运行过程和相关资源以及实现成本目标。(CCA2101：2005第2．5．9条)。工程项目成本策划就是工程项目施工单位根据项目的招标文件、中标合同价格以及工程项目的投资、设计、采购等环境资料，结合当时的市场环境，在工程项目施工准备的前期，对工程项目成本的实际运作在组织、资金、收入、耗费、结算等各个方面进行全面的预测和规划，以实现工程项目的最终成本目标和战略目标。
2进行项目施工成本策划的重要性
2．1施工成本策划是项目策划必不可少的组成部分
大型工程项目的施工准备，都要进行前期施工策划，编制施工组织设计，制定施工网络计划，测算项目施工运行成本，以实现项目最终成本目标。因此把施工成本策划作为前期项目策划的主要内容之一，是完成项目总策划目标的根本保证。
2．2项目施工成本策划对项目施工过程中成本控制具有指导意义
进行成本策划，是为了有效控制成本。在实际施工中，可以按项目施工成本策划的要求，制定具体的成本执行计划，组织完成成本计划所要实施的具体成本控制措施，最终实现既定的项目成本目标。因此，项目成本策划对后期的成本控制和实施具有先决的指导意义。
3工程项目成本策划的主要目的
3．1以有效控制成本为目的工程项目的施工成本，主要表现为材料费、机械费、分包成本、管理费用等，进行成本策划的目的，就是为了有效控制上述各项成本的增加，实现降低成本增加效益的目的。这就要求在项目施工前，对各项成本费用发生的条件和环境进行充分的研究分析，制定出降低成本费用的实施计划和措施。
3．2以战略利益管理为目的企业降低成本的各种活动，都是为实现经营战略设定的目标利益而进行的。为实现施工企业的中长期计划，存某些薄弱地区、薄弱领域采取必要的经营战略方针，对新开辟项目实施成本策划，正确运用价值分析达到降低成本的目的，实现企业战略利益，因此，项目成本策划在作为改善成本手段的同时，也是实现利益目标的手段。
4项目施工成本策划的具体内容
项目成本策划是项目运行前期，为了指导后续的成本运行而编制的总体性成本规划，项目成本策划的具体内容应该包括以下几个方面。
4．1确定和分解项目目标成本
目标成本是完成lT程项目所要耗费的目标值，是项目成本执行的最终目标。科学合理的项目目标成本，对于项目实施者以及团队的绩效考核有着重要的意义。因此项目成本策划，首先就是要确定和分解项目的目标成本。有了目标成本，在工程实施过程中，可以随时对照成本目标来考核项目成本的具体执行情况，有助于随时对施过程巾所形成的成本偏差进行分析和纠正。工程项目目标成本的确定，首先要根据投标文件中的承诺以及中标后的合同价款，把属于经营性的风险和因素全部剔除，按工程项目费用的构成因素，将能够预见的沉没成本转移支付到考核总部，以工程量变化为基础的变动性费用为考核因素，按公司既定的核算比例确定工程项目应完成的目标成本，再结合工程项目所在地的市场环境因素以及完成该工程项目需要特殊增加的质量、安全因素，进行必要的调整，最终确定该项目的目标成本。一个合理的项目目标成本，应该按工程项目的费用构成进行详细的分解，工程项目成本的实际运行过程，可以按分解的费用明细进行参考对照。因此把确定的目标成本按施工成本项目的构成因素进行分解，是对项目目标成本的进一步完善。通常是将目标成本以单位工程或单元工程为对象，分解为人工费、材料费、机械费、其他直接费、分包成本、间接费用、特殊措施费用等各费用指标。
4．2制定完成目标成本的具体实施计划
工程项目有了明确的成本FI标之后，就要围绕该目标制定一系列执行计划和实施措施。项目成本策划的具体实施计划，应该包含规章制度和管理流程、收入及效益计划、资金计划、管理费用计划、机械租赁计划、材料采购计划、分包计划、特殊费用计划、预结算计划等。
4．2．1制定项目成本管理制度和具体的管理工作流程成本管理制度是大型工程项目成本运作过程中必须具备和遵照执行的。编制完整的具有指导性的工程项目成本策划，必须首先制定工程项目执行过程中应遵守的成本管理制度。具体的项目成本管理制度应该是在相关国家法律法规范围内、参照公司本部的规章制度而制定的简易可行、灵活适用、有利于项目顺利完成又不违背***策和原则的具体制度。项目成本管理制度主要包括项目成本管理及核算的组织机构、项目成本核算的原则和方法、项目成本费用考核的具体措施、控制项目成本费用应注意的事项和应采取的措施等等。严格的成本管理制度还应该包括成本费用核算过程中所应遵循的管理工作流程，该流程能从另一个方面反应出工程项目成本管理的规章制度，也是成本核算中各作业单位归集成本费用、核销发生费用所应参照的具体操作方法。
4．2．2编制项目收入及效益计划一个大型工程项目的施工，要发生各项费用支出、取得相应收入，补充所需资金，因此在项目施工准备的前期，就要对应取得的收入、所发生的费用以及所需资金做充分的规划，以保证施工作业的连续性，顺利完成项目目标。编制收入(效益)计划，应按照施工组织设计中所编制的施工网络计划进行。施工网络计划是按照预计工程量、设备及材料预计供货周期、合同工期等资料编制的施工计划，根据施工网络计划，可以将合同预计收入和预计效益分解到每个单元工程以及完成各单元工程的每个工序，再根据项目的具体进展时间，确定项目收入和效益计划。
4．2．3编制项目机械租赁、材料采购、项目管理费用、特殊措施等费用计划项目机械租赁计划及材料采购计划的编制，主要根据项目预计工程量、合同约定乙供材料表、施工组织设计、设备安装方案等资料，按照费用耗费综合比例，测算和规划出工程项目施工所要耗费的机械租赁费、消耗材料费总量，结合项目施工网络计划，编制出项目各施工时期和各施工阶段的详细机械租赁计划和材料采购计划。根据项目施工所需管理人员、服务人员和项目施工工期、正常管理工作日常耗费、资源调派调遣等资料，可以编制出项目管理人员工资费用支出计划、日常管理费用计划；根据项目施工中所要达到的质量标准，结合施工特殊措施及方案，编制出项目施工质量费用支出计划；根据项目施工所需正常的安全投入需要，结合特殊安全措施及方案，编制出项目施工安全生产投入计划；根据项目规模及工期需求，投入人力多少、材料设备堆放场地需要、机械停放需呀等临时设施方案资料，编制项目临时设施支出计划。
4．2．4编制项目分包计划大型的工程项目，必须依靠社会资源才能顺利、按期完成。为了提高企业施工管理水平，必须进行分包管理，这也是施工企业做强做大、逐步走向转型的必经之路。要进行分包管理，就必须要对大型的工程项目在准备期就进行完整完备的工程分包策划，编制翔实可行的分包执行计划。详尽的分包计划应该包括分包单位专业类别、资质、数量、人数、能力以及信誉度等各个方面以及作业范围、取费标准、价格、费用、质量和安全要求、工期等内容。
4．2．5编制项目资金收付计划项目资金计划是成本策划的重要组成部分，工程项目能否顺利完成、能否取得预期效益，主要看项目能否取得预期的资金流入。资金就是工程项目的血液，必须流入到工程项目的各个角落。因此项目资金计划的编制，一定达到保证工程项目顺利完成的目的，否则工程会走弯路，会停止不前，会产生其他沉没性成本，增加工程的社会性投入。资金计划包括资金收入计划和资金支出计划，资金收入计划根据收入和效益计划编制，并充分考虑业主和投资者的资金保证力度。除此之外，还要编制项目所需资金完全到位的保证措施，如企业上级垫资、贷款融资等等资措施。资金支出计划按照工程项目的机械租赁费用计划、材料采购计划、管理费用计划、特殊措施费用计划、分包工程费用计划等各项费用计划，结合项目网络讨划和合同工期要求，编制出项目资金支出计划。合理的项目收支计划，必须是用项目收入来保证项目支出。
4．2．6编制项目预结算计划工程项日预结算计划是成本策划的拓展和延伸部分，主要目的是为了明确工程施工项目在实施中如何开展预结算工作、预结算工作的原则和目标、预结算工程的具体时问安排等，最终达到增加收入、节约成本的目的。
4．3制定目标成本运行中的指标修正和偏差纠正措施
无论目标成本还是各项成本费用计划，都不是一成不变的，我们要科学地对待成本策划，使用滚动计划来保证目标成本及各项费用计划的准确性，一般以一个季度为一个滚动周期对各项计划进行更新和修。另外在实际成本运行过程中，会遇到各种额外增加的费用因素，以及其他影响工程进展导致成本增加的因素，最终都会集中反映到项目成本和所需资金上来，因此，要系统全面地对待成本策划巾的各项规划，制定出一系列纠错措施，以保证各项计划的Jl~J]实现。
5工程项目成本策划的编制步骤
5．1建立成本策划编制组织机构
为了保质保晕、高效率地完成工程项目成本策划，就要有组织机构作为保证。因此应该在项目初期，组建工程项目成本策划小组，制定成本策划编制目标和责任和具体分工，建立相应的考核评比机制和激励措施。
5．2制定成本策划编制工作流程
根据成本策划编制小组的力量、各项具体分工，结合完成编制目标的时间要求和成本策划的具体内容，制定具体的成本策划编制工作流程。
5．3确定目标成本
目标成本是成本策划的核心，因此要首先确定工程项目的目标成本。根据投标文件和预计工程量，估算各项投入，确定目标成本。再按照单位工程和分部分项工程，对目标成本进行分解。
项目前期策划篇9
甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于 的 项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款：
第一部分 委托策划工作方式：
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。
第二部分 委托策划工作期限
委托期限由本合同签订生效之日起至本项目交付使用后 个月止。
第三部分 委托策划工作范围
甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为 平方米。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不限于文本中所列部分：
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果***及有关销售资料的制作、派发及等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的 %左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取购房人的定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。
六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不限于文本中所列部分或视项目
实际情况进行增减：
一、前期策划
(一)市场调研
1、(某地区)房地产市场现状分析。
2、(某地区)主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
(一)项目营销总体策略;
(二)项目阶段性营销计划;
(三)入市时机选择;
(四)销售分期控制;
(五)价格定位及策略;
三、广告策划
(一)项目推广口号
(二)项目卖点整合包装
(三)整体广告计划
(四)广告预算及媒体组合
(五)项目形象策划
1、项目基本形象设计：
(1)标志
(2)标准字
(3)标准色彩
(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计：
(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;
(2)销售中心：装修建议及展板设计;
(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
(六)传播工具的创意与设计：
1、楼书创作(创意、文案、设计)
2、折页及海报创作(创意、文案、设计)
3、报广创作(创意、文案、设计)
4、广播、电视稿文案等
四、销售
(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为;
(二)销售文件及管理文件的制订;
(三)销售道具使用;
(四)销售人员培训;
(五)制订销控计划;
(六)销售执行的内部协调程序;
(七)客户资源库的建立;
(八)售后服务机制建立;
(九)定期报送各项统计报表。
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理 名、策划 名、文案 名、平面设计 名、现场主管 名、文档管理专员 名、置业顾问 名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到 协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“ ”策划的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。
第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。
第七部分 策划收费标准及支付方式
一、策划收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之 ( %)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。
二、策划费计算及提取方式
(一)在本合同签订后，甲方同意在每月 日先按人民币 元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。
(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的 %)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含 层商铺)的 %以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含 层商铺)：
阶 段 时 间 销售目标
第一阶段 项目开盘后 天内 可售面积的 %
第二阶段 项目结构封顶 天内 可售面积的 %
第三阶段 项目交付使用后 天内 可售面积的 %
2、乙方策划费的提取比例：
阶 段 完成的销售面积比例 提取比例
第一阶段 可售面积的 %前 已结算策划佣金的 %
第二阶段 可售面积的 % 已结算策划佣金的 %
第三阶段 可售面积的 %以上 已结算策划佣金的 %
(四) 层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的 %向乙方支付策划费。
(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的 日，双方结算当月的款项，在次月的 日前双方予以确认，在确认结算单后 日内，甲方向乙方支付应付策划费。
(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的 %作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按 %提取的策划佣金)。
三、溢价款(不含 层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定
(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。
(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按 比例分配。
(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的 个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的 个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分 双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不
得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为，乙方指定项目负责人为 。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。
第九部分 违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币 元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币 元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过 个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之 的违约金支付给乙方。
七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前 天内决定。
第十部分 其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平***、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共8页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
合同签署：
甲方： 乙方：
代表人签章： 代表人签章：
签约日期： 签约日期：
通讯地址： 通讯地址：
联系电话： 联系电话：
合同签署地： 合同签署地：
三、本合同正文共8页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
合同签署：
甲方： 乙方：
代表人签章： 代表人签章：
签约日期： 签约日期：
通讯地址： 通讯地址：
项目前期策划篇10
【关键词】可拓目标规划模型；房地产；产品策划
引言
产品策划是房地产开发前期连接市场定位和建筑规划设计的纽带，目前学者们研究产品策划的的理论主要是通过市场调研方法和经验方法给出某项目的产品规划建议（郑华，2008[1]；杜伟，2009[2]）。市场调研方法可以为项目提供客观的市场依据，但是经验方法却带有很强的主观性且缺乏创新。这些方法虽然适合于项目前期的产品定位和产品种类策划等定性的研究，但是却在定量化确定产品种类配比以及制定产品策划方案的研究中显得不足。以创新思维为基础、以开拓创新规律和方法为研究对象的可拓工程（蔡文、杨春燕，2007[3]）在研究解决房地产产品优化组合的策略集生成方面有一定的优势（周成斌、邹广天，2006[4]）。但是目前没有把可拓工程与目标规划结合起来，开展解决房地产开发前期产品策划方案生成的研究。基于此，本文尝试采用可拓目标规划的方法来解决房地产产品策划过程中产品策划的问题。
1 可拓目标规划模型
目标规划方法[5]是1961年由A．Chrenes和W．W．Cooper提出的，用以解决如何利用有限的人财物等资源，取得最好的经济效益的方法。可拓目标规划方法[6]是蔡国梁等学者在可拓数学、物元分析理论、目标规划方法基础上建立的，此方法能够根据实际需要，对在系数可拓范围内最优解的选取、最优值的分布、解的满意度加以研究，来得到人们最关心的满意解。
在可拓环境下，设系统资源约束的可拓关联函数为 ；目标的可拓关联函数为 ；可拓决策为D，则有：
采用可拓关联函数表示，有：
根据可拓优化理论，其可拓满意解x*应满足：
下面给出一般目标规划与可拓目标规划的转换方法，首先考虑单目标情况。
记目标与约束的可拓函数分别为G（g），Bi(bj)；认为给定关联度目标 ，则得可拓优化模型：
根据最大关联度原则，此时目标函数为：
在多目标情况下，设目标的可拓关联函数分别为 ，由于不同目标要求的达成状况及重要程度不同，可以分别给出各自目标的优先级及权系数，则有如下可拓目标规划的一般模型如下：
2 房地产产品策划可拓目标规划模型建立
以浙江桐庐分水镇XX住宅项目开发前期产品策划为例，建立企业资源合理配置的可拓目标规划模型。并从地块资料、当地***策规范、开发商诉求、市场调研的客观事实以及从项目的主观定位出发，确定该项目符合开发商诉求与市场消费需求的产品策划方案。对能够量化，也非常有必要量化的问题进行量化。这里用可拓目标规划模型对该项目的产品策划方案进行优化，具体步骤为：
第一步，确定该项目策划目标和条件约束。XX住宅项目地处以制笔企业为龙头经济的浙江省桐庐县分水镇，通过前期的市场调查以及与开发商的沟通一致确定该项目走高端住宅物业的发展道路。以弥补目前分水镇高端物业的市场空白。结合这一产品定位，该项目开发前期产品策划的目标中可被量化的目标主要有以下几个方面：
A 至少获得不低于项目投入的20%的利润；
B 项目投入至多1个亿。
另外，该项目开发前期产品策划约束条件主要有以下几个方面：
A 项目容积率控制在1.2以内；
B 建筑密度控制在30%以内；
C 三种产品比例排屋：叠排：高层=5：2：3
第二步，通过实地调查研究、专家咨询等途径，选择可能的决策变量，把该项目可能的建筑类型作为可拓目标规划模型的决策变量。根据分水镇以及分水周围县镇住宅物业当前情况的调查研究及评价，结合专家咨询，选择可能的可拓决策变量如表1所示：
表1 桐庐分水镇XX项目策划可拓目标规划模型的决策变量及参数
建筑类型 决策变量 决策参数 备注
建筑面积（平米） 户型面积（平米） 层数 单位产出(元/平米) 单位投入（元/平米）
排屋 x1 (KT)A户型：320 （KT）3层 7000~8000 3000~5000 ①建筑面积不包括地下室，半地下室面积
②单位产出和单位投入均取自当地市场的情况，并取整。
x2 (KT)B户型：380
叠排 x3 (KT)C户型：200 （KT）5层 6000~7000 3500~5000
x4 (KT)D户型：270
高层 x5 (KT)E户型：110 （KT）16层 4000~5500 2000~3000
x6 (KT)F户型：140
配套 x7 ― （KT）1层 ― 800~1000 ③配套包括：住房配套用房、物业管理与经营用房
排屋地下室 x8 ― （KT）地下1层 7000~8000 3500~5000 ④半地下室和地下室面积不计入容积率
⑤假定半地下室层高≥2.2米，其面积记入房产建筑面积
叠排地下室 x9 ― （KT）地下1层 6000~7000 3500~5000
高层地下车库 x10 ― （KT）地下1层 1500~2000 500~1000
表格由研究者整理所得
注：（KT）表示其后的数据是可以变化的，第一列表示住宅物业类型及配套；第二列为决策变量：建筑面积。第三列是决策参数，包括户型面积、物业层数、单位产出和单位投入。决策变量的选择与参数确定以当地房地产市场调查数据为依据。为了模型计算方便，这里结合市场调研数据对排屋、叠排和高层户型给出一些代表性的户型面积。
第三步，通过对项目当地楼盘的抽样踩点调查、当地建筑部门统计资料分析、专家预测等手段，获取模型建立的有关参数。主要包括，建筑层数、单位产出区间、单位投入区间等。通过对分水镇以及周边乡镇竞争对手的现状调查和预测分析，得出XX住宅项目开发前期策划可拓模型的决策变量的各种参数如表1所示。
第四步，根据第一步确定的2大目标以及第三步确定的可拓决策变量系数，结合项目产品策划前期的基础资料以及可拓目标规划的一般模型建立桐庐分水镇XX项目开发前期产品策划的可拓目标约束方程：
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
（6）
（7）
第五步，根据***府及开发商建设用地的限制要求，以及根据所在区域高端住宅市场的需求，建立主要决策变量的约束方程。（单位：平方米）
0≤x1+ x2≤9666
0≤x3 +x4≤3866
0≤x5+ x6≤5800
0≤x8≤3570
0≤x9≤850
0≤x10≤500
3 房地产开发前期产品策划可拓目标规划方案生成及优选
3.1 XX住宅项目开发前期产品策划可拓目标规划方案生成
根据上述可拓目标规划模型，通过人――机对话式的计算机模拟，通过将模型程序输入LINGO软件[7]后，再进行策划活动中企业资源配置目标、约束条件、决策变量参数等变换，可以得到桐庐县分水镇XX项目开发前期产品规划的可能方案。表2为决策参数的取值情况，通过变化觉得参数得到的代表性的方案有三个：
表2桐庐分水镇XX项目前期产品策划可拓目标规划决策参数表
建筑类型（平方米） 主力户型建筑面积 收入目标万元 资金投入目标（万元）
≥1.2个亿 ≤1个亿
方案1 方案2 方案3 方案1 方案2 方案3
排屋地上建筑9666 x1 8000 7280 7680 5000 4500 5000
x2
叠排地上建筑3866 x3 7000 5880 6880 5000 4500 5000
x4
高层地上建筑5800 x5 5000 3980 5080 3000 2500 2500
x6
配套 x7 ― 1000 800 1200
排屋地下室3570 x8 8000 7280 7680 5000 4500 5000
叠排地下室850 x9 7000 5880 6880 5000 4500 5000
高层地下车库500 x10 2000 1480 1780 1000 800 900
表格由研究者整理所得
方案一结果分析
①x1=0；x2=9665 ；x3=0；x4=3866；x5=0；x6=5799；x7=0；x8=0；x9=0；x10=0；
②排屋地上建筑面积为9665平米，主力户型为380平米；叠排地上建筑面积为3688平米，主力户型为270平米；高层5799平米，主力户型140平米；
③另外，根据软件分析的结果可知，满意解结果显示小区内配套建筑面积为0，但如果要想增加1平米配套面积，投入需增加1300元；如果要增加1平米排屋地下室面积，投入增加1750元，如果增加1平米的叠排地下室面积，投入需增；
④项目容积率1.2
⑤建筑密度27%
⑥项目收入1.3个亿，超过预计目标1000万元；项目投入1.07亿，比预期多投入700万。
⑦可获得932万毛利
方案二结果分析
①x1=0；x2=9665 ；x3=0；x4=3866；x5=0；x6=5799；x7=0；x8=0；x9=0；x10=500；
②排屋地上建筑面积为9665平米，而且主力户型为420平米；叠排地上建筑面积为3688平米，主力户型为280平米；高层5799平米，主力户型120平米；
③另外，根据软件分析的结果可知，最优解结果显示小区内配套建筑面积为0，但如果要想增加1平米配套面积，总投入要增加1040元；如果要增加1平米排屋地下室面积，投入需增加848元，如果增加1平米的叠排地下室面积，投入需增加562元。
④项目容积率1.2
⑤建筑密度27%
⑥项目收入1.19个亿，比预计目标少0.01亿；项目投入0.92亿，比预期少投入800万。
⑦可获得968万毛利
方案三结果分析
①x1=0；x2=9665 ；x3=0；x4=3866；x5=0；x6=5799；x7=0；x8=0；x9=0；x10=500；
②排屋地上建筑面积为9665平米，而且主力户型为340平米；叠排地上建筑面积为3688平米，主力户型为270平米；高层5799平米，主力户型140平米；
③另外，根据软件分析的结果可知，满意解结果显示小区内配套建筑面积为0，但如果要想增加1平米配套面积，总投入要增加1560元；如果要增加1平米排屋地下室面积，投入需增加2308元，如果增加1平米的叠排地下室面积，投入需增加308元。
④项目容积率1.2
⑤建筑密度27%
⑥项目收入1.34个亿，比预计目标多0.14亿；项目投入0.98亿，比预期少投入200万。
⑦可获得1073万毛利
3.2 XX住宅项目开发前期产品策划可拓目标规划方案优选
按照桐庐县分水镇当地房地产开发商供给和消费者需求状况，以及根据当地***府对地块规划使用的要求和开发商人、财、物等资源分配的要求，从容积率目标、建筑密度目标、投入目标、产出目标四个方面，通过进一步研究、咨询建立可拓决策目标规划方案评价优选的域区间即满意区间（经典域）、基本满意区间（节域），桐庐分水镇XX项目开发前期产品策划可拓目标规划方案评价优选的指标及其域区间如表3所示。
表3 桐庐分水镇XX项目开发前期产品策划可拓目标规划方案评价优选的指标及其域区间
目标 权重 满意区间 基本满意区间
容积率 0.3 [1，1.2] （0，1）
建筑密度 0.2 [25%，30%] (0，25%)
投入（万元） 0.2 [0，10000] (10000,12000)
产出（万元） 0.3 [10000，14000] (7000，10000)
表格由研究者整理所得
根据上述三个方案对容积率、建筑密
度、投入、产出目标的完成情况以及方案优选指标及其域区间（如表3所示），通过可拓评价优选的方法，通过对计算得到的第一、二、三方案各指标关联函数值和综合优度如表4所示。
表4 桐庐分水镇XX项目开发前期产品策划可拓目标规划方案各优选指标的关联函数值及综合优度
目标 方案一 方案二 方案三
容积率 1.35 1.35 1.35
建筑密度 0.2 0.2 0.2
投入（万元） -15.5 1.4 0
产出（万元） 0.3 0.5 0.7
综合优度 -2.565 0.875 0.655
表格由研究者整理所得
第一、二、三方案的综合优度分别为-2.565，0.875，0.655。由此经分析、比较、优选，最终得到桐庐分水镇XX项目开发前期产品策划可拓目标规划模型获得的满意方案为方案二，本方案可以较好的实现项目的容积率、建筑密度、投入和产出的所定的目标。
4 研究结论和存在问题
本文初次把可拓工程和目标规划方法结合起来，建立了房地产开发前期产品策划的可拓目标规划模型。并尝试用此方法解决XX住宅项目初期产品规划设计中的各项经济指标的优化问题。该方法在房地产项目中的应用实属第一次，在许多方面还有不成熟的地方，需要今后做进一步的深入探讨。
参考文献
[1]郑华．房地产产品策划_市场化的住区开发策划研究［D］中南大学．2008，3 ．
[2]杜伟．烟台埠岚房地产项目定位与产品策划研究［D］．江苏大学．2009，12．
[3]周成斌，邹广天. 住宅产品类型创新中的可拓策划［J］．哈尔滨工业大学学报， 2006， 38 (7)