学文网叶利仁告诉记者，他觉得楼市最低谷还未到来，近期房价还会跌，他仍在观望，希望在合适时机能买到一套学区房。
2012年12月的一天，温州气温高达23度，车水马龙的街上，笼罩着一层灰蒙蒙的尘土。那些高高矗立的楼房，从窗口望去，像钢筋水泥森林一样，挡住了人的视线。
这是温州市星海数码有限公司的办公室，在民航路的农机大楼二楼，办公室里简洁明亮，公司老板叫叶利仁。在窗口前，记者见到迎上来的叶利仁，他一边听着电话一边热情地向记者打招呼。
“温州房价从2012年年初开始有下跌的迹象，最高端的绿城房价原为10万元／平方米，现在跌了一半，新田园降价也很厉害。”叶利仁开门见山告诉记者。
“房价太高留不住人才”
作为温州老板，叶利仁和印象中的温商不太一样。毕业于复旦大学的他身高1.83米，猛一看还以为是个北方人，但其实是地地道道的温州人，言谈举止间，叶利仁非常有内涵，头脑也灵活。
“我曾在上海一家软件公司工作，负责华东地区市场，每天花很多精力在渠道开拓上，于是我就琢磨，与其在渠道上下功夫不如服务客户，当时浙江市场比较空白，所以2005年年底我就回来了，2006年决定在温州长期发展。”
然而，叶利仁并不喜欢温州，在他看来，温州就是个有钱没有文化的城市，甚至连像样的文化场所都没有，更别提有历史的商业街了。“温州大型企业前50名我都有所接触，明显感觉温州缺少高端人才。温州的环境无法吸引人才，包括公共卫生、文明程度及文化氛围，尤其是房价太高留不住人才。”
当说到楼市，叶利仁这个70后表现出来的则是更多的理性和担忧，他认为温州留不住人才的很重要的一个原因是房价太高，大学生毕业都不敢来，而温州的外来人口大都从事最底层劳动，根本买不起房子。“像我这样的小老板，也没有那么多能力和精力去炒房，自己买套住就行了。”叶利仁说，如果房价太高，不但留不住外来人才，当地老百姓生活也没奔头，这是很恐怖的事情。
“楼市最低谷还未到来”
叶利仁家住在黄龙康城，属于安居工程，由温州市安居工程建设指挥部开发建设。房子是2008年买的，买时房价接近1万元／平方米，最近该小区刚刚售出的一套房子价格为1.95万元／平方米，而小区房子的历史最高售价是2.75万元，平方米，足以印证这几年温州楼市的火爆程度。然而，从2012年四五月份开始，房价就下跌了。
叶利仁说，2008年发生经济危机，他观望了很长一段时间，年底就果断出手，“业主当时经济出现问题，急需资金，所以我的运气比较好。”
叶利仁还告诉记者，他觉得楼市最低谷还未到来，近期房价还会跌，他仍在观望，希望在合适时机能买到一套学区房。
所谓学区房，是房地产市场的衍生品，也是中国现行教育体制下的一个独特的现象，即在教育质量好的学校附近的房产。温州的学区房销售一向火爆，由于教育资源分配不均，小学和初中有学区限制，户口要和房产证对起来，学校名额不多，只有把这个学区边上的房子买进来才有资格进去。温州的小学有六大名校，每年报名时间为6月份，所以在6月前就得过户。
学区房房龄大都在15年以上，最高也就五六层，60平方米以上可以直接买过来，60平方米以下的要满3年才行。
“学区房房价现在也跌了，比如，水心二小过去是2.5万-2.6万元，平方米，现降到1.9万-2万元／平方米，有的一楼层只有1.5万元／平方米。”
温州房价为什么会下跌
“我认识的几个企业老板投资房产，目前亏损都比较大。”叶利仁表示，这是温州房价下跌的原因之一。此外，还有其他很多方面的原因，一是温州经济恶化，二是楼市调控，三是银行对房贷的收紧，导致很多人及时抛售房子。
首先，温州制造业比较薄弱，大多是生产低端没有高附加值产品的企业，还有一批企业做OEM代加工。温州之所以闻名世界，在叶利仁看来，出名的是温州商人，并非温州企业。现在全球经济处于洗牌阶段，很多具有劳动密集型、技术实力低下型、产品抄袭型等特点的温企，肯定生存不下去。
以前温州老板做实业都不怎么用心，主要把资金用在房地产上，就算实业亏损，用投资房地产的回报完全可以弥补。然而，楼市调控使投资房地产的梦破灭，再回头搞实业发现，因欧债危机外销出现问题，内销市场竞争激烈，这时企业经营日渐困难，资金周转不过来。为了不让企业倒闭，很多老板开始卖房子准备套现。
“另外，温州人喜欢玩热钱，炒房产，房价虚高就是被炒起来的。近年，一些老板又转做私募基金，由于缺乏专业知识和顾问团，除个别老板比较成功，其他全***覆没，有的老板手上几十亿元打了水漂。”叶利仁说，这几十亿的钱往往是通过民间借贷得来的，一旦操盘手出问题跑路后，因互保的责任连带，很多老板、个人和***府官员都被牵涉进来。“一旦出现信用危机，今后50年也建立不起来了。”
很多放贷人收不回钱，过去投资的房产就成了问题，这时银行就上门催债了，一些人不得不抛售房子。然而，叶利仁表示，目前温州二手房市场挂牌的房子很多，但交易量很少，一手房就更少了，很多交易都是虚的。
“企业可以多元化经营，但各块都要盈利才行啊。其实温州企业没有实现多元化，最大的一块在房地产，房地产的资源也没有好好利用。受国家宏观调控影响，投机需求遭到遏制，种种原因，温州房价下跌是必然趋势。”
“买房只是为了改善居住条件”
和叶利仁购房目的不同，刘祥东（化名）完全是出自改善性需求。
经过一个朋友的介绍，记者见到刘祥东。这是一位80后，热情开朗，但思维缜密，因为有多次购房经验，谈到温州楼市，刘祥东滔滔不绝。
刘祥东原居住在下吕浦，为改善住房条件，2012年6月份他将此房卖掉，当时售价2.25万元／平方米。“以前是先看好房子再卖，现在心态完全不同了，卖完之后再去找房子。现在楼市不景气，新田园房源挂出半年来，前段时间还有人看房，现在连看的人都没了，我打算在新田园六组买一套。”
据了解，新田园一共分八个组团，其中六组团和八组团是高档楼盘，六组团是干部楼，多为公务员居住，八组团是档次比较高的小区。五组团也可以。一二三七组团属于拆迁安置房，四组团是市***府建给一些知识分子居住的小区。
刘祥东其实在六组团已有一套房子，是父母买的，现在再买一套是为了离父母近点。据刘祥东介绍，六组团的房价大概在3万元／平方米，八组团最高卖到5.5万元，平方米，现在降到3万元，平方米左右，楼层低的话，2.3万元／平方米的价格都有。刘祥东看好六组团的一套精装修房，装修两三年，装修费用大概在60万元左右。
“这些房子经过N个人的手，现在的二手房能在5年以上的都属于老房子了。”刘祥东说。至于房价今后走向，刘祥东表示，他看不清2013年的市场，经济好起来的话，毕竟房地产是固定资产，投资回报率会比较好一些。“接下来进行城乡一体化的话，把很多农民的土地弄过来盖房子，我估计将来的土地市场上土地供应量还是比较充足的，供大于求，有钱人被限购了，没办法买，房价可能还会跌。”
对于限购令，刘祥东有自己的理解，他认为这是国家维稳房价的一个***策，不调控楼市早就崩盘了，限购令让房价慢慢回归到一个合理的趋势，也是为今后征收房产税打基础。“这10年***府已经把土地价格和房产价格提高到一个理想的价位，***府得到很多收益，接下来会通过房产税捞钱。现在人民币一直在贬值，我觉得现在的3万元相当于以前的1.5万元左右，像我们80后不靠父母能买起房子的几乎很少。***府要想办法，房价还应该继续下跌才合理。”