学文网摘要：公寓式酒店在最近几年才在中国本土发展起来的新兴的住宿餐饮企业，它的出现填补了星级饭店与社会旅馆之间的空白。通过透视公寓式酒店的特点，行业现状对公寓式酒店的发展厅提出了相应的对策。
关键词：公寓式酒店；未来发展应对策略
一、公寓式酒店的特点
公寓式酒店概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
1.公寓式酒店的依托背景
酒店式公寓的经营就是以住宅产品为依托、以提供服务为支柱的管理活动，服务是酒店式公寓经营的最重要增值环节。
2.公寓式酒店功能显著
公寓式酒店的共同特点是把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设。公寓式酒店出现底商繁盛的景象，而自己酒店本身不去经营这些功能，最只要的功能就是提供给顾客高要求的住宿环境，真正享受到家的感觉。
3.公寓式酒店成本低
公寓式酒店的的运营成本相对星级酒店而言大大的降低了，公寓式酒店就是以基本租赁为主要渠道，是一种特殊的房地产的行业。酒店管理机构与小业主和开发商签订三方合同，酒店管理机构把房子从小业主手里租来，每年小业主给予两个月的免租期，单单从这点，管理机构的风险就在降低。
4.市场定位明确
随着对外开放的深入发展。国际人才交流愈加频繁，其居住需求出现分化，即希望能获得在短期居住条件限制下的最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所不能满足的。因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店式服务公寓应运而生。例如海晟名苑与A派公寓的设计是完全欧洲式的也就是每一层的设计都是完全一样的。它的市场定位大约两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人，这就是公寓式酒店完全跳出星级酒店的模式的原因之一。
二、公寓式酒店的发展前景与升值空间广阔
1.公寓式酒店前景广阔
近年来，我国酒店市场的客源结构及需求发生了很大变化，一个数量庞大、日渐富裕的消费阶层正在形成，这个阶层拥有更高的可支配收入，更加丰富的海外旅行经验，消费观念也更加老练和成熟，期望获得高品质的产品和服务，他们外出时会更多地选择物有所值的住宿设施。
2.公寓式酒店的投资潜力大
酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为，酒店是作为一个经营的实体在运作，而共享其功能配套的公寓。享受其综合环境效应，则不承担其经营风险。酒店式公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被动地守着特定市场对该物业的升值影响，而当房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时，房屋的升值就变得比较难了。而酒店式公寓的房间升值空间使很有潜力的，位于北京东直门的海最名苑公寓式酒店就其地理位置与装修风格在一上市就突破3万每平米了，所以很多人愿意投资公寓式酒店，在其投资的同时就在影响着公寓式酒店的发展
三、公寓式酒店在发展过程的存在问题
公寓式酒店在其兴起工程中也有很多的问题产生，在高速发展中亟待解决
1.公寓式酒店的产权不清晰
相比星级酒店，公寓式酒店的产权很不明晰，例如北京的A派公寓和海晟名苑团酒店式公寓每一间房间都是有小业主业主的，也就是一个好的酒店管理机构把房子租来管理这家公寓式酒店。
所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏感，也缺乏主动性。在传统体制下，此类为满足特殊的体制利益而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。
2.缺乏统一规范、规格不一
酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。而且酒店式公寓性质混杂，由于名称不规范，酒店(提供一部分行***楼层)、公寓(高档物业管理，仅用于自住)、住宅(居民区)、商务楼(公司进驻办公)、酒店式公寓(符合上述定义的)等不同性质的物业往往纠缠在一起。
3.缺乏完善的管理标准和经营标准。
目前，北京的公寓式酒店没有统一的管理标准。***府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。***府要为这一行业设立合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改。
4.违法经营，住客权益无保障
酒店式公寓虽是按酒店模式进行经营，但均未取得合法营业资质。此外，大多数公寓式酒店的管理者和服务人员未经过专业培训，游客权益难得到保障。据朝阳区工商局透露，目前在该局注册登记的公寓式酒店大多以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，***部门查找被投诉机构的经营主体难度很
四、公寓式酒店在发展中的一些应对策略
1.建立行业与***府的协调机构，成立相关行业协会。
行业协会可以成为***府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。而且针对近几年来长沙酒店式公寓的迅速发展，有必要建立一种协调机制，以沟通信息、交流经验和约束行业行为。在法规尚未建立之时建立行业协会是目前长沙酒店式公寓这一新兴业态发展进程中的当务之急。
2.建章立法，开拓规范市场。
酒店式公寓在法规建设的最终目的，就是要通过建章立法，开拓规范市场。用***策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力的作用。目前长沙相关法规建设滞后于酒店式公寓的发展。为使酒店式公寓市场尽快纳入规范化轨道，***府旅游管理部门应将研究制定《酒店式公寓管理条例》提上日程，出台一套标准，改变目前各行其是的自发状态。据悉。国家旅游局《旅游公寓(别墅)星级的划分及评定》已呼之欲出，长沙可以提前考虑有针对性的配套措施。
3.结合实际出台措施，引导产业有序发展。
***府部门应根据国内外旅游业发展的趋势及市场变化特点。及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权。***府主管部门还应协同行业协会建立科学规范的评估指标体系，向酒店式公寓提供市场信息和分析结论，利用行***调控手段引导新兴产业合理布局、优化结构、有序发展。
4.优化组合，提升企业核心竞争力。
***府作为行业行***管理和体制改革的主导，需要采取措施，推动体制与机制创新，尽快培育和扶持企业的集团化经营，以应对国际挑战：一是推广互联网的应用，提高效率，降低成本；二是提高经营管理水平，全力营造中国酒店式公寓的品牌产品，三是输出品牌，扩大经营规模，逐步形成连锁经营网络，四是扩大影响，抢占市场。从根本上提升酒店式公寓企业的竞争力。
出租式公寓式酒店作为房地产企业资产经营的重要渠道之一，已经日益显现出其对房地产企业持续发展的重要性。它的长期经营，收入稳定的特性也必将吸引以房地产投资基金为代表的社会资金的进入。因此，发展并经营好公寓酒店对于调整房地产行业结构、丰富房地产产品供给，以及吸引社会资金发展房地产市场具有重要的意义。
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