学文网不动产投资篇1
王金龙认为,最近几年,国内金融改革推进,利率市场化和普惠金融兴起,倒逼国内保险行业利差收窄。此外,随着美国加息周期的来临,全球货币对美元相对贬值的趋势下,险资“出海”意愿更加强烈,规模不断增加。可通过境内外利率和汇率的差异,获取可观的收益。
“在海外投资标的的选择上,近两年来,险资更注重战略性投资,重点围绕发达国家尤其是美国的不动产和权益两类资产,直接或间接地投资于租金回报率高的不动产,以及成长性好、红利回报高的优质股权。”王金龙表示。
险资的海外投资提速还得益于***策的不断松绑。自2012年10月份以来,保监会等相关部委出台了一系列***策为险资海外投资提供便利。“十三五”规划更是明确指出,支持保险企业走出去,拓展保险资金境外投资范围。
统计数据显示,截至目前,保险业境外投资规模约为370亿美元,仅占总资产的2%,距监管层规定的15%的境外投资上限还有相当大的空间。
不动产投资篇2
关键词：不动产投资信托 法律
不动产投资信托（简称REITs），常指一种聚集大众资金用于不动产投资和管理，并由上述活动的收益分配给投资者的组织或形式。不动产投资信托最早起源于美国。不动产投资信托与成立投资公司后再投资不动产相比较，不动产投资信托有其独特的便利和优势。如果成立公司的话，投资人成为股东，分享公司买卖、经营不动产的利润，是一种传统的投资方式。缺点是除了公司获利要缴税外，股东分配的股利也要缴税，这就形成了双重缴税，而不动产投资信托一般无须双重缴税。此外，不动产投资信托的份额经常可以如证券一般在市场上进行流动，具有流动性好，投资起点低等特征，为投资者所喜爱。除了个人投资者外，机构投资人(如养老基金等)也在其投资组合中包括了不动产投资信托。目前美国约有180多只在证券交易所公开交易的不动产投资信托，总规模达到3750亿美金。
不动产投资信托的类型和结构
根据其对不动产不同的投资和收益取得模式，不动产投资信托又可分为资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托。资本型不动产投资信托主要从事购买和管理不动产的活动，并从中获取资本收益。而抵押型不动产投资信托则主要将募集到的资金直接贷放给不动产商（以不动产为抵押物），有时也向银行借款后再以更高的利率贷给不动产企业，其收益主要来自于利息、利息差等债权性收益。此外，还有集合资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托功能于一体的混合型不动产信托。
这些类型的不动产投资信托通常采取三种结构：传统式、伞型合伙式以及下式不动产投资信托。传统不动产投资信托以信托名义直接拥有自己的资产。伞型合伙式和下式不动产投资信托的结构则相对复杂。
在伞型合伙不动产投资信托中，不动产经营合伙企业中的合伙人和不动产投资信托组成新的合伙关系，称为“营运合伙组织”。为了在新成立的营运合伙组织中取得股份（营运合伙单位），不动产经营合伙人在其中投入不动产，而不动产投资信托则投入资金，如果不动产信托具有可分割的份额，则营运合伙单位可以与不动产投资信托的份额进行互换。从形式上，营运合伙组织直接拥有所有的不动产及投入的现金。不动产投资信托的首席合伙人通常拥有大多数营运合伙组织的股份。过了一段时间后(通常是一年)，营运合伙中的不动产合伙人可以用自己的营运合伙单位兑现现金或不动产投资信托的份额，和不动产投资信托的其他投资者享有相同的流动资产。这种现金或基金份额的转换可能会导致不动产合伙人须支付在营运合伙成立时延期支付的税金。不动产合伙人可以选择将营运合伙单位转换为现金或基金份额的时间以递延付税的时间。可见，伞型合伙不动产投资信托的出现是出于为不动产商套现提供一种递延付税和流动性选择，这无疑对房地产开发公司具有极大的吸引力。
不动产投资信托的结构与伞型合伙不动产投资信托类似，但由不动产投资信托拥有并管理不动产。不动产投资信托的董事由股东（基金份额持有人）选出，并对股东负责，董事可以任命基金的管理人员。不动产投资信托的董事通常是不动产公司及专业团体中的资深人员。不动产投资信托的管理人员要对董事会、股东和债权人负责。很多下式不动产投资信托是从私人企业转为上市基金的。在这种情况下，原先私人企业的主要股东会成为上市后的不动产投资信托的资深管理人员或董事，并将自己的所有人地位转成新上市基金的股份。
不动产投资信托的立法模式
从法律规范的角度,不动产信托主要可以分为美国式的税法驱动为主，其他法规为辅以及其他国家的单项立法为主两种模式。
美国不动产投资信托的设立主要由有关的税法所决定，其最主要的法律条件来自于针对不动产投资信托的税法。在美国，只要符合税法规定的一定条件，不动产投资信托就不需要缴纳企业所得税。此外，不动产投资信托还可以通过提高不动产投资信托的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现不动产投资信托的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，转移其它收入。由于不需要或者规避缴纳企业所得税，美国不动产信托的发展很快。有关不动产信托的一些重要规定也主要体现在美国的《国内收入法》中。比如该法规定为满足特定的免税或减税要求，不动产投资信托必须是和法人一样可征税的实体，由董事会或受托管理人管理，拥有可完全转让的股份，至少有100名股东，在前一个税收年度的下半年，由五人以下人数拥有的股份不超过50%，总资产至少有75%投资于不动产资产，毛收入额至少有75%衍生自不动产租金或不动产贷款的利息,由应纳税不动产投资信托的子公司股票构成的资产不超过20%,每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的方式支付等。其他辅法律则主要包括《联邦解决计划》,《不动产投资信托改进法2003》，《证券交易法》等。
亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国和我国香港近年来推出的不动产投资信托产品在很大程度上吸收了不动产投资信托在美国的发展经验。如新加坡货币管理机构在1999年颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》对上市不动产投资信托作出相关规定。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001年有2家不动产投资信托在东京证券交易所首次上市。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为不动产投资信托发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了不动产投资信托上市的相关条例。2003年7月香港特区证券和期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对不动产投资信托的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出明确的规定。
由于美国金融发展一直处于世界领先地位，其金融法律法规体系也以复杂、细致以及相互关联性强而著称。而其他国家虽想借鉴美国经验，但毕竟各国之间的法律体系不完全一致，很难完全“照搬照抄”他国的法律制度，因此将美国不动产信托基金的法律法规集中起来而形成一个单独的不动产投资信托的规则是很多国家不约而同的自然选择，而且这也是相对立法成本较低的一种选择。这些国家或者采用专项立法形式，或者通过修改现有的投资、信托、基金等有关法律，对不动产投资信托的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。但很多时候，单项立法会造成考虑不周，时间延缓等问题，并且作为不动产信托发展最重要驱动力量的税务规定可能无法得到完全地体现。
发展我国不动产投资信托的法律问题
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一。伴随中国经济的发展，房地产投资需求不断上升，房地产市场资金需求也不断上升。但从资金供给的情况来看，多年来我国房地产市场资金供给渠道十分单一。房地产企业的资金主要来源于银行贷款、自筹资金和销售回款，而自筹资金只占项目的极少部分。由于销售回款在时间和运作上成本过高，市场绝大部分项目开发和运转资金，乃至房地产消费贷款资金均来自银行，资金集中于银行体系在客观上造成了我国金融系统存在一定的系统性风险。有资料显示：目前我国房地产行业各环节中超过80％的资金来自银行的贷款，一旦房地产业发生问题，银行业是最大的受害者。为此，央行2002年底开始关注银***地产信贷资金。2003年6月了121号文，严格控制银行对房地产信贷资金的发放规模，对房地产市场的资金供给形成了较大的限制。目前市场资金供给的另一方是信托投资公司，但其对于房地产行业的资金供给量占市场总供给的比例不到千分之一，规模微小。
与国外不动产投资信托的规模相比较，我国信托投资公司的房地产信托功能有限。其目前主要弊端在于：产品单一，绝大部分信托计划针对单一项目开发；运营模式单一，多数以贷款形式运营；资金和产品流动性比较弱，仅限于信托凭证的转让；运营规模小，多数规模在2亿以下；利率定价单一，多数参照银行贷款定价；销售周期短，多数信托计划销售周期不超过1周。
如果需要降低我国银行业在房地产行业的系统性风险，以及丰富广大投资者的投资品种，发展我国的不动产投资信托将是一个很好的方法。但对于不动产投资信托的发展，首先需要明确几个法律问题。
（一）不动产投资信托的法律主体地位
不动产投资信托在我国应该按照现在我国《信托投资公司资金信托管理办法》的要求，将其定义为一种集合性的信托理财计划，还是将其定位为一种类似于证券投资基金的基金？这是发展不动产投资信托首先要解决的基本法律问题。
如果将不动产投资信托当作一个信托计划由信托投资公司来管理，则由于我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，而房地产开发所需资金一般数额较大，投资周期长，经常需要上亿的资金。如果不动产投资信托的组成也受到不得超过200份信托合同的限制，那么对单个投资人的资金要求就会很大，这不利于融资规模的扩大。除非对于不动产投资信托，监管层网开一面，允许其可以不受200份信托合同的限制。我国银监会于2004年10月18日向社会了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该《征求意见稿》首次明确了对经过银监会批准的房地产信托业务可以不受200份信托合同的限制。但至今该《办法》尚未正式出台，显然，监管层对发展不受信托合同份数限制的不动产投资信托还是存有一定的顾虑。
另外，中国信托计划期限普遍都较短，不像日本、美国等国家信托计划呈现出中长期融资特征。信托在我国整个金融体系中发挥的作用还十分微弱。尽管中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年。但就现有的信托计划而言，尽管都符合这一要求，但大都局限在1至3年间，而未出现期限长至5年甚至10年以上的中长期信托计划。
当然如果将不动产投资信托当作一个类似于证券投资基金的产业基金来管理，比如出台相应的不动产投资信托法规，则其可以不受到200份信托合同的限制，而且证券投资基金对单个投资者的资金要求很低（证券投资基金的最低认购标准一般仅为人民币1000元）。从国外的REIT的发展情况来看，它可以在交易所上市，可以自由买卖或转换，具有很强的流动性，更类似于我国的证券投资基金。
在美国，不动产投资信托可以选择公司、商业信托或者其他组织作为其运行的法律主体，这种宽松的运行模式显然与美国实行金融混业经营是分不开的。尽管我国目前金融控股集团已经出现、银行设立基金公司，汇金公司、建银投资注资证券公司等表明我国已经出现了金融混业经营的萌芽，但从法律层面上看，金融行业依然应该是进行分业经营的。所以，我国不动产投资信托必须选择一种确定的组织形式作为其经营的法律主体，而不可能出现类似美国的自由选择模式。从美国不动产投资信托的产品特性来看，其与上市的股票、基金等相似，遵循证监会（SEC）的监管，因此如果我国要引进不动产投资信托的话，将其定位为一种基金公司也许更适合我国目前的法律现实。
（二）不动产投资信托的管理模式
美国不动产投资信托的管理有两种模式：内部顾问模式和外部顾问模式。所谓内部顾问指不动产投资信托的管理人也是投资人的一种模式。在这种模式下，由于投资人（当然是指在不动产投资信托中占有较大比例的投资人）的利益与管理人的利益趋于一致，因此成本比较低。外部顾问模式则相反，不动产投资信托的投资人和管理人不为同一人，不动产投资信托只能作为所持有不动产的所有人而不可以管理或者运作所拥有的不动产，基金的管理人为***的第三方。外部顾问模式类似于我国信托法、基金法所规定的信托模式。在我国的信托投资公司、基金管理公司模式中，委托人（即投资者）一般不可以为受托人，而受托人一般也不可以将自己的财产与受托财产相互混同或者进行交易。除了接受受托报酬外，受托人应该不可以利用信托财产为自己谋利益。
美国的不动产投资信托在20世纪90年代以前，一般普遍采用外部顾问的管理模式。但这种情况在《1986年美国税收改革法案》出台后发生了改变。根据该税收改革法案，不动产投资信托的持有人可以自己管理和运营不动产投资信托所有的资产。于是受托人和委托人同为一人的内部顾问模式在美国发展起来，到1996年时其规模已经大大超过采用外部顾问模式的不动产投资信托，成为美国不动产投资信托行业的主要管理模式。
但我国的信托投资公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《证券投资基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顾问”的管理模式，即信托财产的管理人和信托财产的所有人不为同一人。为了避免道德风险，我国立法层、监管层都不鼓励受托人将自己的财产与受托管理的财产混同或进行交易。而且即便在目前相当严格的委托人和受托人互相分离的法律规范下，我国还是出现了受托人利用信托财产进行利益输送的违规事件。在信托公司行业比较典型的有金新信托的***品信托计划关联交易事件；在基金行业，也有“基金黑幕”等耸人听闻的事件发生。因此我国发展不动产投资信托，其管理模式是否可以参照美国采用内部顾问模式，还有待进一步的研究。笔者认为，在目前我国金融法律制度还不够健全的情况下，再考虑到我国金融市场发展的不完备性，继续实行委托人与受托人相分离的外部顾问模式也许是更稳健的选择。
另外，鉴于我国目前已经普遍在上市公司、基金管理公司中引入了***董事制度，作为一种对受托人管理行为的监督机制。这是由于投资者在投资基金或者上市公司之后，受托人负责全权管理这些财产，而投资人或者出于“搭便车”的考虑而疏于监督，或者由于专业所限，难以对管理人进行有效监督，而***董事相对而言可以比较中立地对管理人的行为做出判断，在一定程度上有助于维护广大投资者的利益。目前我国的信托公司尚未建立起***董事制度，而基金管理公司都已建立起了该制度，并且信托公司历经整顿，其受托资金规模、管理和内部控制能力、信息披露、国际化程度、人才贮备、社会信用等各方面都不及基金管理公司发展的规范。因此，不动产投资信托管理人的重任应由相应的基金管理公司承担为妥。
（三）不动产投资信托的募集方式
如果将不动产投资信托被认为是一种信托计划，按照我国现行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不动产投资信托采用的是基金形式，那么其募集方式也许就可以采用公募形式。募集方式的不同将决定不动产投资信托信息披露方式的不同。对于私募产品，监管层一般不强制要求其进行严格的信息披露，但对于公募产品，则世界各国一般都规定有严格的信息披露制度以及严厉的惩罚措施。按照美国法律，公募要严格执行证券交易法律规定的义务；而私募，由于其披露对象多是拥有信息、资金或专业等优势的投资机构，因此证券法律对信息披露的规定也相对宽松。
不动产投资篇3
在项目投资建设过程中，项目施工期居于核心环节。它是指项目审批立项后，从施工建设直至完工验收的一系列过程。在项目批准的概预算内，确保项目顺利完成，要做好以下几方面工作:
(一)建立健全财务管理制度完善的财务管理制度，是确保投资建设项目会计基础工作规范化的必要要求，可从以下几方面入手:1、认真贯彻执行国家有关法律法规的规定，建立健全对各项财务管理规章制度，使项目建设过程中的财务管理工作有相应的制度可遵循，进一步提升项目的财务管理***策水平，保证财务制度的严肃性和强制性;2、制定一套健全的内部稽核制度，做好内部审计，不定期对项目建设中的资金管理等环节实行检查，加强现金流监管，防止建设资金失控。3、同时，从财务管理角度评价现有的各项内控管理制度，促进内部控制管理不断完善。
(二)强化招投标环节的掌控力度在招投标环节，重点工作是科学设定财务指标，做好投标单位的预审，分析并评价参与竞标企业的财务状况等，确保投标企业在项目施工建设过程中有足够的财力履行合约。
(三)保证项目资金的安全合理现金流管理是项目财务管理的核心，它关系到投资的安全和效能。根据当前国家有关法律法规，以现金流量为主线，加强成本核算，合理分配资金，确保建设资金有效运行，通过努力降低成本、严格控制业务费用，提高利润水平，注重积累，增大留存收益。可用措施:1、专项资金审批制度。通过审批的项目内容才能动用建设资金，以概预算为准，执行专户专用。2、责任到人。项目施工方的责任人为项目建设资金的责任主体，施工方各职能部门以职责进行分工，对分管职能承担资金监管责任。3、加强工程价款结算监管。工程价款结算时要遵守合同中的条款和价格，对结算手续和审批程序严格审核，对结算凭证的真实合法性严格审查，避免经济问题发生。
二、项目验收阶段的财务监管
项目完工验收阶段，指施工单位在项目完工后，请投资单位进行验收，撰写竣工结算报告，并移交合同规定资产的阶段。在此过程中，应做好以下财务管理工作:1、账目及时结清。项目竣工后，剩余物料及时盘存处理，进行财务处理。2、撰写竣工结算财务报告。以竣工决算审计报告为基础，统计各项合理开支，及时撰写结算报告，避免资产闲置，造成损失。
3、监管结余资金。依据财务制度和相关财***法规，加大监管力度，避免资金挪用、截留。
三、总结
不动产投资篇4
（一）有利于优化资产负债匹配
保险经营的负债特性要求保险资金需要通过多种手段匹配，实现其安全性、流动性、盈利性平衡。目前，保险资金中80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金。从实际情况看，保险企业在总体上缺乏与负债相匹配的资产，在现有投资品种中，除国债外，投资期限都比较短，不动产投资具有规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点，因此可以作为优化保险资产负债匹配，解决错配风险的中长期投资品种。
（二）有利于提升保险资金投资收益
近年来，国内保险公司的投资收益一直在3-4%徘徊。相对于高企的CPI，实际收益已为负数。而反观不动产投资却有较好表现。统计显示，美国国际集团（AIG）的不动产投资收益率约为20%，远高于债券、银行存款等金融资产的收益率。近年来，中国商业地产平均租金回报率（单位面积年租金收入/单位面积购置价格）为5%-8%，远高于保险资金2.7%的平均收益率。
（三）有助于提高对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险，但在现行***策下，保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品、买卖黄金以及投资大宗商品（如石油）等手段来对冲通胀，而投资不动产，不失为对冲通胀的一种手段。
二、保险资金投资不动产的种类
《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
（一）基础设施类不动产
主要包括交通、通讯、能源等部级重点基础设施项目。这方面投资基本上是与地方***府展开战略合作的方式进行的，如中国人寿与北京、重庆、***等地方***府的合作。
（二）非基础设施类不动产
主要包括商业地产、养老地产、保障房等领域。商业地产，保险公司多有涉足，以自用或自用加投资的方式购置商业地产，在获取稳定的租金收益的同时，博取物业增值收益；养老地产，投资期限长、规模大，符合保险资金对长期、稳定收益的需求，是解决保险公司资产负债不匹配的一条有效途径，但由于相关***策不清晰，持续的投入与缓慢的产出，整体进展不大；保障房领域，目前已有部分险资涉足，该项目需要依赖与地方***府的合作。
（三）不动产相关金融产品
不动产相关金融产品是指以不动产为基础资产的投资计划或者基金。目前，国际上保险资金进行不动产间接投资的形式主要可以分为证券化产品和投资基金两类。其中，房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下简称REITs）是投资基金的一项主要产品，目前美国是全球最大的REITs 市场。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出现。由于我国相关法律法规尚不完备，REITs一直未能正式启动。2011年，，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，成为国内基金业首个REITs专户产品。
三、保险公司不动产投资情况
上个世纪90年代以来，保险公司已开始涉足不动产投资，本文按照商业地产、养老地产和保障房三个板块进行阐述。
（一）商业地产投资
1、国内保险公司进展
据不完全统计，近年来，已有10余家保险公司介入商业地产（详见表一），2006年至2011年期间，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约200亿元。近年来，商业地产市场继续呈现购销两旺的局面。一线城市甲级写字楼供需矛盾突出，而持有这些物业的保险公司，已赚取不菲收益。
2、境外案例
相对于内地，台湾地区保险资金投资不动产起步较早，市场发育成熟。如国泰人寿1964年就成立国泰建设公司，进入房地产和建筑业领域。经过多年积累，国泰人寿在台湾地区拥有大量的优质土地和成熟物业，赢得“金融+地产”的龙头地位，奠定了国泰金控架构的基础。
近年来，国泰人寿开始尝试将其所持优质物业资产打包发行证券化产品，培育利润增长点。2005年9月，推出“国泰一号”REITs产品， 2006年9月，又推出“国泰二号”，通过证券化产品的发行，增强自身资产的流动性，同时还取得了物业增值收益。
3、国内商业地产存在的问题
目前商业地产面临以下三个问题：一是当前商业地产不断升温，大量资金（包括海外热钱）流向商业地产，风险在加剧；二是国内物业收益仅来自租赁和出售，相较于境外成熟市场，还缺乏不动产证券化的市场环境和***策支持。
（二）养老地产投资
1、保险公司养老地产投资概况
泰康人寿： 2009年11月，保险业第一个养老社区投资试点项目获批， 2010年3月26日，成立泰康之家投资公司，成为行业内首家养老社区投资实体。其上海申园项目预计2016年3月将迎来首批入住居民。
合众人寿： 2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据报道，该项目预计投资150亿元。2013年10月，一期工程建设已完成，共有4000余张床位。
中国人寿：在养老社区建设上，中国人寿初步规划构建“一南一北”的格局。项目计划总投资1000亿元。2013年10月，中国人寿竞得苏州阳澄湖相关地块，将与美国养老运营管理机构联手，建设成一个中高端养生养老社区。
2、存在的问题
一是土地***策，目前用地性质还比较模糊，是协议出让还是招拍挂存在争论；二是盈利模式，目前大多数养老机构处于微利甚至亏损状态。按现行***策，养老地产只能出租，不能出售，前期投资大，回收期限长，不确定风险突出。
（三）保障房投资情况
1、保险资金参与情况
蓝德计划：即“北京市土地储备7年期债权投资计划”，募集总额290亿元。保监会拟定了参与资格名单，包括人保、国寿等7家大型险企。项目历经两次募资，尽管收益率一再上调，第二期已达到6.49%，但截止2011年11月份资金到位率仅7成。
2、存在的问题
目前，险资参与保障房建设仅有三例，其中蓝德计划是最大一笔，面临的主要问题有：一是收益，该计划投资期7年，但收益率不及当前一些银行5年期协议存款利率和部分次级债收益率；二是还款，由于该计划以土地出让金作为主要还款来源，保险公司心存疑虑，担心出让过程出现难以控制的风险。
四、保险公司不动产投资的路径
纵观保险资金投资不动产在国外成熟市场的发展历程，基本上遵循 “由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟”的发展路线（见表二） 。
当然，国内市场尚未发展到这一步，但可引以为鉴。而对于国内一些尚未涉足不动产领域的保险公司，可以重点关注两个领域：一是自用房产的投资，因为保险公司大都有相当数量的分支机构、网点，有内在购置需求；二是养老地产的投资，这个领域可以与养老保险做很好的产品结合，形成产业链互补。
（一）从自用房产起步，逐步介入不动产领域
不动产投资专业性强，需要运用资产匹配、战略配置等手段，还需要建立配套的风险控制机制和绩效评估标准。因此，对于拟涉足此领域的保险公司而言，起步阶段不妨从自用办公房产入手，逐渐涉足投资性商业地产。
未来，随着国内不动产证券化的发展，可以调整投资结构，加大间接投资比例。一是尝试发行不动产金融产品，不但提高保险资产的流动性，还可以将不动产增值收益变现；二是走基金管理模式，通过发起设立专业不动产投资基金，受托管理保险资金及其他社会资金，并通过服务取得佣金。
（二）参与养老地产，逐步构建养老保险产业链
***《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》预计，到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%。据相关机构估算，2050年养老服务市场的总购买力将高达5万亿，养老产业是未来投资的一片蓝海。而对保险公司而言，涉足养老产业则意味着产业链的延伸和保险经营的创新。
产业链的延伸：养老产业链较长，包括日用消费、金融服务、健康护理等多个环节。保险资金涉足养老社区，不仅衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时还带动老年医学、护理服务、老年科技产品以及物流等产业，极大地延伸了产业链。
保险经营的创新：保险公司通过投资养老社区，可以将养老地产与养老保险产品嫁接，例如，原有养老保险到期后，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区的物化服务，这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张。（王娜：经济学博士，现就职于兴业银行成都分行；王飞舟：保险学、工学双学士，现供职于民生人寿保险公司市场企划部）
【参考文献】
1、《保险资金投资房地产框架初定》王晓伟 中国房地产报 2009 年5 月4 日
2、 《保险业投资不动产的历史脉络及其在中国的前景》 王国*** 中国保险报2009年10月12日
3、《我国保险资金投资不动产的现状与问题》王洪 陈秉正 刘超 中国金融2010年02月05日
4、《我国保险资金投资不动产及前景分析》周淑芬 财***金融2010年第2期
5、《养老地产收益不敌信托、股权投资 险企暗战正酣》肖君秀 经济观察报 2010年04月18日
6、《保险进***养老地产是否可行》 向日葵保险网 2011年11月25 日
不动产投资篇5
1990年7月18日劳动部对上海市劳动局＜关于外商投资企业女职工在孕期、产期、哺***期间解除、终止劳动合同问题请示的复函＞规定：
（1）对外商投资企业实行计划生育的女职工在孕期、产期、哺***期间解除劳动合同的问题，现应按***＜女职工劳动保护规定＞的有关条款执行。
（2）孕期、产期、哺***期间的女职工在合同规定的试用期内发现不符合录用条件的，可以辞退。但不得以女职工怀孕、休产假、哺***为由辞退。
（3）＜女职工劳动保护规定＞第四条“不得在女职工怀孕期、产期、哺***期解除劳动合同”的规定，是指企业不得以女职工怀孕生育和哺***为由解除劳动合同，至于女职工在“三期”内违纪按照有关规定和劳动合同应予辞退的，可以辞退。
（4）对实行计划生育的女职工，在“三期”内劳动合同期虽满，也不能解除其劳动合同，必须延续到哺***期满。
不动产投资篇6
【关键词】产业投资基金 风险 防范
一、产业投资基金的概念和发展
产业投资基金，是指借鉴国际创业投资基金的运作机制，结合我国实际，主要以非公开流通的股权投资方式直接投资于产业领域的一种集合投资制度（张东生，刘健钧，2000）。产业投资基金是与证券投资基金相对的概念，证券投资基金投资于可流通证券，产业投资基金则直接投资于产业领域。
产业投资基金在国外经历了三种形式的发展。首先是20世纪40年代末，美国经济由***工产业向民用产业转变，产生大量新兴中小企业，“创业投资基金”诞生。之前的创业投资是投资者个人直接投资于创业项目，或通过律师、会计师的介绍分散地投资于创业项目，而创业投资基金是一种组织制度化的创业投资。后来，“创业”的概念由“创造新企业”扩展到“创造新企业和老企业再创业”，创业投资基金的投资对象也由最初主要投资于新兴中小企业，扩展到参与老企业的并购和重组，这时就出现了“企业重组基金”这种形式；当创业投资基金在80年代传入亚洲地区后，在新加坡等国家和地区又出现了专门投资于基础设施创业项目的“基础设施投资基金”。
二、我国产业投资基金发展情况简述
我国所要发展的直接从事产业投资的基金品种，比国外主要投资于创业企业的创业投资基金有更丰富的内涵，因而我国用“产业投资基金”来代替“创业投资基金”，更好地概括基金的内涵。
我国曾经成立过五支产业投资基金：中瑞合作基金，中国――比利时直接股权投资基金，中国――东盟中小企业投资基金，中国石油产业投资基金和渤海基金，基金的具体情况如表1所示。
总体上看，我国产业投资基金的发展刚刚起步，问题还很多：从***策环境看，目前我国虽然对产业投资持支持态度，并已将发展产业投资正式列入***府议程，但缺乏对发展产业投资的有效激励措施，也缺乏规范化的管理办法；从市场环境看，我国***府采购没有体现出导向性和***策倾斜；从法律环境看，目前我国有些法律法规的内容不利于产业投资的发展。
三、我国发展产业投资基金的风险分析
产业投资基金在我国是一项新事物，存在很多问题，这些问题可能引发风险，因此我们需要进行风险分析。
1、可能导致投资膨胀。我国的国情需要发展基础产业，搞基本建设，投资饥渴症、财***和企业财务预算软约束现象普遍存在，地方***府、有关部门可能利用在推荐、设立、审批产业投资基金中的权力，从地方保护主义和本位主义出发，挤占基金拥有的资金，搞固定资产投资。如果发起人和基金管理公司屈从这种压力或采取欠稳健的投资***策，将导致投资膨胀，这样就会与国家在一定时期内宏观调控的目标相冲突。
2、可能产生流动性不足问题。流动性不足是产业投资基金的固有特性，与预期的高收益率伴随。加上目前国民投资意识不够，投机意识过盛，很容易产生流动性不足问题。
3、短期收益目标可能难以实现。产业投资基金选择的投资项目建设期长，投资期长，投资的项目可能三五年不见效益，这样前几年分红低甚至不分红的情况有可能出现。对基金投资者来说，短期内收益可能不好，机会成本太大，短期收益目标和长期收益目标存在着冲突。
4、项目论证的风险。产业投资基金对项目论证的要求很高，如果国家项目计划或论证部门的论证程序出现失误，项目失败，则投资损失的影响可能很大。
5、对实业不控股，可能导致投资后被动。产业投资基金一般不谋求对企业绝对控股权，不对实业项目控股，实业项目一般规模较大，产业投资基金在其中的份额较小，基金管理公司的监督、决策能力弱，如果实业出现严重舞弊、亏损或倒闭状况，产业投资基金以及基金投资者在实业中的利益可能会受到侵害。
6、透明度不高，可能出现欺骗投资者的行为。由于产业投资基金采取封闭式，信息披露较证券投资基金差，产业投资基金极可能出现内部财务核算混乱、欺骗投资者的行为。而且，产业投资基金的投资项目一般工程耗资大、建设周期长，这样产业投资基金的资金使用效果情况常常由于项目工程本身的特性不能得到及时的公开披露，这也可能损害到投资者的利益。
四、产业投资基金发展过程中的风险防范
1、严格限定产业投资基金的规模、运作过程和投向，使之与国家宏观调控目标一致。国家基金管理部门可对基金管理公司进行引导、监督，同时加快投资基金有关法规的制定，使基金管理有章可循。
2、产业基金的流动性包括基金资产的流动性和基金本身的流动性两个问题。可以通过在基金封闭期满以基金上市、将股权转卖给其他合作方的方式结束基金以及允许基金公司保留一定比例的流动资产和对外融资的方式来解决基金资产的流动性问题，同时可以通过基金上市来解决基金本身的流动性问题。不过，以长远眼光看，流动性问题较好解决。产业投资基金发展到一定程度，投资者将会以机构投资者为主，机构投资者对投资的流动性要求并不高，他们拥有较大量的可供长期使用的资金，投资的动机也比较成熟，在作出投资决策前一般都会对基金的流动性作出合理的评估。
3、短期收益目标问题。当产业投资基金不断发展成熟之后，投资者对基金的回报周期会有一个较为合理的预期，即使前几年不分红，只要他们预期到了长期的收益，也不会在短期内质疑基金的运作。
4、采取分散投资策略。为防止计划或论证失误，对大型项目可采取分散投资策略，进行投资项目组合选择，对有关部门的论证资料，也只能作为一种参考，基金进行项目投资前必须进行***的论证评估。
5、对实业不控股可能产生的对投资者利益损害的问题。较合理的做法是成立一个具有较高管理水平和专业素质的基金管理公司，基金管理公司在投资实业项目的股东大会中一般都占据咨询人的地位，加上众多基金投资者的压力，可以预防做出不利于投资者的决策。
6、增加透明度。通过建立投资者大会制度，增强基金的透明度，强化“公平、公正、公开”的原则，可以要求基金公司定期向投资者发送基金运作情况书，报送年度报表，接受投资者监督，接受投资者大会指定的注册会计师的审计。
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不动产投资篇7
一、投资客体的构成要件分析
投资客体的构成要件，是指成为投资客体在法律上所必须具备的条件，也是投资法律对其客体资格的基本要求。投资是一种联系非常广泛的经济法律行为，具有非常广泛的社会和经济联系。因此，投资客体所包含的具体内容也是非常复杂的。按照客体在投资活动中所处的不同阶段，可以将其具体分为投资财产客体和投资成果客体，它们在经济法律性质上是具有明显区别的两种价值。
（一）投资财产客体的构成要件
投资财产客体是指主体在投资活动中所投入的、享有其法定财产权的各种出资财产。它是投资活动的第一客体，没有可投入的财产就不可能产生投资行为。投资的财产客体具有许多种类，从投资财产的接受方来看，凡符合其使用价值和价值要求的财产，在法律允许其转让的条件下都可以成为投资财产客体。从投资主体的角度看，只有投资主体享有法定处置权和收益分配权的财产才能成为投资财产，不享有法定处置权和收益分配权的财产不能成为投资财产。这里，为了能够深入研究不同投资财产客体的法律性质及其基本构成要件，按照投资主体的财产处置权和收益分配权不同，将其进一步分为全权投资财产和限权投资财产。
全权投资财产，是指投资主体享有投资财产的绝对处置权和收益分配权，在法律允许的范围内，其处置行为和收益行为不受第三者限制的投资财产。全权投资财产的构成要件主要包括，完全的财产所有权、使用权、处置权和分配权。完全的所有权，是构成全权投资财产的首要条件。但享有客体完全的所有权，并不一定就能够享有完全的使用、处置和分配权。因为，其中的每项产权都能够依法进行一步分解，使其不完全归所有人享有。在此条件下，所有主体可能仅享有该财产的部分使用权、处置权和收益分配权，甚至可能不享有任何使用权和处置权。因此，全权投资主体必须同时享有投资财产客体的全部所有权、使用权、处置权和收益的分配权。否则，该财产就不是全权投资财产，甚至不可能成为投资财产。
限权投资财产，是指投资主体享有投资财产的部分处置权和收益分配权，在法律允许的范围内，其处置行为和收益行为要受到第三者限制的投资财产。由于能够同时享有处置权能和收益权能的只有所有权和使用权，因此，限权投资财产会出现两种基本情况：一是所有权有缺陷的投资财产；二是使用权有缺陷的投资财产。它们都会因投资主体不享有完全的财产权利，使其投资行为受到第三者的限制。所有权存在缺陷的限权投资财产有两种可能，一是所有者不享有使用权，并因此而不享有处置权和仅享有不完全的收益权，这时该财产就不可能成为现实的投资财产；二是所有者仅享有部分使用权、处置权和收益权，这时该财产只能有限制地成为投资财产。使用权缺陷的限权投资财产也有两种可能，一是使用权人享有部分使用权、处置权和分配权，这时它只能有限制地成为投资财产；二是使用权人享有部分使用权和分配权但不享有处置权，这时该财产就不可能成为投资财产。
（二）投资成果客体的构成要件
投资成果客体是指主体在投资活动中所形成的、享有其法定财产权的各种形式的资产。它是投资活动的第二客体，没有财产客体的投入就不会形成成果客体。投资成果客体首先要求，它在法律性质上必须是各种形式的资产。这是作为投资成果客体的首要条件。其次，这些资产必须是通过投资活动形成的资产，通过其他途径形成的资产因不存在投资行为，不能作为投资行为的成果。第三，投资主体必须享有该资产的使用权和收益分配权。否则，他就不可能实际经营该资产，就无法实现其投资目的，这种财产的投入行为也就不能被称为投资行为。第四，在投资成果客体的具体存在形式上，它既可以是投资主体的全权资产，也可以是其特定的限权资产；既可以是有限债务责任资产，也可以是无限债务责任资产。
全权资产是指投资主体享有全部所有权、使用权、处置权和收益分配权的资产；限权资产是指主体的投资成果在财产权利上有一定缺陷，仅享有全部财产权利中的某一部分或某几部分的资产。投资所形成的是全权资产还是限权资产，主要取决于投资财产客体的实物形态，以及投资主体所享有的该客体的财产权是否完全。一个完全的投资财产权有能力形成全权资产，而一个不完全的投资财产权则不一定能够形成全权资产。通常，以有限权利的种类物实施投资行为，能够形成全权资产；以有限权利的特定物进行投资，则不能形成全权资产。
有限债务责任资产，是指投资主体仅以其出资额为限，对投资成果客体的经营风险承担责任的资产。通常，有限债务责任资产都以金融资产的形式存在，它的收益也往往不是来自对该资产本身的经营，而是来自融资主体对该资产价值的再投入行为。无限债务责任资产，是指投资主体必须以其享有产权的全部财产，对投资成果客体的经营风险承担责任，而不仅限于其出资财产的资产。无限债务责任资产通常是某种特定的产业资产，其收益往往不仅来自于资产自身的增值，还来自于对该资产的直接经营管理，投资主体既要进行客体的转换，又要实际经营该资产。
二、投资客体的基本类型分析
投资客体的基本类型，是指按照它在投资活动中的地位与作用，以及在法律上的不同性质对其进行的基本种类划分。从总体上来讲，投资客体可以分为投资财产客体和投资成果客体。但由于财产客体和成果客体包括的内容非常广泛，相关法律制度难以对其进行统一的规范。因此，为保证投资法律制度的科学性、严密性和可操作性，还必须按照它们的不同属性进行进一步的划分。
（一）投资财产客体的基本类型
从经济法学理论的角度看，按照投资财产客体的经济、法律性质和存在的物质形态，可将其分为货币财产、非货币有形财产和非货币无形财产。其中，货币财产是以本国或外国法定通货形成存在的财产，包括现钞货币和存款货币两种。它是由法定货币发行机关发行，并以国家法律保证其流通的一般等价物，是社会财富的一般代表，具有无限法偿能力，可以依法同任何其他商品进行交换。因此，是不受任何客观条件制约的绝对的投资财产，能够以此进行任何种类和形式的投资。任何转让投资品或融资品的经济主体，都不得拒绝接受本国法定货币财产出资。同时，国家法定货币作为价值标准，还是衡量其他投资财产价值的尺度。任何其他形式的投资财产，最终都必须以法定通货作为其价值的衡量和计算的标准。
非货币有形财产，是指以各种形式存在的实物财产，它必须以实物形态现实地存在。任何有价值的有形财产，只要其需求主体实际需要都可能成为投资财产。非货币无形财产，是指具有特定的使用价值和价值，能够在特定的经济活动中长期使用，但没有实物存在形态的财产。它可分为大两类，一类是产业产权，一类是非产业产权。其中，产业产权具体主要包括专利权、商标权、专有技术以及商誉等；非产业产权主要包括土地使用权和其他非产业产权等。任何具有
价值的无形财产只要需求主体需要，都能够作为投资财产，或者有条件地作为投资财产。
有形财产和无形财产都不是社会财富的一般性代表，不具有可以随时任意地转化成为投资品或融资品的能力。因此，并不是任何有形财产和无形财产都能够成为投资财产，它们要成为投资财产必须满足特定的法律条件。这些条件主要包括三个方面：第一， 该财产必须是投资品或融资品转让方所需要的财产，并且必须有明确的承诺以一定价格接受的意思表示。第二，该财产的投资价值量，必须经过双方认可，具有该项财产价值评估资格的评估机构评估确定。第三，以非货币财产投资，必须向有关部门办理财产产权转移手续，其价值转移才发生法律效力。
（二）投资成果客体的基本类型
从经济法学理论的角度看，按照投资成果客体的经济、法律性质和存在的物质形态，可以将其分为产业资产和金融资产。其中，产业资产是指在产业经营中，能够实际执行职能的各种资产。它的具体形式主要包括，在产业经营中实际使用的，经营用土地、各种建筑物、构筑物、机械设备以及各种存货等。它们是通过产业单位的投资活动形成的，是产业投资的成果客体，也是划分产业投资与金融投资的标志。按照产业资产在生产经营过程中的性质和职能作用不同，又可以将其分为固定资产、流动资产、递延资产和无形资产等，它们分别是在资产投资过程中形成的投资成果客体。产业资产是各产业单位的生产经营资料，它能够增加社会物质财富的数量，是国家经济实力的最基本标志，是社会财富产出能力的物质基础。
金融资产是指在资金融通中，通过金融投资行为形成的各种融资性资产。它的具体形式主要包括，各种股票、债券和债权，它们是金融投资所形成的投资成果客体。按照金融资产的性质和由此形成的权利义务关系不同，可将其进一步分为资本性资产和债权性资产。资本性资产是指具有产业资本性质的资产，债权资产则是指具有资产性质的各种债权。金融资产是一种非实质性资产，它与社会物质财富的数量不一定有直接的联系，金融资产的多寡并不一定代表其社会物质财富的数量。金融资产数量与产业资产数量也并不一定有对等关系，利用金融投资筹集起来的资金并不一定都用于产业投资。同时，产业投资也不一定以金融投资方式筹集资金。但在现代社会，金融投资对整个社会资金的融通起着非常重要的作用。
三、债权资产的投资客体性质
债权资产是指在法律性质上，具有资产属性的各种债权；是各种经济法律主体在货币财产和其他财产的融通过程中形成的，享有增值性收益债权的财产。它的具体形式主要包括：各种存款和贷款活动中，以转让货币使用权的形式形成的债权资产；各种商品交换中，以转让商品所有权的形式形成的债权资产；以及其他经济活动中所形成的债权资产。目前，经济法学界普遍否认货币使用权的投资财产客体性质，以及由此形成的债权资产的投资成果客体性质。金融投资不包括证券投资以外的其他债权资产投资，这是对投资客体性质的严重误解。
首先，从这种观点的理论依据上来看。它的基本理论依据主要有两点，一是资产债权转让的是规定时限的货币使用权；二是债权资产的债权人不参加对方的生产经营活动，并且其收益是固定的。货币使用权是一种重要的财产权，是其享有主体的一种相对***的产权，并且能够形成相对***的处置和分配权，完全可以作为资产使用。因此，完全符合投资财产客体的要求。此外，由货币使用权转让而形成的债权资产，也完全符合投资成果客体的要求，它与其他投资成果客体并没有本质区别。使用期限只是判断使用权是否完全的标准，它是产权转让的时间界限，而不是判断投资性质的标准。至于债权资产主体是否参加生产经营活动，其收益是否具有固定性，同投资的性质没有直接关系，不能作为判断是否投资的标准。
其次，从投资客体的比较来看。任何投资都能够以到期归还的使用权作为投资财产客体和投资成果客体，并且在世界各国的法律中都有非常明确的规定。在产业投资中，投资主体可以将依法购买的商标使用权、专利使用权、土地使用权等，作为投资成果客体使用。在金融投资中，投资主体也能够以其商标使用权、专利使用权、土地使用权等作为投资财产客体使用，也可以将其转换成特定形式的投资成果客体。并且，任何使用权实际上都有到期时间的限制，但这并不能改变其能够作为投资客体的属性，并不影响其成为投资成果客体。因此，货币的使用权也同样可以作为投资财产客体使用，债权资产也同样是一种特殊的投资成果客体。货币使用权享有主体实施的，形成债权资产的行为也同样是一种金融投资行为。
不动产投资篇8
摘要：产业投资结构就是指一定时期内投资在各个产业部门之间的分配数量及其比例关系，它通过影响产业结构而对经济的持续稳定发展起着重要的作用。对我国的产业投资结构现状进行研究，找出其存在的问题，合理实施并优化我国产业投资结构。
关键词：产业投资结构；优化；对策
一、引言
产业结构是社会生产力水平不断发展和社会分工不断深化而形成的一个多层次经济系统，不同的产业结构的整体效益不同，因而导致经济以不同的速度发展。产业结构演进的战略框架及其效果已成为经济能否保持良性发展的关键，因此各国都在进行产业结构调整，寻求整体效益最大的产业结构。要进行产业结构调整就必须研究各产业之间的关系及影响产业结构的各种因素，而产业投资结构对产业结构的影响是最大的，它不仅通过消耗各产业部门的产品影响各产业部门的产出，而且直接决定了各产业部门的未来的供给能力[1]。因此可以说，我国要实现经济又好又快地发展，关键在于优化产业投资结构。
二、我国产业投资结构现状研究
产业投资结构就是指一定时期内投资在各个产业部门之间的分配数量及其比例关系[2]。产业投资的主要形式是固定资产投资，因此在这里以固定资产投资额代表产业投资额。进入社会主义市场经济以来，我国固定资产投资在三次产业间的分布呈现以下趋势。
1990-2005年期间，第一产业投资所占比例一直很低，基本维持在2%-4%之间，随着投资总量的扩张，2005年第一产业固定资产投资达到2323.66亿元(当年价格)，增长率约为22.90%；1990-2002年期间第二产业投资所占比例呈下降趋势，由1990年的57.37%降到2002年的26.16%，下降了约31.21%，2002年以后逐步回升，到2005年时达到43.75%；第三产业投资不仅所占比重高(1993年以后均在50%以上)，2002年以前所占比重不断升高，之后又略有下降。总体来看，三次产业投资比例结构在1990-2006年间已经变成“三、二、一”，产业投资结构正在逐步优化。
随着1993年以来固定资产投资明显向第一、三产业倾斜，三次产业产值占国内生产总值的比重也发生了变化，第一产业的比重逐年下降，第二产业的比重基本保持上升的势头，第三产业的比重在略微下降之后稍有升高。与产业投资结构相比，尽管第一产业的投资比例有所增加，但其产出占GDP的比重却连年下降，这说明第一产业要依靠现代科学技术的应用与推广，调整内部结构、提高劳动生产率；第三产业的产出占GDP的比重没有随其投资比例大幅度上升的原因，在于第三产业正处于成长期，信息化程度低、发展滞后，产业竞争力不足。
三、我国产业投资结构存在的问题
(一)第一产业投资比重下降过快
1999年，我国第一产业投资额占三次产业总投资的3.7%，以后各年份基本上是逐年下降，到了2005年，第一产业投资比例只占到了总投资额的2.61%，使农业的发展速度缓慢。事实上，我国经济具有典型的二元经济特征，即采用现代技术的现代部门与采用传统技术的传统部门并存，其发展面临的重要课题是，在促进二元经济发展的同时，推动二元经济走向一元经济，实现整个国民经济的现代化。目前我国的问题是工业部门不现代，农业部门不发达，虽然农业大批剩余劳动力进城务工，为工业部门提供了大量低成本的劳动力，但主要集中在劳动密集型行业，这种在农业不发达的前提下转移出的农业剩余劳动力虽然维持了工业部门成本上的竞争优势，但同时也限制了工业部门提升产品结构的积极性。可以说发达的农业造就高素质的农民，高素质的农民推动工业的现代化。所以我国产业投资结构虽然有了明显的好转，第一产业投资比重呈下降趋势，是符合产业演变规律的。但是结合我国的具体国情，以农业为主的第一产业投资比重下降过快，不利于有效纠正农业发展滞后的不良状况，也不利于第一产业劳动生产率的提高，影响第一产业绝对值的持续增长，其结果必将阻碍“三农”问题的解决，制约我国工业化进程，阻碍产业投资结构的优化升级。
(二)第二产业中基础部门和加工部门的投资结构失衡
能源、交通和通信基础设施的建设，是分阶段实现我国现代化的重要基础。这三种基础设施的完善和不断改进，是一个国家综合国力提高的主要基础，也是现代化程度的重要标志。进入20世纪90年代以来，一些国家提出的信息基础设施建设，也是在新的科学技术条件下，提高本国基础设施能力和技术水平的举措。以基础设施建设为动力推动经济增长具有非常重要的意义：一是基础设施建设具有很强的需求导向作用，对制造业和建筑业的发展，会产生极大的需求。二是基础设施的完善，是诸多产业发展的必要条件。例如，高速公路对汽车制造业的发展，大型客机对跨国旅游业的发展，都是必要的条件。因此，不断推进能源、交通和通信基础设施的建设，既是我国现代化的重要任务，也是推动经济增长的有效途径[3]。
从基础部门和加工部门之间的比例关系来看，一个显著的特征就是加工工业投资增长较快而基础部门投资增长相对落后。在此可以用基础部门对加工工业投资增长弹性的变化来说明这一点。基础部门对加工部门投资增长弹性是指基础部门的投资增长速度与加工工业的投资增长速度之比。表2所列的是基础部门对加工工业投资增长弹性的变化情况。1979-1992年间基础部门对加工工业的平均投资增长弹性(0.8747)，还低于改革前1953-1978年的(1.3787)，基础部门的投资增长明显趋缓，而加工工业的投资增长速度则超过了对基础部门的投资增长速度。虽然1992年以来，国有经济主体对基础部门的投入有较大幅度增长，但基础部门与加工工业的投资结构失衡并未从根本上改变。只是从1996、1997年开始，由于新经济低谷期的到来，在需求约束下非国有部门投资增长乏力，基础结构失衡状况才稍有暂时性的缓解。从2002年开始，国家采取了许多措施刺激经济、启动投资，基础设施方面的建设大大加快，特别是西部大开发战略的实施基础设施投资进一步加大，基础部门和加工工业二者的投资结构失衡状况得到一定程度的缓解。
(三)第三产业生产业投资比重偏低
1999-2002年，我国第三产业投资增长迅速，值得肯定的是城市市***基础设施和交通网络建设伴随城市化进程的推进吸引了更多投资，这将有利于进一步推动城市化的发展；邮电通信业顺应现代物流和信息化发展加大了技改力度，有利于提高该行业的科技含量，提高其服务水平，更好的发挥该行业通商、通***、通民的功能。这符合我国工业化、城市化加快发展的需要。
但是从总体看，我国服务业尚处于发展初期，整体水平较为落后。当前我国服务业主要问题是投资结构不合理。服务业投资主要集中在传统服务业上，运输、仓储、商贸、餐饮等传统服务业投资比重过高，而金融、保险、电信、科研等生产业的投资严重不足。这同时导致了我国服务贸易出口结构的不合理。2006年，我国服务贸易出口中，旅游和货运两项合占服务贸易出口收入的65%，以信息技术为基础的新型服务业都是弱项，参与国际化竞争的能力十分有限。可见，第三产业不合理的投资结构弱化了其对经济增长的贡献。
四、我国产业投资结构优化的对策建议
(一)拓宽融资渠道，增加投资总量
我国应挖掘各方投资潜力，调动各方面的投资积极性，使投资总量得到大幅增长。首先是间接融资日益市场化，取消了国有银行固定资产贷款规模限制，实现了银行自主审定贷款事项。其次是试行项目融资等多种融资方式，打破传统投融资体制中主要依靠***府分配投资资金的格局，推动社会投资的发展。最后是大力发展民间投资，制订出保护民间投资的法律法规，对现行的投资管理制度进行清理，调整其中不合理和不完善之处，取消所有制歧视，简化审批制度。同时应扩大民间投资的领域，实行开放的行业准入制度。
(二)加快发展产业投资基金
产业投资基金是通过发行基金受益凭证，将投资者的资金集中，主要对未上市企业进行组合投资，投资收益按资分成，风险由投资者共担的投融资制度。在我国发展产业投资基金，可以促进高新技术转化，缓解结构性的资金供需矛盾。这样既减轻了***府的投资负担，又增加了投资总量，更为重要的是还能够提高投资效率，从而促使三次产业持续快速发展。[4]
(三)三次产业投资结构的优化
我国三次产业投资结构调整优化的方向是：第一产业要增加投资总量，提高产品的附加价值及市场竞争力；第二产业要优化内部投资结构，提高投资效益；第三产业要加大投资力度，促进产业高级化。
第一产业投资中***府应制定明确的目标，对农业结构进行调整，改变目前主要的财***拨款的投资方式，健全农村金融市场，强化信贷资金的调控力度。第二产业投资要强化投资约束机制，改善投资质量，提高投资效益。要强化企业的投资主体地位，培养企业自主的技术创新机制，制定鼓励企业进行研发创新投入的***策，最终通过企业产品质量的改进增强企业的产品优势、企业优势，从而提高其国际竞争力。通过前面的关联分析，我们看到第三产业在我国已处于一个对经济发展有着举足轻重作用的位置，要努力增加第三产业的投资总量，第三产业投资要适应城市发展和市场需求。在加大第三产业中新兴行业投资的同时，注意支持传统行业适应技术进步和管理创新而增加投资的客观要求，不断促进第三产业结构层次的逐步提升和传统行业内部的积极创新。
(四)加大对以信息技术为主导的高新技术产业投资
我国经济发展质量不高，产业结构始终在一个较低的水平上，企业的国际竞争力不强，重要原因在于技术创新乏力。高新技术产业的发展可以为国民经济发展培育新的增长点和新兴产业，增加就业机会，带动产业结构的调整和优化。要有重点地发展高新技术产业，对高科技产业实行投资倾斜，大力推进国民经济和社会信息化，以信息化带动工业化是优化和提升产业结构，实现跨越性发展的重要举措。因此，必须加大对信息技术、生物工程、新材料等高新技术产业的投资。同时要加强高新技术企业孵化器的建设和完善风险投资机制，推进高新技术产业化的进程。
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不动产投资篇9
作者简介：文小才（ 1970-） ，男，河南尉氏人，***财***科学研究所博士，中央财经大学财***学院博士后，河南大学中原发展研究院财***研究所研究员，河南财***税务高等专科学校副教授，主要从事财***理论与***策研究。
中***分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1006-1096（2014）05-0150-06收稿日期：2014-03-07
一、 文献综述
关于投资和经济增长的关系，西方学者从不同角度提出了自己的见解。其中经济学始祖亚当?斯密、大卫?李嘉***较早分析了投资对资本积累的影响以及资本积累对经济增长的影响，认为资本是经济增长最基本的决定因素。1936年，凯恩斯提出了投资乘数理论，试***通过增加固定资产投资解决经济增长和失业问题。哈罗德、多马提出了加速原理，认为经济增加能够有效地导致投资的增加，投资是经济收入增加的引致效果。美国学者Summers （1992）通过统计证明美国等发达国家的固定资产投资与经济增长之间具有明显的正相关关系。李京文（1992）通过对我国1953年～1990年间的经济情况的研究发现，这一时期固定资产投资对经济增长的贡献率达到了75.07%。胡春（2001）通过对1981年～1999年我国固定资产和经济增长之间数据的实证分析得出，在我国经济增长对投资的依赖程度偏高，并导致了经济的不稳定增长。蒋晓华（2007）通过对固定资产投资与经济增长之间的协整分析，发现二者之间存在着长期稳定的均衡关系，并用格兰杰验证了固定资产投资能够促进经济增长。李朝鲜（2007）通过研究也得出：投资波动是引起经济波动的一个原因，并且固定资产投资对经济的增长存在着显著的单向格兰杰关系。刘金全等（2002）通过对我国固定资产投资和经济增长的格兰杰分析得出：实际经济增长与固定资产投资之间有较强的当期相关性，在经济增长阶段，固定资产投资对于实际GDP具有单向显著的格兰杰影响；在经济下行阶段，固定资产投资和实际GDP之间具有双向的格兰杰影响。陈朝旭（2005）通过向量自回归模型、格兰杰关系检验得出：当因果关系检验的滞后期超过1年，存在实际GDP对固定资产投资的单向格兰杰关系。这说明经济的增长为投资规模的扩大提供了物质基础，导致投资率的上升。何庆光（2007）通过协整分析得出：固定资产投资对经济增长的影响是显著的，固定资产投资每增长1%， GDP就会增长0.86%。
本文用1981年～2012年间我国固定资产投资和国内生产总值作为样本数据，对其关系进行协整检验，并进一步分析了固定资产投资波动与经济波动的关联性，总结出了固定资产投资的波动效应规律。
二、固定资产投资的经济增长效应
（一）数据分析
一般来说，固定资产投资与国内产出都是时间序列变量，如果直接用传统的经济计量研究方法（回归分析）会使得研究结果出现较大误差（伪回归），我们将在传统计量研究方法基础上对两变量之间的关系用协整检验等方法进行研究，考察两变量之间是否存在着协整关系，即长期均衡的关系。下文主要探讨固定资产投资FI与GDP之间的这种长期均衡关系。
我国在 1981 年以后才进行全社会固定资产投资增长率的数据统计，所以这里主要研究改革开放以来我国固定资产投资与经济增长的关系，研究期间为 1981年～2012年，此期间内我国FI（固定资产投资）与GDP及其增长率、FI、GDP 数据见表1所示：
对表1数据运用eviews 6.0进行线性回归分析，用Y表示GDP，X表示FI，我们得到计算结果的标准格式：
yj=28292.34+1.428628xj
S=（5189.970） （0.043754）
t=（5.451350） （32.65150） R2=0.972631
F=1066.121 DW=0.312986
SE=24269.12
可以看出，FI和GDP的相关系数约为0.97，两者存在高度的正相关性，对FI和GDP进行一阶差分后再计算两者相关系数为0.92。如此高的相关性很可能是由于时间序列的不稳定性或者高度相似
的时间趋势造成的。因此，要检验FI和GDP时间序列的稳定性。
（二）平稳检验
一般来说，对两个时间序列变量进行协整分析首先要检验两者的平稳性，如果不平稳或者不是同阶单整的就不能进行协整性分析。在稳定性检验之前先绘制Fl和GDP 的时间趋势***，如***1所示：
***1 1981年～2012年中国FI与GDP时间序列对比***
从***中可以直观地看出，FI和GDP 存在明显的时间趋势，应该是不平稳的，需要对两者的一阶差分进行稳定性检验。运用Eviews 6.0 对数据进行ADF检验。结果如表2所示：
对FI、GDP进行ADF检验，可以看出在水平情况下和一阶差分情况下是不平稳的，但在二阶差分情况下，LnFI检验的tstatistic的值为-6.090382，小于5%level下的-2.967767，LnGDP检验的tstatistic的值为-5.685360，小于5%level下的-2.967767，因此，可以认为这两个变量在二阶时，有95%的可能性是平稳的，所以两个变量是二阶单型。由于原序列是二阶单型的，不能对原序列进行协整检验，只能对原序列的一阶差分进行协整检验，来研究GDP和FI的增量之间长期存在的关系。
（三）协整检验
进行协整分析主要是对离差进行平稳性检验，如果离差平稳，那么变量存在长期均衡关系，不平稳，则不存在长期均衡。
用OLS估计回归模型：LnGDPt=a0+a1LnFIt+ut，从而得出残差序列E。利用Eviews6.0，对数据进行分析，得出如下OLS模型。
LnGDPt=2.841353+0.816033LnFIt
t=（23.15845）（66.79762）
R2=0.993321 F=4461.922 DW=0.339057
计算回归方程估计残差值，并对残差序列E进行ADF检验，结果如表3所示：
残差序列在5%的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根检验的结论。LnGDPt与LnFIt是（1，1）阶协整。说明了两个变量之间存在长期稳定的均衡关系。从回归方程回归系数看出，LnFIt对LnGDPt的影响是显著的，我国固定资产投资对经济增长具有很强的推动作用。
（四）误差修正模型
上面协整检验的分析表明，残差是平稳的，说明这些变量之间存在相互协整关系，LnGDPt和LnFIt之间存在长期的均衡关系，误差修正模型则是为了分析LnGDPt和LnFIt之间的短期变动关系。误差修正项用ECMt-1来表示，以协整方程的残差序列Et为基础。接下来建立误差修正模型：
LnGDP=34286.50+1.377882LnFI +1.165785
t=（6.618542）（31.89722）（2.370363）
R2=0.978643 F=595.7103 DW=0.169022
说明从短期来看固定资产投资对经济增长的作用并不明显，FI对GDP的推动作用具有一定的时滞。这是因为固定资产投资的效果并不能在短时间内体现出来，因而有一个滞后的过程。接下来通过 Granger 因果检验来进一步证明。
（五）Granger 因果关系检验
Granger 因果关系检验对于滞后期的选择有时很敏感，不同的滞后期可能得到完全不同的检验结果。对确定滞后阶数的信息准则进行分析，得出最佳滞后阶数等于2。利用Eviws6.0，对变量实际固定资产投资与实际国内生产总值进行Granger检验，分析结果如表4：
从Granger 因果关系检验结果可以看出，在95%的置信水平下，国民生产总值不是固定资产投资的格兰杰原因，而固定资产投资是国民生产总值的格兰杰原因。短期内固定资产投资对经济增长的影响不大，它们之间存在一定的滞后效应。从长期来看，固定资产是经济增长的主要原因，与上面分析结果是一致的。
（六）FI 对 GDP 增长的拉动率分析
投资对GDP 增长的拉动率可采用以下公式计算：
固定资产投资对GDP增长的贡献率=（当前固定资本形成年度实际增量/当年GDP实际增量）×100%
固定资产投资对GDP的拉动率=固定资产投资的贡献率×GDP增长速度
计算结果用表5和***2表示。
***2 1981年～2012年投资对GDP 增长的拉动率
注：数据来源于《中国统计年鉴》。
总的来说，投资对 GDP增长都表现出较强的拉动作用，并体现出一定的周期性特征。 1953年～1990 年资本投入对我国经济增长的贡献率高达 75.7%，这表明我国经济增长源泉与发达国家有很大差异。发达国家经济增长中，投入物使用效率对经济增长的贡献要远大于投入物数量增加对经济增长的贡献，而在我国正好相反。改革开放以后，我国要素投入物使用效率对经济增长的贡献有所提高，但还远远低于发达国家的水平，这说明我国经济增长主要是依靠投资量支撑，而不是投资效率。我国投资贡献率高于发达国家，其主要原因，一方面，我国储蓄率一直保持较高水平，为投资提供了资金来源；另一方面，我国经济发展主要以高投入、高消耗为主要特征的粗放型经济增长方式，追求数量扩张。
三、固定资产投资的经济波动效应
影响经济波动的因素很多，既有外生因素，又有内生因素。经济波动是经济系统内外各种因素综合作用的结果。从总需求角度看，投资、消费、出口是影响总需求的三大因素。其中，消费是长时间相对稳定的因素，出口由于受到国际经济影响，作用相对较弱，而投资所占比例虽不是最大却具有明显的乘数放大效应。因而经济波动往往是由投资波动引起的，投资是经济波动的直接原因。1981年～2012年中国 FI 增长率与 GDP 增长率的周期变化如***3所示：
***3 1981年～2012年 FI 与 GDP 增长周期变化
注：数据来源于《中国统计年鉴》。
1981年以来，我国GDP增长率存在着3个较为明显的周期波动：第1个周期：1981年～1990年，历时10年；第2个周期：1991年～1999年，历时9年；第3个周期自2000年以来，目前历时12年。这里的周期指短周期（周期长度为两年时则将其与相邻周期合并）。其中，第1个周期中包含着两个波动，即1981年～1986年的波动与1987年～1990年的波动。1981年～2012年中，我国全社会固定资产投资波动也存在3个周期。第1个周期：1981年～1989年，历时9年；第2个周期：1990年～1999年，历时10年；第3个周期：2000年以来，目前历时12年。第1个周期包含三个相邻的小波动，分别是：1981年～1983年的波动，1984年～1987年的波动，1988年～1989年的波动。第二个周期包含着两个波动，分别是：1990年～1997年的波动，1998年～1999年的波动。
根据上述分析，可以看出我国经济波动和固定资产投资波动呈以下特点：
（一）固定资产投资波动与经济波动周期发生频率相等，波长基本一致。 从我国固定资产投资与经济增长波动来看，1981年～2004年，我国国内生产总值和固定资产投资都经历了大致相同的三个变动周期。其中，我国经济波动和投资波动在前两个周期中仅相差一年，即经济波动的第一个周期为1981年～1990 年，投资波动的第一个周期为1981年～1989年，两者仅相差一年；经济波动的第二个周期为1991年～1999年，投资波动的第二个周期为1990年～1999年，两者也是仅相差一年；从目前来看，投资波动和经济波动的第三个周期完全一致，均为2000年至今。
（二）固定资产投资与经济波动幅度逐渐平缓，投资波动幅度明显大于经济波动幅度。我们将每个周期波峰、波谷间的落差加以比较以考察波动幅度。纵向看，我国经济增长率在1981年～1990年的第一个周期内经济波动较为频繁，包含两个波动，波动幅度是三个周期里面最高的，高达11.4%。第二、三个周期经济波动波幅降低到7.1%和1.8%，说明我国经济增长由起落较大逐渐演变为平稳增长。固定资产投资波动方面，在第一个周期（1981年～1989年间），波动比较频繁，一个周期包含着三个小波动，但波幅不大；第二个周期（1990年～1999年间），固定资产投资波动较为频繁，内含两个小波动，波动也较大，波幅达到59.4%。由***3可知，我国1989年固定资产投资增长率为-7.2%，1993年却创下61.78%的高点，峰谷落差高达69%。在第三个波动周期，无论是投资波动频率还是波动幅度都大为将低，波幅由69%降为17.4%。横向看，三个周期中，固定资产投资波幅远大于经济增长波幅，如第一周期内，经济增长波幅为11.4%，投资波幅为46%；在第二个周期，经济增长波幅为7.1%，投资波幅高达59.4%；经济增长在第三个周期的波幅仅1.8%，投资的波幅为17.4%，仍比经济增长波幅高出15个百分点。
（三）经济增长波动滞后于固定资产投资波动。1981年～2003年间我国经济增长与固定资产投资的波动周期大致相同，但仍可以看出，固定资产投资对经济增长存在一定的滞后影响，滞后时间大约为一年。1989年固定资产投资负增长（-7.2%），1990年投资增长率开始回升，而1990年GDP增长率达到最低（3.8%），1991年开始回升，时间比投资晚一年。1993年投资增速达到新的最高点（61.8%），1994年GDP增长率于达到最高点（14.2%）；1998年投资增速又一次达到最高点（13.89%），而GDP增长率2000年达到新的最高点（8%）；2000年以来固定资产投资的强劲增长直到2003年才在GDP增长中显现出来，这些特点也基本上反映出了固定资产投资***策导向作用。
四、结论
固定资产投资与经济增长之间存在协整关系，即两者之间存在长期的均衡关系。固定资产投资的不断加大，推动了国民经济的增长，反之，固定资产投资力度不足，将制约经济的增长。首先，投资可直接形成GDP，推动国民经济的发展；其次，投资通过增加社会有效需求和生产能力，奠定了经济增长的基础；再次，投资具有多级传导和扩散功能，拉动经济增长。从协整回归可以看出，固定资产投资对经济增长影响显著，说明固定资产投资的规模和增长速度是经济增长的主要动力之一。但通过误差修正模型和 Granger 因果检验分析，可以看出，固定资产投资对经济增长的短期影响不是很大，存在着滞后效应。由此在采取刺激投资的决策时应该多考虑长期投资而非短期投资，并且应该积极引导投资结构的优化，以提高投资效率。同时，投资对经济增长的促进作用在不同地区是不一样的，具有区域差异性的特点。
针对固定资产投资拉动GDP增长的时空效应的上述特征，提升以下***策建议：
（一）投资在拉动GDP增长诸多因素中发挥着尤其重要的作用，也必然成为调控经济增长的重要抓手。在经济疲软时期，实施促进投资的***策，加大投资力度，加快经济复苏的步伐；在经济膨胀阶段，必须适时地调整投资***策，防止经济过热。
不动产投资篇10
一、经营活动产生的现金流量
1.经营活动产生的现金流量小于零
经营活动产生的现金流量小于零,意味着企业通过正常的商品购、产、销所带来的现金流入量,不足以补偿因上述经营活动而引起的现金流出。
从企业的成长过程分析,在企业从事经营活动初期,由于在生产阶段的各个环节都处于“磨合”状态,因此设备、人力资源的利用率相对较低,材料的消耗量相对较高。同时,为了开拓市场,企业有可能投入较大资金,采用各种手段将自己的产品推向市场,从而使企业在这一时期的经营活动现金流量表现为“入不敷出”的状态。
如果是由于上述原因导致的经营活动产生的现金流量小于零,则笔者认为,这是企业在发展过程中不可避免的正常现象。但是,如果企业在正常生产经营期间仍然出现这种状态,则企业经营活动产生的现金流量的质量不高。
2.经营活动产生的现金流量等于零
在企业经营活动产生的现金流量等于零时,企业的经营活动现金流量处于“收支平衡”的状态。企业正常经营活动不需要额外补充流动资金,企业的经营活动也不能为企业的投资活动以及融资活动贡献现金。
必须注意的是,在企业的成本消耗中,有相当一部分属于按照权责发生制原则的要求确认的摊销成本(如无形资产、递延资产摊销,固定资产折旧)和应计成本(如预提费用)。这两类成本可被通称为非现金消耗性成本。从长期来看,若经营活动产生的现金流量等于零,则根本不可能维持经营活动的货币“简单再生产”。因此,如果企业在正常生产经营期间持续出现这种状态,企业经营活动产生的现金流量的质量仍然不高。
3.经营活动产生的现金流量大于零,但不足以补偿当期的非现金消耗性成本
此时,企业虽然在现金流量方面的压力比前两种状态下的要小,但是,如果这种状态持续下去的话,则企业经营活动产生的现金流量从长期来看,也不可能维持企业经营活动的货币“简单再生产”。因此,如果企业在正常生产经营期间持续出现这种状态,则企业经营活动产生的现金流量的质量仍然不高。
4.经营活动产生的现金流量大于零,并恰能补偿当期的非现金消耗性成本
在这种状态下,企业在经营活动中的现金流量方面的压力已经解除。企业经营活动产生的现金流量从长期来看,刚好能够维持企业经营活动的货币“简单再生产”。而企业的经营活动为企业扩大投资等发展提供货币支持,只能依赖于经营活动产生的现金流量的规模继续扩大。
5.经营活动产生的现金流量大于零,并在补偿当期的非现金消耗性成本后仍有剩余
应该说,在这种状态下,企业经营活动产生的现金流量已经处于良好的运转状态。如果这种状态持续,则企业经营活动产生的现金流量将对企业经营活动的稳定与发展、企业投资规模的扩大等起到重要的促进作用。
从上面的分析可以看出,企业经营活动产生的现金流量仅仅大于零是不够的。企业经营活动产生的现金流量要想对企业作出较大贡献,必须在上述第五种状态下运行。
二、投资活动产生的现金流量
1.投资活动产生的现金流量小于零
投资活动产生的现金流量小于零,意味着企业在购建固定资产、无形资产、其他长期资产以及对外投资等方面所支付的现金之和,大于企业在收回投资、取得投资收益、处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额之和。企业上述投资活动的现金流量,处于“入不敷出”的状态。
企业的投资活动,主要有三个目的:①为企业正常生产经营活动奠定基础,如购建固定资产、无形资产和其他长期资产等;②为企业对外扩张和其他发展性目的进行权益性投资和债权性投资;③利用企业闲置的货币资金进行短期投资,以求获得较高的投资收益。
在上述三个目的中,前两种投资一般都应与企业的长期规划和短期计划相一致。第三种投资,在很多情况下,是企业的一种短期理财安排。因此,面对投资活动产生的现金流量小于零的企业,笔者认为:在企业的投资活动符合企业的长期规划和短期计划的条件下,这种现象表明了企业经营活动发展和企业扩张的内在需要,也反映了企业在扩张方面的尝试与努力。
2.投资活动产生的现金流量大于等于零
投资活动产生的现金流量大于等于零,意味着企业在投资活动方面的现金流入量大于流出量。这种情况的发生,或者是由于企业在本会计期间的投资回收的规模大于投资支出的规模,或者是由于企业在经营活动与筹资活动方面急需资金而不得不处理手中的长期资产以求变现,等等。因此,在这种情况下,应该对企业投资活动产生的现金流量进行具体分析。
必须指出的是,企业投资活动产生的现金流出量,有的需要由经营活动产生的现金流入量来补偿。例如,企业的固定资产、无形资产购建支出,将由未来使用有关固定资产和无形资产会计期间的经营活动的现金流量来补偿。因此,即使在一定时期企业投资活动产生的现金流入量小于零,我们也不能对企业投资活动产生的现金流量的质量简单作出否定的评价。
三、筹资活动产生的现金流量
1.筹资活动产生的现金流量大于零
筹资活动产生的现金流量大于零,意味着企业在吸收权益性投资、借款等方面所收到的现金之和大于企业在偿还债务、偿付利息和股利等方面所支付的现金之和。在企业处于发展的起步阶段、投资需要大量资金、企业经营活动产生的现金流量小于零的条件下,企业对现金的需求,主要通过筹资活动来解决。因此,分析企业筹资活动产生的现金流量大于零是否正常,关键要看企业的筹资活动是否已经被纳入企业的发展规划,是企业管理层以扩大投资和经营活动为目标的主动筹资行为还是企业因投资活动和经营活动的现金流出失控而不得已的筹资行为。