学文网房产管理篇1
关键词房地产管理；管理内涵；研究分析；管理创新
中***分类号：F293.33文献标识码：A
引言
房地产管理包含有地产的管理以及房产管理等两个方面的内容，两者之间具有紧密的联系，并且共同组成了现代化房地产管理。从广义之上来进行分析，房地产管理的主要内容有房地产的经营管理、房地产建设管理、地产土地的开发管理以及房地产的行***管理，而一套严格的、系统化的房地产管理方案，应该是以国家的名义，运用合理的、合法的技术监督手段，针对土地的开发、建设、使用以及占用等情况和一系列建设活动进行监督和控制。从本质上而言房地产管理是国家行***管理之中的一个重要组成部分，需要严格的依照国家所制定的法案和条例来进行规划和监督，确保其中的每一个细节均不会出现相应的差错和漏洞，并且确保管理过程的合理性与科学性。
房地产管理内涵分析
针对现代化的房地产管理长久以来都没有一个系统化的定论，并且针对管理工作的定位也没有系统性的划分。根据所制定的法案和条例，管理指的是针对***府机关、工业企业、商业企业以及人民团体等等组织进行的相关活动的指导性原则，其根本性的目的是对内部的一些活动和行为起到引导的作用并且促进目标的实现。而在管理的过程当中，其基本的目的，就是针对活动进行有针对性的、有指向性的并且科学性的指导，确保团体目标的实现，同时，还需要重视一些行为在活动当中所起到的作用，重视决策的作用，总体的来讲管理的过程就是对活动实践的一种决策。在房地产管理工作之中，包含有几个基本的概念，首先是一系列基本的资源，包括有技术、人力、资本、信息以及原材料等等，其次则是目标，即房地产管理工作经营最终的期望结果，工作的效率，即衡量工作能力的尺度以及衡量目标实现过程之中所需要的人力、财力以及物力的状况，最后则是工作的效益，指的是在房地产管理过程之中完成组织目标规划的实现程度以及工作的适宜程度。以上的几点要素对于实现房地产管理有着巨大的价值和意义，并且对于促进房地产管理工作质量的提高有着巨大的意义，所以还需要在实践工作当中加以不断的改进和调整，以便确保房地产管理可以高效的、顺利的、有序的完成。
房地产管理创新分析
不创新则灭亡这样一句名言在当前阶段的房地产管理之中有着重要的体现，并且已经逐步的成为了诸多房地产管理人员的共识，对于各项工作产生了深远的影响。针对房地产管理进行创新，不仅可以对现代化的工作起到必要的改革，同时还可以对传统的工作模式当中存在的不足进行改善。当前的竞争非常激烈，并且各个企业之间的差距正在逐步的缩小，所以此时创新对于实践的工作而言有着不言而喻的意义，对于各个行业来讲，不仅需要在组织的形式之上进行创新，更需要在手段以及管理的模式之上进行创新，不断的推陈出新，运用新型的手段和服务方式对工作进行改进，并且采用最为现代化的、最为先进的技术对工作进行改进，取得更好的工作效率。而针对房地产的创新管理还需要对内部组织活动、工作的内容、工作的目标方向等进行不断的调整，迎合市场发展的需求，适应环境变化的需求。促进企业的生存发展，确保房地产企业可以在不断的创新之中寻求更大的发展和突破。房地产管理有着重要的职能，对于保障主体全体以及所有权、使用权等方面有着巨大的意义，同时，一些相关的法令***策以及条例等等，也有着重要的价值，同时房地产管理还可以对房地产行业的总体发展起到组织协调的作用，使得房屋的建设和土地开发等等工作可以更加有规划、有组织性。所以，对房地产管理进行创新与改良，重要性不言而喻。
提升房地产管理质量的措施分析
房地产管理对于维持现代的经济和社会稳定有着积极的作用，而相关部门通过一定的***策手段对房地产管理实施管理，对于维持行业的稳定性也有着巨大的意义。在房地产管理工作之中需要遵循几个基本的规律，并且遵循市场经济运行的基本原则，合理的在管理进程当中发挥资源配置的巨大作用，以此为依据来促使房地产管理工作不断的向前发展。在市场运行的过程当中，难免会遇见市场难以实现公正性的收入分配以及市场竞争失灵的情况，此时不可以在房地产管理工作当中失去基本的准则，不可以出现调节的盲目性，还需要对房地产管理工作进行必要的调整，采取科学性的指导原则，运用相关的经济法规和经济***策对管理工作进行优化与改良，进而发挥出调控的巨大作用。所以，在房地产管理工作之中必须要遵循的几个原则就是宏观调控以及市场经济控制这两点。
随着我国治理经济环境、整顿经济秩序和进一步深化改革，社会上各种经济组织、机关团体和个人占有房屋的所有权，以及商品房进入流通领域，形成城镇房屋多种所有制并存的局面，公民之间、法人之间、公民和法人之间各种涉及房产产权、使用权的经济民事法律行为，如房屋的买卖交易、转让、交换、赠与、继承、分析、租赁、典押、破产拍卖、租赁承包等房屋所有权转移变更日趋频繁，随着城市的规划、改造和建设，房屋的新建、拆迁，改建、扩建等情况不断发生，房屋的状况变化极为普遍，房地产管理和任务也将日趋繁重，但它也将发挥出极其重要的作用。不论每一幢房屋所有权和建筑状况如何变化，房屋从形成到灭失，都有它自身的运动规律，从投资到开发建设，再到进入流通领域，转移、变更、养护、维修、灭失，最基本的就是房屋所有权的管理，也是房地产管理的最基本的内容。
根据上述的分析，可以了解到在现代化的房地产管理工作之中需要遵循几点基本的原则，并且在各项管理的经济活动当中需要具有全局性的战略部署，针对各项工作制定出详细的建设指标和规划方案，而在调整房地产管理与行***管理之间存在的联系这一方面，还需要充分地对法律手段、经济手段以及行***手段等方式的运用进行协调，经济手段具有间接性的特征，主要运用物质的力量进行引导，而法律手段以及***策手段都是直接的调整以及约束的工具。所以，对于房地产企业而言，还需要意识到管理技术之间的联系和内在的关系，进而在技术的运用过程当中可以做到取长补短、综合协调、相辅相成，进而发挥出房地产管理的最大效应。另外一个角度进行分析，在现代化的房地产管理工作之中还需要加大宣传手段的运用，进而提升房地产的经营者以及房地产管理者工作的效益，改进消费者的思想观念、提升消费者的思想水平，进而对市场的活动进行有利的引导，从整体出发，加强房地产管理的水平。
结束语
综上所述，根据对房地产管理工作进行全面的分析，深入地探讨了房地产管理工作的基本内涵所在，并且对房地产管理工作的创新进行了深入的分析，对提升房地产管理工作水平的主要手段进行了综合性的探究，旨在更进一步的促进现代化房地产管理工作的质量，以更加严格的要求和工作标准对工作进行约束和加强，进而促进房地产管理工作的不断向前发展。
参考文献
刘猛化.浅议现代化的房地产企业所面临的主要问题以及房地产管理的具体途径【M】.现代地产行业资讯，2011.10
郑得为.试论房地产管理的过程之中所面临的主要问题以及一些改革建议【M】.现代国民经济发展建设，2011.3
何俊磊.试论房地产发展以及建设的实际特征【M】.经济建设，2012.6
房产管理篇2
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经***同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行***管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行***管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和***策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进***地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和***策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我***府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
房产管理篇3
关键词房地产项目前期策划科学发展观
通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
1房地产项目开发前期策划工作的任务
主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的***策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括***治风险、***策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。
2房地产项目前期策划重要性的具体表现
（1）选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。
（2）功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。
（3）房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。
（4）为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。
（5）有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。
3房地产项目前期策划存在的问题
3.1房地产市场方面
中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
3.2发展商存在的问题
发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
3.3建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
4解决房地产前期策划问题的主要途径
（1）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的***治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
（2）要了解房地产***策法规和***府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关***策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的***策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。***府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关***策及***府调整***策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
（3）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、***民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。
（4）树立科学发展观更新房地产开发观念的***策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而***出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。
参考文献
1吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）
2张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）
房产管理篇4
关键词房地产开发造价控制
我国加入WTO后，房地产业将会面临新的竞争和挑战。国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。因此，在新的市场面前，精明的开发商除了要学会脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。
对房地产开发商而言，如何有效地确定与控制建设工程的造价问题，是每一个房地产商面临的重大问题。一般来讲，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。
1决策阶段的造价控制
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。
1．1完善投资决策机制
要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。
1．2建立项目审查制
公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。
1．3随行就市，及时修正
随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。
2设计阶段的造价控制
优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，笔者认为可从以下五个方面来控制：
2．1实行设计方案招投标制度
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
2．2实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
2．3开展价值工程的应用
价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。
2．4加强***纸会审工作
加强***纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫***纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计***纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
2．5加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。
3施工阶段的工程造价控制
3．1严格工程合同的签订与执行
签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。
合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。
工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。合同价是承发包双方充分运用价值规律，反复进行价格比较，实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。它高于社会必要劳动耗费时，对承包方有利，低于社会必要平均劳动耗费，对发包方有利。但不论承包方获得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来实现，并符合价格规律的要求。
工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及***策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判，双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时，据以确定工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整。
3．2严格材料、设备的定价和订购
一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。
3．3工程款的控制
目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。通用做法是：①按每月实际已完工程造价的80％支付工程进度款；②待工程竣工验收合格后，支付总造价的85%；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，再支付至总造价的97％的工程款，留3％作为工程保修款，待保修期满后支付乙方保修金。
4竣工阶段的工程造价控制
竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：
（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。
（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按***施工。
（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。
（4）按***严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。
（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。
（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。
（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。
工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。
5结语
总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问，本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会，一得之愚而已。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。
参考文献
1吴秋菊，姜金剑．合同管理对工程造价的影响及对策［J］．德州学院学报，2002（12）
房产管理篇5
关键词：产房；安全管理；应用体会
产房是医疗事故和纠纷的高风险区，产房工作有变化快，要求高，风险大的特点。加强安全管理，是降低护理缺陷事件发生率的关键。近年来我科转变观念，严格落实各项规章制度，强调了重点部位、薄弱环节的质量控制管理，加强了护患沟通，从而减少了护理投诉，预防了护理纠纷的发生，提高了产房护理工作的满意度及护理工作质量。现将做法及体会介绍如下。
1 产房安全隐患分析
1.1护理制度不规范 部分护理人员查对制度未严格执行。如抱错婴儿，或使婴儿滑落，均为导致医疗纠纷发生的因素。
1.2法律意识缺乏 护理人员法律观念转变缓慢，易忽略护理过程中潜在的隐患和危机因素。护士无意识的言行可诱发纠；临床上常有护士凭经验、靠感觉的做法；护理措施不到位；护理记录不及时；在应对突发事件时缺乏应急措施和危机意识，对患者的权益和心理需求未引起足够重视，引起护患问冲突和矛盾。
1.3人力资源配置不均 科室护理人员结构易发生变化，或护理队伍年轻化.未行专业知识考核，护理人员缺乏，缺乏处理问题的能力。产科多为刚毕业的年轻护士，处理应急事件力度不强。
1.4护患间缺乏有效沟通 构造和谐医患关系良好的沟通是维系和谐医患关系剂。在繁忙工作中常见助产士态度冷淡、语言生硬，***护理操作解释欠耐心，产妇紧张恐惧或难以承受，不能配合。
2 转变护理观念，严格落实规章制度
转变护理观念，树立"以人为本"的护理服务理念，把人性化护理服务贯穿于孕产的每一环节。加强产房护理人员的医德医风教育，改善服务态度，强化服务意识，提倡主动服务，温馨服务，感动式服务，营造一种充满人性，人情味的服务氛围。树立以孕产妇及胎儿为中心的服务意识，把孕产妇及胎儿安全、健康放在首位，最大限度地满足孕产妇的需求。
加强护患沟通，改善护患关系：尊重患者知情同意权有利于增进感情，减少医疗纠纷的发生。因此在每一项操作过程中，护理人员要及时主动的告知孕产妇与本次操作有关的内容、目的，并取得孕产妇的配合，尊重患者的权利，保证了护理工作的安全。医护患沟通是医护人员与患者之间的信息交流过程，对诊疗工作及医护患关系有重要影响。坚持"以人为本"的服务理念，实行"热心接、细心问、耐心讲、主动帮、精心做、亲切送"的规范服务行为。以诚恳的态度、真诚的语言和高度的责任心提供优质的护理服务，得到了孕产妇及家属的理解、配合和认可，从而提高了工作质量，提高了孕产妇及家属的满意度。
3 护理安全管理
3.1素质教育培养 严格按照规章制度办事是防控不良事件发生的保障。产房规章制度是对护理人员行为进行规范的准则，是确保医疗安全、护理安全、医院发展的保障。
3.2法律意识强化 组织护理人员接受医疗行***法律专题讲座，行普法教育，建立学法制度.护理人员应主动、积极的采用法律手段对护患双方权益进行维护，提高安全意识。
3.3护理质量管理重视基本功的训练和人才的培养。制定科学的具有正确导向的目标管理体系、质量管理控制小组，层层把关，对护理人员严谨的工作作风进行培训，考核护理质量.提高发现和解决问题的时效性。对所有考核个人必须一视同仁，以防随意性、主观性和片面性，力求达到公正、客观、准确，从而调动护理人员积极性，促进工作质量的提高。护理管理工作的核心，护理质量的优劣直接影响医疗质量和医疗安全。
3.4转变服务理念 通过转变服务理念、改善医疗环境、规范护士行为、制定护理操作流程等措施，切实提高护士综合素质，护理质量明显提升。建立护理人员的诚信度，同时使医疗费用透明化，以防范纠纷的发生。科主任及护士长组织全科医生护士及工勤人员进行思想品德教育、职业道德教育，主动征求产妇（家属）、医生、护士的意见，制定具体的实施办法，帮助产妇解决实际问题，医院******领导班子及护理部主任也经常督促检查指导我科的人性化服务工作，确保了各项服务措施的落实。
3.5规范病例书写 加强产前、产程、分娩及产后详细规范的记录，杜绝交班报告和护理病历记录错误书写的情况发生把好质量关，若有问题及时进行处理和纠正，引导低年资护理人员对护理文书认真严格的书写，以降低医疗纠纷发生率。
3.6建立和谐护患关系 护理人员需重视语言的重要性，妇产科患者相对特殊，提高语言行为的艺术性，讲原则、讲感情、讲场合，建立和谐护患关系。行健康寄教，加强规范操作。
4 体会
4.1转变护理观念 观念的转变是行动的动力，护士综合素质的提高是为患者提供护理服务的基础。有了基础和动力，护士将患者放在第1位，变被动服务为主动服务，使各项护理工作落到实到位。并使孕产妇及家属感受到护理人员的责任心和爱心，能够更大限度的提高患者及家属的信任与支持，促进了护理工作的满意度。护士长用敏锐的目光捕捉工作中共性的薄弱点或导致纠纷的高危因素，及时采取相应的管理措施，防微杜渐。对防范护理纠纷的发生起到了积极的作用。
4.2提高了产房护理工作质量 产房通过针对主要环节、薄弱环节做工作，强化环节管理，有目的进行跟班检查，不断的了解各项规章制度、健康教育、操作技术的落实情况，从而规范了护理行为，增强产房人员自觉遵循各环节的操作规程，使产房护理工作更具有条理性、针对性，保证护理工作的安全，不断的提高了产房助产护理工作质量。
参考文献：
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房产管理篇6
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经***同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，公页发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和***策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理
(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进***产开发商和经营活动。
(七)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
(八)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和***策规定，严格执行土地出让合同约定规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源，哄抬房价等违法违规行为的，要根据｛20*｝37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、境外机构和个人购房管理
(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
(十一)符合规定***行天下的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我***府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。
四、进一步规划和落实监管责任
房产管理篇7
关键词：房产档案 管理 创新
中***分类号：G271 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2013）06-0007-01
随着信息技术的不断发展以及社会对房产档案需求的日益增多，传统的房产档案管理模式已经难以满足现代化、高效化的发展需要.房产档案管理部门必须在认清房产档案管理特点的基础上，对传统的管理体制进行创新，不仅要对单位内部管理机制和服务观念进行改革，还要对房产档案管理手段和管理技术进行改革，以推动房产档案管理步入信息化、现代化的运行轨道。
一、房地产档案的特点
房地产档案是指房地产行***管理部门在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、***纸、***表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。
1.房地产档案特点
1.1法律依据性
房地产档案是除房地产权属证书外法律认可的、确认房地产权利归属、鉴证房地产权属处置的唯一有效证明。由于房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产的经济行为日益增多。诸如房地产交易、析产、抵押、继承、查封、保全、评估过程中产生的种种纠纷，人民法院如何裁决，房地产档案是重要的法律依据。
1.2动态性
造成房地产档案的动态性主要有两个方面的原因：一是房地产本身发生了变化。例如房屋的状况变动，房屋被拆除产权灭失等。二是房屋外部条件的变化引起房地产档案的变化。包括房产测量方法的改变，历史遗留问题的处理，路街巷变化，编号方式的改变，房产交易造成房地产权属转移等。
1.3数量巨大，使用频繁
房地产档案是与房屋产权一一对应的。也就是说有一份产权，就会存在一卷房地产档案。因此，房地产档案的数量相当大，部分大城市的房地产档案数以百万计。据笔者调查统计，为办理房地产交易、析产、继承、抵押、查封、评估等正常业务而利用房地产档案，大城市平均每年为3～6万次，中等城市为l～3万次，小城市为2千～1万次。从总体上看，房地产档案的数量和利用量都非常大。
1.4区域垄断性
房地产管理的基本原则是属地管理。因此，各地房地产管理部门在进***地产管理的过程中处于对本地区房地产档案的独占和垄断地位，如果不规范管理和开发利用，将直接影响本地区房地产业乃至整个经济的发展和社会的稳定。
1.5呈现信息化性
房产档案信息化，就是指在房产档案管理活动中全面应用现代信息技术，对档案信息资源进行处置、管理和提供利用服务。电子档案是房产档案保管以及便捷查阅的需要。传统的纸质档案管理方式，主要进行手工查阅，电子文件档案不受时间和空间限制随时随地进行查阅和利用。同一个电子文件中的正文、***形、批示、附件等可以在载体上连续存放，房产档案的数字化管理，能够满足查阅需求。
二、房地产档案现代化管理的措施
1.要加强培训，提高管理人员素质
房地产产权档案是城市房地产管理的综合反映，在当前的信息时代建立一支既懂档案管理，又懂房地产管理和计算机知识的专业队伍，是实现房地产档案现代化管理工作的关键。计算机是高科技产业，需要有高素质的人才，档案部门除引进计算机专业技术人员外，还要加强在职档案管理人员的计算机基础知识培训，使管理人员既要掌握计算机的工作原理，又要熟练掌握计算机的操作技能。
2.要充分利用房地产档案信息。
房地产档案蕴涵着丰富的信息，房地产档案的现代化管理可以充分、快捷地利用房地产档案信息为经济建设服务。为此，我们要根据计算机管理的特点，编制信息检索工具，对房地产档案信息进行加工，更好地利用房地产档案信息。第一，要编制检索工具。数据中每一个产权要素都可以作为检索点，包括产权人信息、房地坐落自然信息、产权证管理信息以及模糊条件检索等等。同时，利用计算机处理信息的功能，编制打印房地产卡片、产权证号目录、案卷目录等检索工具，形成计算机检索与手工检索互补的档案信息检索体系，以提供高效、便捷的查询服务。第二，要进一步方便档案信息的查询。档案利用是档案管理的目的。房地产档案实现现代化管理后，档案利用者可直接从计算机上阅读***形和文本形式的原始档案，并可提供打印服务。计算机的应用既保护了档案原件又能高效地满足利用者的需要，从而改变过去以案卷为检索单位、通过案卷查文件的方式，大大提高了工作效率。第三，要大力开发档案资源。还应将产权档案信息推向社会，满足社会对档案信息的需求。
3.要实***地产交易、产权登记管理现代化，推动房地产档案管理的现代化
在房地产产权交易管理中，要充分利用计算机对房地产产权登记的收件、初审、复审、审批、缮证、发证和财务结算实现现代化管理，使产权登记过程中收集、产生的各种证明，直接登记进入计算机，形成完整准确的房地产档案数据库，为利用计算机管理档案奠定基础。原始档案数据进入计算机后，再利用计算机强大的分类组合、检索、调阅、复制功能，来建立完整的房地产档案管理系统。
房地产档案管理的现代化是新形势下房地产业发展的必然要求，而要实现房地产档案的现代化管理，房地产管理部门必须提高认识，下决心投入资金，选配人才和先进的现代化管理设备，为档案现代化管理创造有利的条件。
总之，房地产档案工作要适应市场经济发展的要求，要更新观念，深化改革，运用法律和经济手段，不断增强服务功能，才能更好地发挥房地产档案作用。
参考文献
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房产管理篇8
房地产企业在生产与经营过程中的主要目的是实现房地产企业长远发展战略目标。市场环境会对房地产企业日常运作产生影响，导致房地产企业成果、产品或服务进入衰退期。房地产企业为谋求自身发展，必然要对成本更低、技术更高的新型产品进行研发。利用一个个项目的完成，提高房地产企业日常运作水平，增强市场竞争力，从而推动房地产企业向战略目标不断前进。
二、现代项目管理知识分析
1.现代项目管理知识体系形成与发展现代项目管理知识体系即是在现代项目管理中，需要实施的各项管理活动及使用到的各种工具、理论与方法等内容的总称。这一知识体系于1984年由PMI开始着手研究，于1996年得到推广应用，在2000年时进行了一次新版修订。并以此为基础，以ISO10006为标准，形成了一套房地产企业项目现代化管理的方法、工具、程序与技术。
2.现代项目管理知识体系的构成PMI体系将现代项目管理知识体系划分为九个主要方面。
（1）项目成本管理
项目成本管理是在项目预算范围内，保证整个项目顺利完成的工具、理论与方法。
（2）项目时间管理
项目时间管理又可称为项目进度及工期管理，是保证项目工作按时完成的工具、理论与方法。
（3）项目人力管理
为项目中人力资源的有效运用提供保证以及满足项目人力资源管理工作需求的工具、理论与方法。
（4）项目质量管理
为项目质量提供保证以及质量实现的工具、理论与方法。
（5）项目风险管理
如何对项目风险进行准确识别、分析及应对，以及实现项目风险管理所需工具、理论与方法。
（6）项目采购管理
也称为项目获得管理，是指从项目外对各种劳务及商品进行寻获并管理，以及实现这一管理目的所需工具、理论与方法。
（7）项目范围管理
项目范围管理是对某一项目或者项目阶段进行界定与计划时，需要开展的管理工作所用的工具、方法与理论。
（8）项目集成管理
为各项目工作和成功要素之间良好配合与协调提供保障，实现相应管理工作的工具、理论与方法。
（9）项目沟通管理
项目沟通管理是对项目信息如何及时而有效的生成、采集、处理、存储、有效使用，以及在沟通管理中和项目信息管理中所需工具、理论与方法。
三、运用现代项目管理知识，促进房地产企业战略发展
1.现代项目管理知识在房地产企业战略发展过程中的作用
在经济全球化的大背景下，项目管理与战略管理对于房地产企业发展来说具有重要意义。尤其是项目管理，是房地产企业战略发展过程中必不可少的工作内容。房地产企业将各项任务划分为各个项目，坚持项目为核心的原则，以项目管理的知识和方法展开具体管理，从而增强房地产企业人力资源与管理模式的灵活性。同时，各项目的开展可以将房地产企业管理责任层层分解，分散落实。各项目以房地产企业整体目标为导向，对经营和生产中出现的问题进行合理解决，为房地产企业总体目标的实现提供保证。另外，现代项目管理知识的应用可以对项目管理中遇到的复杂问题展开集中探讨，将诸多问题进行集中解决，为各项目的实施提供保证，促进房地产企业战略发展的实现。
2.运用现代项目管理知识，促进房地产企业发展战略目标实现
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业的生存与发展环境日趋复杂，诸多房地产企业在发展过程中遇到了如何实现房地产企业众多项目和房地产企业发展战略有机联系的问题。在现阶段房地产企业改革中，将房地产企业项目管理与房地产企业发展战略有机结合已经成为重要工作内容之一。房地产企业战略包括三个不同层面，分别是房地产企业层面、分公司层面和具体运营层面。
3.促进房地产企业项目管理能力的提升
房地产企业以项目管理为中心，不仅对项目经理和团队员工项目管理能力有较高要求，同时对房地产企业本身与项目管理团队的项目管理能力也有相应要求。项目管理可以说是房地产企业基本的能力之一，可以为房地产企业创造竞争优势。从某些方面来说，房地产企业核心竞争力在很大程度上取决于项目管理能力。因此，房地产企业要加强永久性项目管理能力建设。利用项目开发与绩效管理模式，促进房地产企业项目管理能力的增强；利用监管与专题会形式，促进团队项目管理能力的提高；通过各种培训活动与评定工作，促进个人项目管理能力的提升。
四、结语
房产管理篇9
第一条为加强城镇房产转让管理，维护正常转让秩序，保护国爱利益和房产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条公民、法人或其它组织在本市行***区域内进行城镇房产转让，应遵守本办法。
第三条本办法所称房产转让是指房产所有人通过合法方式将其拥有的房产转移给他人所有的行为。
第四条房产转让应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条房产转让不得损害社会公共利益和他人的合法权益；禁止私下转让、偷漏契税等非法转让行为。
第六条对违反本办法行为的，任何单位和个人均有权检举。
第七条*市房产管理局是本市城镇房产转让的主管机关，并负责本市城区房产转让管理工作，高新技术产业开发区房产管理部门受*市房产管理局委托，负责本辖区内的房产转让管理工作，郊区房产管理部门负责本辖区内除商品房以外的房产转让管理工作。县（市）、矿区房产管理部门负责本辖区城镇房产转让管理工作。
工商、物价等部门根据各自职能对房产转让活动进行监督管理。
第二章转让条件、程序
第八条房产转让人应当是依法取得房产权属证书的房产所有人。
房产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其它组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。港澳台同胞、华桥购买本市城镇房产，按国家有关规定办理。
第九条房产所有人可依法处分其合法房产，但有下列情形之一的房产不得转让：
（一）无合法房产权属证书或房产权属证书被注销、吊销的；
（二）权属有争议且诉讼、仲裁或者行***调解中的；
（三）司法机关或者行***机关依法裁定、决定查封或者以其它方式限止产权转移的；
（四）共有房产，未经其他共有人书面同意的；
（五）土地使用权被依法收回的；
（六）与产权证所载内容不符的；
（七）依法公告拆迁、征用的；
（八）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
第十条享受国家或企事业单位补贴购买、建造的城镇房产转站时按照国家及当地***府规定执行。
第十一条共同共有房产转让须经全体共有人同意。按份共有房产的共有人有权处分其自有份额，在同等价格条件下，其它共有人享有优先购买权
第十二条出售租赁中的房产，房产所有权人应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。
已出租的房产出售后，原租赁合同对新产权人和原承租户继续有效。
第十三条房产转让当事应签定订书面转让合同。载明下列主要内容：
（一）当事人的姓名或名称、住所；
（二）房产的坐落地点、面积、；四至范围；
（三）土地使用权取得方式和使用期限；
（四）房产转让价格、支付方式和期限；
（五）房产交付时间；
（六）违约责任；
（七）争议解决方式；
（八）双方约定的其它事项。
房产转让合同文本由*市房产管理局统一印制。
第十四条公民、法人或其它组织进***产转让，应到房产转让管理部门办理转让登记手续，并交验下列证件：
（一）个人身份证件或法人资格证明；
（二）房产权属证书及相关土地使用证
（三）房产开发经营单位出售商品房，须交验房管部门核发的商品房销售许可证；
（四）共有房产、出租房产、享受补贴购买、建造的及优惠出售的房产转让，须交房产共有人、承租人或补贴、售房单位的证明。
（五）购买属于在集体土地上的城镇房产，须交验当地乡、镇人民***府批准文件；
（六）单位公有房产转让，须交验对该房产有处分权的主管部门批准的文件；
（七）单位向职工优惠出售公有住宅的，须交验经批准的售房方案；
（八）其它有关证件。
第十五条房产转让当事人应如实申报房产转让价格，不得作不实申报。
第十六条房产转让管理部门应对转让双方主体资格、产权资料及其它有8关证件进行审查。对不符合本办法规定的，应书面通知当事人并说明理由；对符合本办法的规定的，应书面通知当事人并说明理由；对符合本办法规定的应评估房产价格。
第十七条房产价格，应由依法成产的房产评估机构进行评估。房产评估机构应根据价格管理的有关规定，以及转让房产造价、折旧、质量、结构、等级、环境、层次、朝向等，对房产价格进行客观、公正、合理的评估。
第十八条转让当事人应依法缴纳税费。申报价低于房产评估价格的，应按房产评估价格缴纳税费；高于房产评估价格的，应按申报的价格缴纳税费。
第十九条对符合转让条件、手续齐全的、房产转让管理部门应自接到房产转让当事人申请之日起三十日内办结转让手续。
第二十条双方当事人办理产权过户及土地使用权变更手续，应持完税证明和转让合同。
对未办理转让手续完纳税费的房产，有关业务主管部门不得办理产权过户及土地使用权变更手续。
第二十一条房产转让管理部门因管理需要，向房产转让当事人收取管理费及其它费用的应依照国家以及省有关收费管理的规定执行。
第三章罚则
第二十二条本办法所规定的行***处罚由房产转让管理部门或委托的符合《行***处罚法》规定条件的组织实施。
第二十三条未办理房产转让手续的经审查符合本办法规定转让条件的，由房产转让管理部门责令补办转让手续，
第二十四条实系买卖、交换而以其它方式逃避税费的除责令据实缴纳税费、外并视情节轻重处以应纳税费额三倍以下罚款。
第二十五条弄虚作假用不正当手段骗取转让批准手续的，已纳税费不予退还，收回房产转让过户证件，或公告宣布无效，并可处以两万元以下罚款。
第二十六条隐瞒房产转让价格，偷漏税费的，除责令据实补交税费外，并可处以应纳税费短纳额二倍以下罚款。第二十七条违反价格管理规定进***产转让的，由物价部门依法予以查处。
房产管理篇10
关键词：房地产管理；创新；项目开发；人才培养
随着城市的进步，人们生活水平的提高，建筑行业飞速发展，房地产行业也得到快速发展，城市人口的增多，建筑楼房价格的攀升，也导致房地产行业成为人们关注的焦点。目前，房地产的发展仍存在一些问题，要想在市场竞争中立于不败之地，房地产管理必须创新，以适应社会发展的形式进行改革，寻找可持续发展的道路。
1 房地产管理和管理创新的涵义
管理，就是以人为核心，在特定的环境中，由各种设施、资源（包括人力、物力、财力资源）等支持，进行策划、实施、检查与改进的活动，为了达到共同的目标，所进行的协调管理活动。管理离不开管理组织和管理规范的要求，管理规范是管理组织实施管理的手段或措施。在房地产产业发展进程中，管理占有重要地位，房地产管理是一个体系，需要科学合理的应用，才有利于房地产行业的发展。通过管理，即可以完成预定的计划，也可以通过不断的检查与改进，使房地产行业更快更好的发展。
房地产管理中，有管理还不够，还需要有创新。创新实际就是使用新的方法或借鉴独特的手段进行管理，使用新方法解决老问题，充分利用人们的创新能力，发挥人才的创造性思想，使产品与服务都上一新台阶。要想更好的进行管理创新，必须从三方面入手，三方面都有创新，才能促进管理创新的发展。这三方面是指，管理思想的创新，管理制度的创新和技术方法的创新。
2 房地产管理创新的必要性和重要性
2.1 房地产管理创新的必然性
目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。
在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。
除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。
2.2 房地产管理创新的重要性
房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。
3 房地产管理实践创新
3.1 管理模式的探索和创新
在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进***地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。
3.2 人才培养模式的创新
如今的经济社会是拼人才、拼知识、拼技能的社会，各行各业的发展都离不开人才的作用，故对于房地产行业，也要注重人才的培养，充分发挥人在房地产管理中的作用，建立完善的培训机制，培养人才，为企业发展创造价值，使企业在房地产管理行业脱颖而出。
建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。
3.3 进行项目管理的创新、项目的管理是推进当前房地产管理创新的重要形式之一，在新的市场形势下，为了扩大自身的生存和发展的空间，取得稳定的发展，就需要对项目管理进行创新。房地产的开发范围广，周期长，因此房地产只有不断扩大自身的经营规模，实行多个项目的共同开发，进而提高房地产的抗风险的能力，实现资源的优化配置，进而实现房地产的长足发展。
3.4 信贷***策的创新
由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷***策进行创新。例如***新出台的调节***策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。
3.5 土地市场管理的创新
对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。
3.6 城市发展模式的创新
城市的发展进步离不开房地产行业的发展支持。随着人们生活水平的提高，居住条件越来越好，房地产开发的要求就越来越高，以适应城市发展的要求，与城市环境相协调。在这种情况下，房地产的发展模式要不断创新，需要***府各个部门的协调与配合，改变管理模式，探索新的管理方法与发展道路，以促进房地产行业健康平稳的发展，使房地产产业走可持续发展的道路，发展越来越好。
参考文献
[1]蒋黎 .经济全球化背景下房地产专业人才培养模式的变革[J].高等建育，2007，16（4）.